Bài phát biểu của Phó Chủ tịch Giám sát Bowman về việc phục hồi hoạt động cho vay thế chấp ngân hàng

Thật vui khi được gặp lại các bạn trong Hội nghị Ngân hàng Cộng đồng của Hiệp hội Ngân hàng Hoa Kỳ năm nay. Là một cựu ngân hàng cộng đồng, tôi luôn thích dành thời gian học hỏi từ kinh nghiệm của các bạn để phục vụ công việc tại Cục Dự trữ Liên bang.1

Hôm nay, tôi muốn thảo luận về một xu hướng đáng lo ngại trong hệ thống tài chính của chúng ta, có ảnh hưởng lớn đến ngành ngân hàng, sự ổn định của thị trường thế chấp và người tiêu dùng. Dù là do quyết định có ý thức nhằm phản ứng với môi trường quy định hay các yếu tố khác, chúng ta đã chứng kiến sự dịch chuyển đáng kể trong hoạt động phát hành và quản lý thế chấp ra khỏi lĩnh vực ngân hàng. Dữ liệu cho thấy một câu chuyện rõ ràng. Năm 2008, các ngân hàng phát hành khoảng 60% các khoản thế chấp và giữ quyền quản lý dịch vụ trên khoảng 95% số dư thế chấp. Kể từ đó, sự co lại đã trở nên đặc biệt rõ rệt. Tính đến năm 2023, các ngân hàng chỉ phát hành 35% các khoản thế chấp và quản lý khoảng 45% số dư thế chấp.2

Để hiểu rõ hơn về quy mô của sự thay đổi này, với tư cách là các nhà quản lý, chúng ta có trách nhiệm xác định xem liệu các quy định phòng ngừa rủi ro có phải là nguyên nhân thúc đẩy sự dịch chuyển này hay không. Chúng ta cũng cần xem xét liệu các quy định có được điều chỉnh phù hợp với rủi ro mà hoạt động phát hành và quản lý thế chấp đặt ra cho hệ thống ngân hàng hay không. Sự di chuyển ra khỏi hoạt động phát hành và quản lý này đã gây thiệt hại cho các ngân hàng, người tiêu dùng và toàn bộ hệ thống thế chấp. Một phần, điều này xuất phát từ việc điều chỉnh quá mức về cách xử lý vốn đối với các hoạt động này, dẫn đến các yêu cầu vừa không phù hợp với rủi ro, vừa làm cho hoạt động thế chấp trở nên quá đắt đỏ để các ngân hàng tham gia. Tôi thấy có một hướng đi phù hợp, kết hợp giữa việc thúc đẩy sự tham gia trở lại của các ngân hàng vào thị trường thế chấp và duy trì một hệ thống ngân hàng an toàn, vững mạnh.

Tại sao sự di chuyển này lại quan trọng

Đối với các ngân hàng: Thế chấp là một thành phần quan trọng trong mô hình kinh doanh. Điều này không chỉ từ góc độ doanh thu, mà còn vì ngân hàng về cơ bản là một doanh nghiệp dựa trên mối quan hệ. Việc mua nhà là một cột mốc lớn trong đời, và các ngân hàng nên có khả năng cung cấp dịch vụ này cho khách hàng của mình. Ngoài ra, hầu hết các ngân hàng thích giữ quyền quản lý dịch vụ thế chấp nội bộ để đảm bảo trải nghiệm tích cực cho khách hàng. Chúng ta biết rằng dịch vụ quản lý tạo ra lòng trung thành của khách hàng khi được thực hiện tốt, nhưng có thể gây ra sự thất vọng lớn khi thực hiện kém.

Những lợi ích từ mối quan hệ mà hoạt động thế chấp mang lại là đáng kể. Khách hàng có mối liên hệ mạnh mẽ với ngân hàng thường xuyên tìm đến ngân hàng đó cho các nhu cầu tài chính khác, từ tài khoản kiểm tra đến dịch vụ đầu tư. Điều này có thể tạo ra một vòng tròn thuận lợi—dịch vụ khách hàng tốt trong lĩnh vực thế chấp có thể dẫn đến mối quan hệ chặt chẽ hơn với khách hàng và nâng cao khả năng chống chịu tài chính của ngân hàng. Quản lý thế chấp cũng mang lại lợi ích tài chính rõ rệt. Thu nhập từ phí dịch vụ quản lý thế chấp đa dạng hóa nguồn thu của ngân hàng, giảm sự phụ thuộc quá mức vào thu nhập từ cho vay, mang lại nguồn thu ổn định hơn bất kể môi trường lãi suất.

