Khấu trừ lãi suất vay thế chấp: Định nghĩa, điều kiện và cách yêu cầu

H&R Block

Ngày 4 tháng 4 năm 2024 6 phút đọc

Nếu bạn sở hữu một ngôi nhà, có thể bạn chưa nhận ra lợi ích về thuế: khấu trừ lãi suất vay thế chấp. C câu trả lời cho những ai thắc mắc, “Lãi suất vay thế chấp có được khấu trừ không?” là “có.” Để giảm thu nhập chịu thuế của bạn, bạn có thể khấu trừ khoản lãi bạn trả hàng năm trên tờ khai thuế thu nhập cá nhân, điều này có giá trị trong bối cảnh lãi suất vay thế chấp đang tăng.

Hiểu rõ các quy định thuế, bao gồm giới hạn khấu trừ lãi suất vay thế chấp, là chìa khóa để tận dụng khoản khấu trừ thuế này. Tìm hiểu thêm về cách khấu trừ lãi vay thế chấp trong bài viết này.

Ai đủ điều kiện để được khấu trừ lãi vay thế chấp?

Trước tiên, hãy trả lời câu hỏi, “Lãi vay thế chấp hoạt động như thế nào?” Khi bạn trả nợ vay mua nhà mỗi tháng, bạn trả một khoản gốc cộng với lãi suất. Trong khi số tiền trả cho gốc không được khấu trừ, thì lãi suất lại được.

Nếu bạn khai chiết khấu theo từng khoản trên Schedule A, bạn có thể khấu trừ lãi vay thế chấp đủ điều kiện đã trả cho một nơi cư trú đủ điều kiện, bao gồm:

• Nhà chính của bạn, hoặc
• Nhà thứ hai

Chủ nhà phải có trách nhiệm pháp lý trong việc trả nợ vay để được khấu trừ lãi vay thế chấp. Ngoài ra, lãi suất phải được trả trên một khoản nợ là khoản nợ mua bán, xây dựng, cải tạo hoặc nâng cấp đáng kể bất động sản được đảm bảo bằng khoản nợ đó.

Bạn có thể tăng khoản khấu trừ lãi vay thế chấp của mình bằng cách thanh toán thêm khoản vay hàng năm. Ví dụ, nếu bạn trả khoản vay tháng Một vào tháng Mười Hai, bạn sẽ có thêm khoản lãi của một tháng để khấu trừ. Tuy nhiên, bạn chỉ có thể khấu trừ phần phù hợp với lãi vay mua nhà trong năm đó. Điều này có thể có lợi cho bạn khi liên quan đến điểm vay (một khoản phí bạn trả để giảm lãi suất vay). Và nếu số tiền vay được sử dụng để nâng cấp đáng kể ngôi nhà chính, các điểm vay này sẽ được khấu trừ hoàn toàn trong năm tái cấp vốn vay.

Lãi vay thế chấp được xem là gì?

Là một người nộp thuế, bạn có thể khấu trừ toàn bộ phần lãi vay trả trên các khoản vay mua nhà nếu đáp ứng tất cả các yêu cầu của IRS. Bạn phải phân biệt rõ lãi vay đủ điều kiện với lãi cá nhân. Thông thường, lãi vay thế chấp được khấu trừ, còn lãi cá nhân thì không.

Nộp hồ sơ cùng H&R Block để nhận khoản hoàn thuế tối đa

Nộp trực tuyến

Nộp qua chuyên gia thuế

Giới hạn khấu trừ lãi vay thế chấp

Khoản khấu trừ cho lãi vay thế chấp được phép áp dụng cho khoản nợ mua nhà. (Vay mua nhà còn gọi là nợ mua bán. Những khoản nợ này dùng để mua, xây dựng hoặc nâng cấp nhà chính hoặc nhà phụ của bạn.)

Nếu bạn thắc mắc, “Tôi có thể khấu trừ bao nhiêu lãi vay mua nhà trên thuế của mình?” bạn có thể khấu trừ toàn bộ lãi vay mua nhà bạn trả trên khoản nợ mua bán miễn là khoản nợ không vượt quá các mức sau trong một năm thuế:

• 750.000 đô la nợ vay mua nhà nếu khoản vay được hoàn tất sau ngày 15 tháng 12 năm 2017
• 1 triệu đô la nợ vay mua nhà nếu khoản vay được hoàn tất vào hoặc trước ngày 15 tháng 12 năm 2017

Các giới hạn này sẽ bị giảm một nửa nếu bạn khai thuế riêng rẽ vợ chồng. (Lưu ý: Giới hạn nợ vay thấp hơn có hiệu lực từ năm 2018 đến 2025 và sẽ trở lại mức 1 triệu đô la sau năm 2025 nếu không có luật mới ban hành.)

Bạn không thể khấu trừ lãi vay từ các khoản vay thế chấp nhà ở hoặc hạn mức tín dụng nhà ở nếu khoản nợ được sử dụng cho mục đích khác ngoài nâng cấp nhà cửa. Điều này bao gồm việc sử dụng để trả học phí đại học hoặc giảm nợ thẻ tín dụng.

