抵押贷款利息扣除：定义、资格条件及申报方式

H&R Block

2024年4月4日 6分钟阅读

如果你拥有房屋，你可能没有意识到有一个税收优惠：抵押贷款利息税收扣除。对于那些疑问“抵押贷款利息可以扣除吗？”的人来说，答案是“可以”。为了减少应纳税所得额，你可以在每个纳税年度的个人所得税申报表中扣除你支付的利息，这在抵押贷款利率上升的背景下尤为重要。

了解税收规则，包括抵押贷款利息扣除的限额，是享受这一所得税扣除的关键。本文将介绍更多关于抵押贷款利息扣除的内容。

谁有资格享受抵押贷款利息税收扣除？

首先，让我们回答“抵押贷款利息是如何运作的？”的问题。当你每月偿还房屋抵押贷款时，你支付本金和利息。虽然支付的本金部分不可扣除，但利息部分是可以扣除的。

如果你在A表中逐项列出扣除项，你可以扣除在符合条件的住所上支付的合格抵押贷款利息，包括你的：

• 主要住所，或

• 第二住所

房主必须对偿还贷款负有法律责任，才能扣除抵押贷款利息。此外，利息必须是由用于购买、建造、重建或大幅改善房地产的债务产生的债务的利息，且该债务由该房地产担保。

你可以通过每年额外还款来增加你的抵押贷款利息扣除。例如，如果你在12月支付了一月的抵押贷款，你将有一个额外的月利息可以扣除。然而，你只能扣除符合当年房贷利息的部分。这在涉及抵押点（你可以支付的费用以帮助降低抵押贷款利率）时可能对你有利。如果贷款收益用于大幅改善主要住所，抵押点在再融资当年可以全部扣除。

什么算作抵押贷款利息？

作为纳税人，如果满足美国国税局（IRS）的所有要求，你可以全额扣除大部分房贷利息。你必须将合格的抵押贷款利息与个人利息区分开来。通常，抵押贷款利息是可以扣除的，但个人利息则不行。

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抵押贷款利息扣除限额

抵押贷款利息的扣除适用于购房债务。（房屋抵押贷款也称为购房债务。这些债务用于购买、建造或改善你的主要或次要住所。）

如果你在问“我可以在税务上扣除多少抵押贷款利息？”你可以在一个纳税年度内，完全扣除你在购房债务上支付的抵押贷款利息，只要债务不超过以下金额：

• 2017年12月15日之后签订的贷款，最高可扣除75万美元的抵押债务

• 2017年12月15日及之前签订的贷款，最高可扣除100万美元的抵押债务

如果你是“已婚分开申报”，这些限额将减半。（注意：较低的债务限额从2018年起至2025年有效，2025年后除非立法变更，否则将恢复到100万美元。）

如果债务用于房屋改善之外的用途，比如支付大学学费或偿还信用卡债务，你不能扣除用于房屋权益贷款或房屋信用额度的利息。

举例：2020年，Chris以50万美元购买了他的主要住所。几年后，他在原抵押贷款上还剩40万美元，并借出了6万美元的房屋权益贷款，用于建造阳光房和安装室内游泳池。现在他的房子价值70万美元。他又借出了13万美元的房屋权益贷款，购买了一艘帆船。

在2025年的纳税申报中，他选择逐项列出扣除比使用标准扣除更划算。也就是说，他可以扣除以下部分的房贷利息：

• 原抵押贷款剩余的40万美元（购房债务）

• 6万美元的阳光房和游泳池贷款（购房债务）

他不能扣除与购买帆船的房屋权益贷款相关的任何利息。

拆分抵押贷款利息扣除

如果你与他人共同拥有抵押贷款，如何与配偶分摊房贷利息扣除？只要满足上述条件，你们都可以各自分摊支付的抵押贷款利息。如果其中一方没有逐项列出扣除，另一方也不能扣除全部利息，除非他们实际支付了。

抵押贷款利息扣除的例外情况

以下是一些抵押贷款利息扣除的例外情况：

• 如果一处房产用于个人和出租用途，你可以将扣除额度分配到用于居住的部分，或遵循第二住所的特殊变体规则。了解更多关于出租物业的所得税处理。

• 如果房屋的一部分用作家庭办公室，那么这部分应作为商业支出作为家庭办公室扣除，而不是抵押贷款利息。

如何申报抵押贷款利息

如果你想知道如何申报抵押贷款利息税收扣除，有一些要点需要注意。

1. 逐项列出你的税务

如前所述，只有在你逐项列出扣除项而非采用标准扣除时，才能申报抵押贷款利息扣除。你需要使用税表1040（附表A）来逐项列出税收扣除。

2. 获取你的IRS表格1098

如果你在纳税年度支付了600美元或以上的抵押贷款利息，你将在一月下旬或二月初从银行或贷款机构收到1098表格。该表格详细列出你一年中支付的抵押贷款利息金额。你的贷款机构也会将该1098表格的副本提交给IRS。如遇税务审查或查询，可用此表格。

出租物业的利息请使用附表E（1098）。

3. 计算你的抵押贷款利息扣除额

你需要通过计算符合条件的利息金额来确定你的扣除额。记住上述关于哪些利息支付可以扣除的规则。

4. 在1040表格上申报扣除

你将在1040表格的附表A上申报你的抵押贷款利息扣除。

抵押贷款利息扣除指南

申报抵押贷款利息扣除是有益的，但需要一些额外的准备工作。如果你需要帮助申报抵押贷款利息或其他重要的税收扣除，H&R Block可以提供帮助。无论是预约我们的专业税务顾问，还是使用我们的在线申报产品，H&R Block都能帮你顺利完成税务申报，争取最大退税或减少应缴税款。

常见问题

我可以扣除房屋的抵押贷款利息或财产税吗？

可以，如果你采用逐项列出扣除。你可以扣除符合条件的抵押贷款利息和主要住所的财产税。财产税扣除受到SALT（州和地方税）限制。此外，从2026年起，私人抵押贷款保险（PMI）也将根据《One Big Beautiful Bill Act》成为可扣除项目。