特朗普政策转变如何释放房利美和房地美的巨大潜力——深入分析GSE的反弹

当比尔·阿克曼将其Pershing Square Capital Management投资组合重仓于两只股票时，市场便会注意到。这位亿万富翁对冲基金经理最近做出了大胆预测：如果特朗普政府继续推进结束这些政府支持企业的联邦托管，房利美(FNMA)和房地美(FMCC)可能成为突破性的赢家。数字本身说明了一切——这两只股票在过去12个月中大约上涨了540-600%，成为市场上表现最为抢眼的股票之一。

特朗普效应：为何这些政府支持企业如此火热

真正的故事不仅仅是阿克曼的信念——而是市场对未来的预期。2024年11月的选举成为催化剂，推动房利美和房地美的股价进入高速增长，投资者押注即将上任的特朗普政府将解决以往未能解决的问题：将这两家抵押贷款巨头从超过16年的联邦控制中解放出来。

作为背景，这两家公司在2008年金融危机期间被置于政府托管之下。房利美成立于1938年，担保由贷款机构发起的住宅抵押证券，并向投资者发行抵押贷款支持证券。房地美成立于1970年，模式类似，但它直接从批准的贷款机构收购抵押贷款，然后进行证券化。虽然两者曾在纽约证券交易所公开交易，但多年来一直在场外交易，受政府监管。

从托管到自由的路径一直难以实现——直到现在。阿克曼提出了一个具体的方案：2026年首次公开募股（IPO）时，两家公司每股估值约$34 美元。这意味着房利美股东将获得大约5.5倍的额外收益，房地美股东则可获得6倍的收益。

政治动力推动市场反弹

在特朗普的第一个任期(2017-2021)期间，时任财政部长史蒂文·姆努钦启动了GSE改革的初步步骤，但时间不够。阿克曼在2024年12月的分析中指出，这一机会窗口已重新开启。他表示，现在“有一条可信的路径”可以让两家公司在两年内退出托管状态，将特朗普定位为能够实现这一目标的交易高手。

这并非空穴来风。经济逻辑对政府和私人投资者都合理。房利美和房地美目前欠美国纳税人大约$190 十亿$300 美元。阿克曼认为，成功的GSE改革可能带来超过$8 十亿(美元的联邦额外收入，同时从政府资产负债表中移除大约)万亿美元的或有负债——这是一项具有变革意义的交易，符合特朗普的交易风格。

结构性理由：为何市场已将其计入

许多成熟投资者被其结构逻辑所吸引。这些GSE代表了美国住宅抵押市场的支柱。它们的私有化将通过以下方式创造巨大价值：

• 规范化的股权资本结构目前在托管下人为受限
• 消除已使盈利被抽走的利润抽取监管
• 将股东经济重新引入市场驱动的框架
• 在数十年暂停后恢复股息的潜力

从2024年初开始的市场表现反映出市场对特朗普第二任期内实现这一目标的信心日益增强，认为这是15年来最好的机会。

潜在风险：未解问题与执行难题

尽管前景乐观，但仍存在重大障碍。国会合作对于制定满足监管机构、纳税人和股东要求的立法至关重要。托管退出的具体条款尚未明确——定价、资本缓冲、担保结构以及政府担保条款都需协商。

此外，住房市场状况和抵押贷款信用表现可能会改变IPO的时间表或条款。虽然改革的基本经济逻辑依然有力，但执行路径中存在真正的不确定性。

对未来市场的影响

房利美和房地美在过去12个月中540-600%的涨幅，反映了市场对其基本价值的认可以及对未来政策的预期。无论阿克曼预测的2026年IPO时间表是否实现，还是需要更长时间，显而易见的是：市场已开始将这些GSE的托管结束的可能性纳入预期，这将从根本上重塑支撑美国房屋所有权的两个关键金融机构。