2026年2月23日ARM抵押贷款利率最新报告

虽然大多数购房者选择固定利率抵押贷款，但在某些情况下，你可能会想要仔细考虑可调利率抵押贷款（ARM）。例如，ARM对于购买出租或翻转房产，或打算在几年内搬家的购房者来说可能是一个明智的选择——意味着你会在ARM的初始固定利率期结束和调整开始之前搬走。

继续阅读，我们将解释ARM的工作原理，何时你可能更倾向于选择ARM而非固定利率贷款，以及一些顶级贷款机构当前的ARM利率。

你可以在这里查看前一个交易日的ARM利率报告。

平均ARM抵押贷款利率

《财富》杂志根据截至2月20日的最新数据进行了评估。这些是由各机构提供的样本利率。每个利率都基于对假设借款人信用状况和地点的特定假设。估算中可能包括抵押贷款折扣点的假设。如果你选择申请，需知你获得的实际利率可能会与这里显示的样本利率不同。

7/6 ARM指的是固定利率为七年，之后每六个月调整一次。

固定利率与可调利率抵押贷款

大约92%的家庭拥有固定利率的房贷。与ARM不同，ARM在初始固定利率期结束后，利率可能会波动，而固定利率抵押贷款的利率在整个贷款期限内保持不变。这也是为什么它如此受欢迎的原因。

然而，在某些情况下，ARM可能更合适。换句话说，你可能会发现自己属于大约8%的房贷持有人，他们认为这种贷款类型提供了一个机会。

你可能考虑选择可调利率抵押贷款的情况

以下是三类购房者，ARM可能对他们有帮助：

• **临时或“入门”房屋的买家。**如果你相当确定自己不会在房子里待很长时间，ARM可能是一个策略性选择，因为你可以利用低的固定期利率，然后在调整期到来之前出售房屋。

• **投资者。**许多房地产投资者喜欢ARM，原因类似。他们可能在一开始获得较低的利率，随着三、五或七年调整期的临近，可以调整租金以反映新的按揭还款，或者翻转房产，购买下一套。

• **在高利率时期的买家。**最后，许多买家在高利率时期选择ARM，因为它更可能提供较低的起始利率，并且在固定期结束时，假设情况冷却，后端利率也会较低。

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可调利率抵押贷款的工作原理

ARM通常在一段固定利率的时间内（如三、五、七或十年）提供较低的固定利率，之后“固定期”结束，“调整期”开始。

这里变得有趣了。在调整期内，你的ARM利率可能会根据几个关键因素波动，包括：

• **基准利率。**ARM通常以“担保隔夜融资利率（SOFR）”作为基础利率。美国财政部每天早上公布新的SOFR，作为银行和贷款机构“嘿，今天借款的成本是多少”的参考。这反过来帮助贷款机构为各种产品（从汽车贷款到抵押贷款）设定市场适宜的利率。

• **利差（Margins）。**利差是贷款机构在指数基础上加上的固定百分比，用以确定你的ARM利率。例如，如果你的ARM挂钩于SOFR，且SOFR为5%，你的利差为2%，那么你的ARM利率将为7%。利差通常在2%到3.5%之间，可能会根据贷款机构、贷款类型和你的信用状况而变化。利差在贷款协议中是固定的，因此最好多比较不同贷款机构的优惠利差。

• **利率上限（Rate caps）。**最后，利率上限限制了你的利率在整个贷款期间的最大涨幅。“首次”调整上限控制首次调整时利率的最大涨幅，“后续”调整上限限制之后的调整幅度，“终身”调整上限限制整个贷款期间利率的最大总涨幅。

最常见的ARM期限可能是5/1，即贷款在五年内为固定利率，之后每年调整一次，持续25年（大多数ARM为30年期限）。另一种常见的是10/6，即十年固定期，之后每六个月调整一次，持续20年。你也可能会看到3/1、7/1和10/1的ARM。

了解更多： 为什么担保隔夜融资利率（SOFR）可能对你的抵押贷款很重要。

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从ARM再融资为固定利率抵押贷款

有时候，即使用ARM购买房产曾经是有利的，最终你也会意识到，未来固定利率抵押贷款会更合适。例如，也许你决定你的第一套房子最终会成为长期居住的家。如果是这样，你并不孤单——2024年的研究发现，许多千禧一代和Z世代的房主无法负担升级，仍在用他们的入门房屋凑合。

无论具体原因如何，都知道可以将ARM再融资为固定利率抵押贷款。实际上，这可能是ARM持有人常见的再融资原因之一。

将ARM再融资为固定利率抵押贷款并不复杂，基本上就像从固定利率转为固定利率一样。你需要向多个贷款机构申请，寻找最优利率，提供必要的文件，完成新贷款的签约，并全额偿还旧贷款。

可调利率抵押贷款的优缺点

像任何其他类型的抵押贷款一样，ARM也有其优缺点。虽然最终由你的贷款机构决定哪种贷款最适合你，但了解基础知识可以帮助你制定预算并顺利开启贷款流程：

优点

• **可能获得较低的起始利率。**在初始（即固定）期内，贷款机构通常会提供比固定利率抵押贷款更低的利率。
• **借款要求较低。**由于每月还款较低，许多贷款机构可能会放宽对ARM借款人的要求（例如，可能接受债务收入比（DTI）为50%的借款人）。
• **每月还款可能下降。**如果利率在固定期结束前下降，你可能会发现每月还款变得更低。

缺点

• **但，每月还款可能上升。**一旦固定利率期结束，利率可能会升高至终身上限所允许的最高水平（通常比起始利率高出5个百分点）。举例来说，如果一笔40万美元本金的贷款利率从7%突然升至12%，每月还款将从大约2661美元升至4114美元，增加了1453美元，涨幅达54.6%。
• **难以进行利率比较。**当折扣点被排除在外时，来自贷款机构1和2的固定利率抵押贷款相对容易进行比较，但ARM由于有许多变动因素，找到合适的优惠可能较难。
• **稳定性较差。**即使税费和保险费用上涨，固定利率借款人也能享受到每月还款不变的安心感。ARM借款人虽然起初利率较低，长期可能也更低，但缺乏那种长期的稳定感。