Ví dụ: Năm 2020, Chris mua nhà chính của mình với giá 500.000 đô la. Vài năm sau, anh ấy còn nợ 400.000 đô la trên khoản vay ban đầu và vay thêm 60.000 đô la từ khoản vay thế chấp nhà. Anh ấy đã dùng số tiền này để xây phòng tắm nắng và lắp đặt hồ bơi trong nhà. Ngôi nhà của anh ấy hiện có giá trị 700.000 đô la. Sau đó, anh ấy vay thêm 130.000 đô la từ khoản vay thế chấp nhà và mua một chiếc du thuyền.

Trong tờ khai thuế năm 2025, anh ấy nên khai chiết khấu các khoản khấu trừ của mình thay vì chọn mức khấu trừ tiêu chuẩn. Tuy nhiên, anh ấy có thể khấu trừ lãi vay mua nhà mà anh ấy trả trên:

• 400.000 đô la còn lại của khoản vay ban đầu (nợ mua bán)
• 60.000 đô la vay để xây phòng tắm nắng và hồ bơi (nợ mua bán)

Anh ấy không thể khấu trừ lãi vay liên quan đến khoản vay thế chấp để mua du thuyền.

Chia sẻ khoản khấu trừ lãi vay thế chấp

Nếu bạn chia sẻ khoản vay thế chấp với người khác, làm thế nào để chia sẻ khoản khấu trừ lãi vay thế chấp với vợ/chồng của bạn? Bạn mỗi người có thể chia sẻ phần lãi vay bạn đã trả nếu các yêu cầu trên được đáp ứng. Nếu một người không khai chiết khấu, người còn lại không thể khấu trừ toàn bộ khoản lãi vay trừ khi họ thực sự trả.

Các trường hợp ngoại lệ của khấu trừ lãi vay thế chấp

Dưới đây là một số ngoại lệ đối với khoản khấu trừ lãi vay thế chấp:

• Giả sử một ngôi nhà chính hoặc nhà thứ hai được sử dụng cho mục đích cá nhân và cho thuê. Trong trường hợp đó, bạn có thể phân bổ khoản khấu trừ giới hạn cho phần nhà dành cho sinh hoạt hoặc theo các quy tắc đặc biệt dành cho nhà thứ hai. Tìm hiểu thêm về cách xử lý thuế thu nhập từ bất động sản cho thuê.
• Nếu một phần của nhà bạn được dùng làm văn phòng làm việc tại nhà, phần đó nên được phân bổ như một chi phí kinh doanh dưới dạng khấu trừ văn phòng tại nhà, không phải khấu trừ lãi vay thế chấp.

Cách yêu cầu khấu trừ lãi vay thế chấp

Nếu bạn thắc mắc cách yêu cầu khấu trừ lãi vay thế chấp, có một số điểm cần lưu ý.

1. Khai chiết thuế của bạn

Như đã đề cập, bạn chỉ có thể khấu trừ lãi vay thế chấp nếu khai chiết thay vì dùng mức khấu trừ tiêu chuẩn khi nộp thuế. Bạn sẽ dùng Mẫu Thuế 1040 (Schedule A) để khai chiết các khoản khấu trừ thuế.

2. Lấy mẫu IRS 1098 của bạn

Bạn sẽ nhận được Mẫu 1098 nếu bạn trả 600 đô la trở lên tiền lãi vay trong năm thuế từ ngân hàng hoặc tổ chức cho vay vào cuối tháng Một hoặc đầu tháng Hai. Mẫu thuế này ghi rõ số tiền bạn đã trả trong năm cho khoản lãi vay. Ngân hàng của bạn cũng gửi bản sao của mẫu này cho IRS. Sử dụng mẫu này trong trường hợp có yêu cầu kiểm tra hoặc kiểm toán thuế của IRS.

Sử dụng Schedule E (1098) cho lãi vay bất động sản cho thuê.

3. Tính toán khoản khấu trừ lãi vay thế chấp của bạn

Bạn cần tính toán khoản khấu trừ bằng cách xác định số lãi phù hợp để khấu trừ. Nhớ các quy tắc đã đề cập về loại lãi vay đủ điều kiện để khấu trừ.

4. Báo cáo khoản khấu trừ trên Mẫu 1040

Bạn sẽ báo cáo khoản khấu trừ này trên Mẫu 1040, Schedule A.

Hướng dẫn xử lý khoản khấu trừ lãi vay thế chấp

Việc tận dụng khoản khấu trừ lãi vay thế chấp mang lại lợi ích, nhưng cần chút công sức để yêu cầu. Nếu bạn cần giúp đỡ trong việc yêu cầu khấu trừ lãi vay thế chấp hoặc các khoản khấu trừ thuế giá trị khác, H&R Block có thể giúp. Dù bạn đặt lịch hẹn với các chuyên gia thuế giàu kinh nghiệm của chúng tôi hay chọn các sản phẩm nộp thuế trực tuyến, bạn có thể tin tưởng H&R Block để hỗ trợ bạn chuẩn bị thuế và nhận khoản hoàn thuế tối đa hoặc giảm số tiền phải nộp thuế thu nhập.