50年抵押贷款的赌博：特朗普的住房计划可能会出什么问题

特朗普总统最近提出引入50年期房贷的建议，旨在通过将还款期限拉长到数十年，缓解负担能力危机。虽然在数学上这可以减少每月还款额，但房地产专业人士警告称，治标不治本，可能弊大于利。让我们来分析可能出现的问题。

长寿问题：大多数借款人难以坚持到底

关键的人口统计数据是：根据全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据，2025年首次购房者的平均年龄已达到40岁，创历史新高。与此同时，CDC估算美国的平均预期寿命为78.4岁。做个算术：一个40岁的借款人，可能要到90岁时贷款才会还清。

Unlock Technologies的首席传播官Michael Micheletti直言不讳地指出：“一对中30岁的夫妇签订50年的还款协议，意味着他们要在退休甚至更远的未来还款。大多数人没有足够的储蓄来支撑还款，同时应付医疗和生活必需品。”

不过，也有专家指出，房主很少会在同一物业居住完整个贷款期限。50年的结构不一定意味着居住50年，而是更广泛的生态系统通过降低负担能力来获得的好处。

股权陷阱：积累财富需要很长时间

较短的房贷可以更快积累股权，因为本金减少速度较快。而50年的贷款，股权增长则非常缓慢。在最初的几十年里，几乎每一笔还款都用来支付利息，本金几乎没有变化。

Micheletti解释说：“股权多年来一直被锁定。房屋股权协议或HELOC（房屋净值信贷额度）在你真正需要时，提供比几十年后才可能用到的更便捷的房产价值利用方式。”

这种结构性不平等意味着，借款人在生活中遇到昂贵意外时，缺乏财务弹性。

悖论：降低还款额可能导致房价进一步上涨

这听起来违反直觉，但令人担忧。较低的月度还款义务理论上有助于改善负担能力，但实际上，房地产市场的运作依赖供需关系。如果50年期房贷让买家更容易获得更大额度的贷款，更多竞争者会争夺同一房源。价格上涨——可能完全抵消了负担能力的提升。

房地产开发商Todd Drowlette警告说：“采用这种贷款方式会恶化负担能力问题。更多买家能够以较长还款期‘负担得起’房屋，竞争会加剧，价格上涨。你没有解决任何问题，只是让债务变得更深。”

历史的回响：可能引发另一场危机的配方？

Echo Fine Properties的CEO Jeff Lichtenstein担忧地提到2006年的房市崩盘。那一时期存在放贷标准放松、股权缓冲不足和大规模违约的危险。50年期房贷的结构也呼应了那些危险因素。

他的判断是：“如果房市下跌，没有股权的借款人就无法逃脱。紧急维修、退休资金或重大资本需求都无法得到支持，因为股权从未形成。短期的缓解变成了长期的灾难。”

核心风险与2006年类似——降低门槛而不增强借款人韧性，容易造成系统性脆弱。

真正的替代方案：基于股权的解决方案

与延长还款期限相比，房屋股权协议等替代方案提供了更大的灵活性，无需承担数十年的义务。这些结构允许房主有策略地利用股权，而不必陷入50年的债务——在负担能力和财务稳健之间找到折中。

50年期房贷不仅在专家中不受欢迎，更是一场结构性赌注，寄希望于人口结构、市场动态和借款人行为都能配合。历史告诉我们，这种情况很少发生。