无人谈论的租金危机：自1980年代以来中产阶级的负担能力为何崩溃

美国的租房市场讲述着一段破碎承诺的故事。虽然20世纪60年代和70年代初对租房者相对友好，但随后的几十年中出现的结构性危机只会加剧——而今天的租房者付出的代价会让经历过1980年代的人感到震惊。

一切何时开始变糟？

1970年代的经济衰退标志着转折点。根据哈佛住房研究联合中心的数据，到1980年，局势已经变得十分严峻：35%的租房者面临严重的住房负担，即他们将超过30%的收入用于住房。对于最脆弱的那一半，情况被描述为“严重”。

这本不应该发生，但它发生了。

定义一代人的数字

让我们用实际的租金数字来说明。在1980年，美国的月租中位数仅为243美元。到1985年——仅仅五年后——已跃升至432美元，短短不到十年增长了78%。快进到2022年8月，同样的中位租金达到了1388美元。这比1985年增长了471%。

为了更好理解：自1980年以来，租金的年均增长率为9%，持续远远超过工资增长的速度。

考虑地区差异：如曼哈顿房地产在1980年代随着金融行业的繁荣而爆炸性增长，价格趋势随后在全国范围内蔓延。

解释一切的收入差距

真正的问题在这里浮现。当以2022年通胀调整后计算，1980年美国人的平均年收入为29300美元。快进到2023年第四季度，国家平均工资已升至59384美元。

听起来不错？但算一算就知道了。这意味着名义收入在43年内大约增长了103%。而租金则上涨了超过470%。

工资根本没有跟上。

谁在真正受苦？

到2022年，美国一半的租房者仍然面临住房负担过重的问题——这是我们在1980年看到的同样严峻的统计数据。他们将超过30%的收入用于支付房租。但危机变得更严重：超过1200万美国人每月用于住房的支出至少占到全部收入的50%。一些人甚至接近70%。

曾经可以靠单一收入负担得起体面住房的中产阶级，现在发现自己被挤压。双职工已不再是奢侈，而是必需。而且，即使如此，往往也不够。

这背后的驱动力是什么？

1970年代的经济衰退引发了首次的住房负担危机。随后，租赁住房的投资持续不足。供应限制与不断增长的需求相遇。投机进入市场。工资相对于其他行业的通胀停滞。

结果：收入与住房实际成本之间出现了结构性错配。

现实检验

放在更广阔的视角来看：1980年，一加仑牛奶大约要1.59美元，苹果每磅0.39美元，碎牛肉每磅1.39美元。这些基本生活用品确实上涨了——但涨幅远远没有租金快。

住房成本已成为我们这个时代的决定性经济问题，不是因为市场短暂波动，而是因为系统性失误——未能将住房供应与工资增长相匹配。

1980年代的租房者已经在受苦。今天的租房者正处于一个根本不同的危机中——这个危机已经酝酿了四十年。