了解终身地产中的财产所有权：权利与责任

当你希望将财产传给子女或在居住期间转让所有权时，生命产权提供了一个有趣的选择。但“生命产权中的所有权归谁所有”这个问题并不简单——因为答案是两个人。这种安排将财产所有权在两方之间划分，每一方在不同的时期拥有不同的权益和责任。

生命产权的实际运作方式

生命产权创造了一种独特的共同所有形式，双方的关系从一开始就明确界定。一方，称为生命受益人，有权在其一生中居住和使用该财产。另一方，称为剩余受益人，则在生命受益人去世后，等待财产转归其完全控制。

可以这样理解：如果父母希望其成年子女最终继承家庭房产，他们可以将其设计为生命产权。父母成为生命受益人，继续无租住在房屋中。子女成为剩余受益人，知道在父母去世后，他们将完全拥有该财产。

这种安排完全绕过了遗嘱认证程序——那一长而昂贵的法院程序，通常通过遗嘱分配财产。因为财产转移在生命产权协议中已预先确定，所以它从未进入遗嘱认证程序。这可以节省大量时间和金钱，相比其他财产转让方式更为高效。

生命受益人可以做和不能做的事情

虽然生命受益人享有居住权，但这种所有权并非无限制。对生命受益人可以和不能做的事情，有一些重要限制。

生命受益人不能在未获得剩余受益人同意的情况下直接出售财产。如果生命受益人想搬走并出售房屋，就需要得到剩余受益人的同意。这一限制存在的原因是，出售财产会剥夺剩余受益人未来的继承权。

同样，申请抵押贷款或房屋净值贷款也需要剩余受益人的同意。生命受益人不能在没有剩余受益人批准的情况下，将财产作为抵押品。这意味着像再融资或提取房屋净值等常见策略，除非双方都同意，否则都无法实施。

然而，生命受益人享有某些权益。他们可以在其一生中自由使用和享受财产，也可以出租或在合理范围内对其进行改动（重大改造可能影响财产价值，因此会受到审查）。

财务责任由生命受益人承担，包括：

• 支付所有财产税
• 维护和修理
• 支付房主保险
• 保持财产的状况和价值

基本上，生命受益人应像自己拥有一样维护财产。

剩余受益人的角色和权益

剩余受益人拥有未来的财产权益。在等待全部所有权转移期间，他们拥有一些有限的权力。例如，他们可以阻止生命受益人出售整个财产——这为他们提供了一定的保障，确保财产最终归他们所有。

剩余受益人可以选择在未获得生命受益人同意的情况下出售其权益。如果这样做，买家将成为剩余受益人，并在生命受益人去世后获得全部所有权。这可能导致财产落入意料之外的所有者手中，因此有人认为生命产权比其他规划工具更为刚性。

在生命受益人去世后，剩余受益人的角色将完全转变。 他们从等待继承人变为完全所有者。届时，他们可以：

• 自己入住
• 出租给租户
• 在市场上出售
• 改造或翻新
• 做任何完全所有者可以做的事情

生命产权与其他规划工具的比较

生命产权的运作方式不同于遗嘱和信托这两种主要的财产规划工具。如果遗嘱与生命产权的规定不一致，以生命产权为准。这是因为生命产权中的财产在遗嘱认证开始之前就已转移，而遗嘱中的财产则进入遗嘱认证程序，根据遗嘱规则进行分配。

信托可以实现与生命产权类似的目标。放入信托的财产在原所有者去世后也可以转给他人，类似于生命产权。然而，信托提供了更大的灵活性——可以根据情况变化进行修改。而生命产权一旦设立，通常不能轻易更改。这种不灵活性在某些情况下可能带来问题，比如剩余受益人在生命受益人之前去世，剩余权益转给了生命受益人不希望继承的人。

生命产权适合哪些财产所有者

生命产权最适合简单明了的情况。比如，父母希望将房屋传给成年子女，且没有不确定的继承人，这种安排既高效又经济。它避免了遗嘱认证的费用，财产会自动转移。

主要优点包括：

• 无需等待遗嘱认证即可明确所有权转移
• 比信托或其他转让方式成本更低
• 无需出售或赠与财产（可能引发税务问题）
• 在受益人去世时自动转给剩余受益人
• 相较复杂的信托安排更为简便

潜在的担忧：

• 如果情况发生剧变，灵活性有限
• 如果剩余受益人在生命受益人之前去世，可能带来风险
• 如果剩余受益人将权益出售给外人，可能引发复杂性
• 可能涉及税务问题（建议咨询财务专业人士）

规划财产的未来

如果你考虑将生命产权作为整体财务策略的一部分，建议咨询专业的财务顾问。专业人士可以评估这种安排是否符合你的财富转移目标，并解释与你具体情况相关的税务影响。

关键点：在生命产权中，财产所有权属于双方——生命受益人拥有居住和使用权，剩余受益人拥有未来所有权。理解这些权益的划分，有助于你做出是否采用此工具的明智决策。