为什么这个提供5.5%收益率的房地产投资信托基金（REIT）可能在2026年带来卓越回报

成功的布局

Realty Income (NYSE: O) 在2025年让许多投资者失望。股价上涨了大约8%，这是一个温和的涨幅，远未达到许多投资者对这个受欢迎的房地产投资信托的预期。罪魁祸首？盈利增长根本跟不上市场对其的乐观预期。不过，有一个令人信服的观点认为，问题出在时机——而非基本面。

利率尾随效应带来回报

当利率达到周期高点时，Realty Income 面临重大阻力。美联储为了应对后疫情时期的通胀，采取了激进的紧缩政策，造成了对REITs不利的环境，REITs 通常通过借款进行收购。在高利率环境下，估值和盈利能力受到直接压力。

这种局面已经发生了变化。货币政策开始逆转，近期几个季度出现了降息。这种环境更有利于REITs的运营。随着借款成本的下降，公司的收购策略变得更加高效，其盈利也相应受益。市场已经开始意识到这一变化，随着2025年的推进，股价也出现了明显的上涨。

股息安全与吸引力十足的收益

核心吸引力依然不变：Realty Income 在当前价格水平提供5.5%的股息收益率——这是收入型投资领域中最可靠的之一。

这不是空话。自1994年上市以来，公司已经连续133次增加股息。这三十年的纪录充分证明了公司在多个经济周期、衰退甚至全球疫情中，维持派息的能力。

Realty Income的商业模式支撑了这种持久性。公司专注于餐厅、零售药店和以消费者为中心的物业的净租赁，产生可预测、稳定的现金流。这些企业吸引稳定的人流，转化为可靠的租金收入，公司可以将其再分配给股东。

盈利拐点

这也是多头们激动的地方。Realty Income的运营资金（FFO）(FFO)每股在一次部分通过股票发行融资的重要收购后受到压力。但管理层对2025年年底的指引显示，FFO每股预计在$4.25到$4.27之间——相比前两年，这是一个显著的进步。

这标志着盈利的重新加速开始。结合REIT的估值远低于历史平均水平，当前的布局有利于向上的回归。随着利率继续下降，FFO增长重新启动，股价的重新估值变得越来越有可能。

未来展望

Realty Income 永远不会变成一个高速增长的机会。公司历史上的增长速度一直是低个位数。然而，其历史业绩讲述了另一个故事：耐心的投资者通过持续再投资股息，复利增长，长期战胜了更广泛的市场指数。

在估值低迷、盈利开始上升、宏观环境转为有利的情况下，2026年可能成为多年来强劲回报的起点。收益、安全性和资本增值的结合，为一个具有吸引力的入场点奠定了基础。