了解豪宅税：买家指南，避免高额房地产税费

在购买高价值住宅物业时，许多投资者忽视了一个重要的隐藏成本：豪宅税。这项补充征税在房产购买价格超过预定门槛时触发，通常起点为$1 百万。尽管名字中带有“豪宅”，但这项税纯粹基于价格，而不反映实际的面积或设施。由于这些税费可能大幅影响投资的财务回报，建议在交易完成前咨询财务顾问，以发现有价值的税务优化策略。

哪些州和城市征收豪宅税？

美国多个司法管辖区已实施豪宅税结构，各自有不同的门槛和税率表：

纽约州实行全国最激进的豪宅税制度之一：

• 1% 对价值在 $1 百万至 $2 百万 之间的房产
• 1.25% 对价值在 $2 百万至 $3 百万 之间的房产
• 1.5% 对价值在 $3 百万至 $5 百万 之间的房产
• 逐步提高，超过 $25 百万的房产税率达到3.9%

纽约市尤为受到影响，因为七位数房产交易较为普遍。

加利福尼亚的做法****因市而异。洛杉矶在2022年实施了ULA转让税：

• 4% 对价格在 $5 百万至 $10 百万 之间的房产
• 5.5% 对超过 $10 百万的房产

新泽西对所有超过 $1 百万的住宅交易征收统一的1%豪宅税，无论最终价格如何。

康涅狄格州采用分级转让税结构：

• 0.75% 对价值低于$800,000的房产
• 1.25% 对价值在$800,000至$2.5百万之间的房产
• 2.25% 对价值超过$2.5百万的房产
• 超过$4 百万的房产还需额外缴税

豪宅税到底是怎么运作的？

这基本上是一项在交易完成时一次性征收的转让税，按成交价格的百分比计算。税款通常由买方承担，直接加入总结算费用中，包括产权保险和律师费。然而，卖方有时会协商承担或分担这部分费用，以作为交易激励。

举个具体例子：在纽约市以$3 百万购买的买家，将面临：

• 首$2 百万的1% = $20,000
• 剩余部分$1 百万的1.25% = $12,500
• 总税款：$32,500

有哪些法律策略可以减少或免除这项税？

有几种合法的结构安排可以降低豪宅税的风险：

**价格谈判：**当房产挂牌价略高于门槛时，双方可以协商降低登记价格，只要符合正常的评估程序。

**分割交易：**将个人财产（如家具、固定装置、艺术品）与房地产交易分开，可以降低应税销售价格，但税务机关会密切审查此类安排。

**公司所有结构：**通过在某些司法管辖区以有限责任公司（LLC）购买，可能获得不同的税务待遇，但需要专业法律指导以确保合规。

总结

豪宅税在高端房地产市场中是一项重要的交易成本。最初旨在为经济适用房筹集资金，但随着主要城市房产价值的不断上涨，中产阶级购房者也开始承担这类税费。了解不同地区的税率，结合专业顾问的税务规划，成为完成高价值交易前的关键步骤。