企业写字楼基金的抗跌分红表现：PVBI11巩固稳定，RCRB11加快增长

房地产基金在高端写字楼细分市场的运作动态呈现出两条互补的回报策略路径。VBI Prime Offices (PVBI11) 继续保持其可预见的分配政策，而 Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) 则通过积极的资产循环来增强收益。这一策略转变反映了企业用地行业向更可持续、多元化的模式逐步成熟。

PVBI11：运营的可预见性与韧性在不断增强

PVBI11 在此期间巩固了其稳定基金的地位，连续第五个月保持稳定分红。11月的公告分红为每份份额0.45雷亚尔，全部分配给股东，体现了真实的运营表现，没有依赖额外收益。收盘价为82.00雷亚尔，投资者的月度收益率为0.55%。

管理层表示将保留每份份额0.24雷亚尔的储备金以备未来调整，显示出财务审慎。虽然当前的分红略低于过去24个月的平均值(R$ 0.55 每份)，但分红的连续性彰显了其资产组合在过渡期内的稳健性。

租户变动与资产组合的运营动态

在运营方面，本期发生了重要的租户更替。Timbro Trading 入驻 Vera Cruz 大楼，取代之前由 Serena 租用的空置空间，使基金的空置率保持在受控水平：物理空置率为16.5%，财务空置率为17.6%。

同时，The One 资产完成新租约，Volken Capital 将从12月起租用247平方米的可出租面积，有助于维持运营韧性。管理层已公布2026年上半年预期的空置事件，包括12月 Cascione 的退出和2月 Julius Baer 在 Vera Cruz 大楼的楼层返还。

为应对这些预定的退出，已签订合同，ServiceNow 将于2026年4月入驻 Vera Cruz 1,801平方米。预计在2026年4月，空置率将达到19.8%的峰值，然后再实现新的运营平衡。

RCRB11：高速增长与资产循环策略

RCRB11 在11月实现净利润329.4万雷亚尔，比10月增长7.6%。纯房地产收益为452万雷亚尔，金融部分贡献69,900雷亚尔，显示租金收入在现金回报中占主导地位。

向份额持有人分配的金额为每份0.94雷亚尔，全部在当期支付。收盘价为128.94雷亚尔，年化股息收益率达8.7%，在企业用地板块中具有竞争力。

FFO（基金运营现金流）及未来升值预期

FFO（Funds From Operations）(的预测值保持在每份1.15雷亚尔，意味着年化回报率约11%。当前分红与预期FFO之间的差异显示，投资者在较长周期内具有显著的升值潜力。管理层预计，随着运营周期的推进，分红将逐步趋向这一水平。

资产循环与潜在收益实现

RCRB11 继续积极进行资产循环，旨在优化资产组合。11月，签署了一份非约束性意向书，计划出售其中一项资产，此举代表其资产向更高资本效率的转变。该交易的资本利得预估为1000万雷亚尔，相当于每份2.90雷亚尔，待尽职调查完成后，将在后续分红周期中体现。

Bravo Paulista 大楼的占用动态

11月，Bravo Paulista 大楼的两块楼层空置面积总计超过430平方米（BOMA面积），使空置率升至0.99%。尽管如此，这一比例仍极低，反映出位于成熟企业区的资产品质。预计这一减少将每月为总房地产收入带来0.02雷亚尔的影响。

管理层表示，目前有四个商业提案在审查中，显示出良好的再租赁动态。这一占用转变过程展现了即使在租户退出的情况下，运营韧性依然强劲。

企业用地市场的未来展望

这两个基金反映了企业用地市场向更高运营成熟度和财务可持续性发展的演变。PVBI11 提供可预见性，而 RCRB11 通过积极管理带来增长潜力。两者资产组合的占用动态显示，尽管存在租户过渡期，优质高端空间在成熟区域的需求依然持续。