贝豪·贾第二年：通过窗口和数字寻找答案

贝壳找房旗下的贝豪佳在2024-2025年间在成都和上海实施的两个由自己管理的项目，行业内引发了新的思考。在市场变化的关键时期，寻求轻资产平台的明确定位已成为新时期的必然要求。行业内“良好伙伴”的目标下，贝豪佳通过多种方式——从数据到窗户方向——将开发商的不确定性转化为清晰。

中国房地产市场：“存有”到“好坏”的转变

过去十年，中国房地产行业一直在解决“存有”问题，当时房地产作为金融产品的角色，谁拿地、谁赚钱。如今，市场面临“好坏”难题，买家需求变得极为挑剔，销售策略也转向“卖什么”。

与过去遵循“456”规则的开发商不同——购地后4个月开始销售，5个月收回成本，6个月启动新项目——贝豪佳选择了不同路径。强调产品质量而非速度。

窗户方向：数据驱动的问题解决

贝辰S1项目（成都，超2000万人民币的高端住宅）在设计阶段遇到核心难题。中国多地区偏好南向、尤其是窗户朝向。传统豪宅设计要求窗户朝南，然而，深度调研显示，在成都——阳光最少的城市之一——70%的受访者认为“最佳景观”比窗户朝向更重要。

基于此，团队利用数字模型，将建筑每5度调整一次角度，设计出30、40、50度非标准窗户布局——“弯弯曲曲”的设计确保每个单元都能朝向金融城摩天大楼的景观。

项目团队还不满足。一个月内，线上签约20套房，成为2025年城市中签约量第二的项目。新方法不仅通过窗户，还创造了108个“小故事”：比如将洗衣机抬高67厘米、优化车位转弯半径，甚至为脚浴缸设计空间。

产品布局：用数据做决策

上海贝莲C1项目中，贝豪佳同样依赖数据分析。位于奉贤区的项目在城市边缘竞争激烈，通过深度调研明确潜在客户细分。

调研结果显示，产品份额——每个户型的面积和类型——用具体数字界定。最小户型97平方米，而当时奉贤区没有小于105平方米的产品。贝豪佳分析了偏好换房的中小家庭，选择了这一细分市场——在首次销售中，客户预期而非二手市场成为主导。

“可变户型”概念——窗户朝向等，代表了新机遇。通过增加或拆除隔墙，调整户型布局，适应不同生活阶段。团队制定“户型定价”策略——以5个主要因素和44个细分因素定价，窗户朝向、景观合同等都反映在价格中。

结果显著：首次开盘近90%售罄。

全产业链潜力：轻资产模式的回归

贝辰S1和贝莲C1是两个“示范”项目，但贝豪佳并不打算成为开发商。贝壳CEO明确表示：2025年8月的业绩显示，除了这两个项目，贝豪佳不持地、不管理项目，也不做金融平台。

原因很清楚。首先，这些项目是示范，旨在树立信任、非盈利。其次，自我管理非快，资本投入大。贝壳集团副总裁兼贝豪佳总经理许旺刚表示，通过轻资产模式，贝豪佳可以同时在多个项目中提供“产品布局、窗户及其他设计元素”的服务。

截至2025年11月，贝豪佳已合作17个项目：北京长安华西府（与中海地产、华能地产合作）、长沙招商蛇口项目、北京朝阳兰悦等。合作方包括大型、中型开发商、区域公司，甚至城市投资管理机构。

策略很简单：在拿地或招标前，贝豪佳会深入讨论项目布局，利用数据模型评估窗户朝向、地价、客户结构和产品潜力。项目启动后，提供四大模块服务：“C2布局、C2设计、C2质量控制、C2营销”——合作方选择所需服务。

数字化精准：吴斌与C2M模型的衡量

贝豪佳C2M创新中心总经理吴斌介绍：如今，房屋销售难，主要在产品而非销售环节。过去“买了就赚钱”的理念，客户以“搬迁”为目标，居住体验次要。现在，重视居住体验和环境。

吴斌团队为验证C2M模型的有效性，建立了三维指标：

第一指标——客户与产品结构匹配。模型推荐的户型比例若合理，产品销售平衡，否则销售延长、营销成本升高。

第二指标——“价格与速度”关系。开发商根据策略选择快周转或高利润，贝豪佳预估销售速度。

第三指标——“吸引点”验证。通过地块前的窗户朝向或功能点，判断是否真正激发购买欲望。

合作成果：数据驱动的超预期

与合作伙伴共同开发的项目，成绩超出预期：

北京长安华西府（与中交地产合作）五个月内五次全额售罄，累计销售超203.4亿。

长沙“招商蛇口·许”项目中，贝豪佳提前介入，精准定位客户细分，产品份额明确，几乎90%售罄，成为当月销售第一。

北京朝阳兰悦——首轮售出300多套，成为2025年北京无地限制条件下销量最高的项目。

挑战与坚持：贝壳的“慢”哲学

贝壳创始人左晖不喜欢“轻松”工作。“商业没有捷径”，他说，“快跑的公司最终要弥补短板。我们的信念是——‘慢就是快’，慢下来才能更快见到成果”。

这也是贝壳的做事方式。贝豪佳坚持“慢”的路径。许旺刚一年多走访了北京、上海、广州等18个城市的200多个示范项目，研究不同窗户朝向、施工方式、服务模型。未来，不仅要提供优质产品，还要提供20-30年的服务，承担员工成本。

通过“慢”，贝豪佳实现了“产品布局”到“全产业链”的转变。2025年底宣布的新举措：C2M服务涵盖布局、设计、质量控制和营销四个环节。这显示：行业需要的不仅是单一开发商，更是中介——即“源头的精准”。

精准：不确定时代的最大价值

合作中的角色与利益边界，贝豪佳心中清楚：“中国房地产行业不需要再出现一个‘贝壳’式的开发商，而需要从客户角度出发的‘好伙伴’”。

贝豪佳的价值在于：帮助大型和中型开发商提升产品竞争力，减少窗户朝向等细节的错误成本，加快行业产品更新。与此同时，持续服务多个项目，严格遵循轻资产模式。

外界对贝壳的担忧不大。它更关心：这个体系如何运作，进入微观时代的房地产，贝豪佳能带来什么。精准——在不确定时期尤为重要。吴斌强调：“我们无法预知未来，但可以真实描绘历史”。基于这些趋势，通过四大模块（窗户设计、质量控制等）为合作伙伴提供更优建议。

贝壳的优势在于：交易和客户的紧密联系，以及对不便的耐心。贝豪佳又迈出一步——成为“源头的精准”。