Các ngân hàng cũng có lợi thế cấu trúc trong việc quản lý dịch vụ. Các mối quan hệ khách hàng xây dựng qua hoạt động cho vay thế chấp có thể có giá trị hơn đối với các tổ chức phi ngân hàng vì họ có thể bán chéo nhiều sản phẩm và dịch vụ hơn. Số dư ký quỹ phải được giữ trong các tài khoản được bảo hiểm, cung cấp nguồn vốn cho các hoạt động cho vay như trong các tài khoản tiền gửi khác. Nhiều hợp đồng dịch vụ yêu cầu người quản lý dịch vụ tạm ứng principal, lãi suất và các khoản thanh toán khác thay mặt cho các khách hàng chậm thanh toán. Các ngân hàng có thể dễ dàng tuân thủ các yêu cầu này hơn các tổ chức phi ngân hàng vì họ có nguồn vốn ổn định, chi phí thấp.

Đối với người tiêu dùng: Tiếp theo, việc ít ngân hàng tham gia vào hoạt động phát hành và quản lý thế chấp đã làm giảm sự lựa chọn và cạnh tranh của người tiêu dùng, từ đó làm tăng chi phí. Ngoài ra, các khoản vay gặp khó khăn về tài chính dường như gặp nhiều khó khăn hơn trong thời kỳ suy thoái tài chính khi do các tổ chức phi ngân hàng quản lý. Trong đại dịch COVID-19, các khách hàng có ngân hàng quản lý thế chấp có khả năng nhận được sự hoãn nợ cao hơn so với những người có tổ chức phi ngân hàng quản lý.3

Đối với ổn định tài chính: Các tổ chức phi ngân hàng quản lý thế chấp đối mặt với các rủi ro khác, như đã mô tả trong một báo cáo gần đây của Hội đồng Giám sát Tài chính.4 Có thể rủi ro lớn nhất là các khuôn khổ quy định và giải quyết rủi ro đối với các công ty thế chấp này chưa bắt kịp với sự phát triển của họ. Khi một tổ chức quản lý thế chấp lớn thất bại, các nhà quản lý có các công cụ để đảm bảo các chức năng quản lý dịch vụ cốt lõi vẫn tiếp tục—đảm bảo các khoản thanh toán của người vay được ghi có chính xác và các khách hàng gặp khó khăn tài chính nhận được các điều chỉnh phù hợp. Các tổ chức phi ngân hàng ít bị kiểm soát hơn nhiều.

Thách thức về xử lý vốn

Chúng ta có thể thấy rõ từ các nghiên cứu học thuật và phản hồi của ngành rằng sự thay đổi trong xử lý vốn đối với quyền quản lý dịch vụ thế chấp năm 2013 đã là một yếu tố khiến các ngân hàng rút khỏi thị trường thế chấp.5 Khi một tổ chức tài chính chứng khoán hóa một khoản thế chấp bằng cách bán nó cho một quỹ chứng khoán hóa, tổ chức đó nhận được một “quyền quản lý dịch vụ thế chấp” hay MSR, như một sản phẩm phụ của giao dịch. MSR này thể hiện giá trị hiện tại kỳ vọng của thu nhập dịch vụ ròng mà tổ chức sẽ nhận trong suốt vòng đời của khoản thế chấp—bao gồm phí dịch vụ dự kiến trừ đi các chi phí.

Các thay đổi về xử lý vốn đối với MSR đã diễn ra theo hai hướng. Thứ nhất, hầu hết các ngân hàng đã trải qua mức tăng nhẹ đến trung bình về trọng số rủi ro đối với MSR, tùy thuộc vào cách các ngân hàng tính toán MSR trên bảng cân đối kế toán của họ.6 Thứ hai, các ngân hàng giữ lượng lớn MSR phải đối mặt với xử lý vốn còn khắt khe hơn, khi bất kỳ MSR nào vượt quá một tỷ lệ phần trăm nhất định của vốn (gọi là “ngưỡng khấu trừ”) sẽ nhận trọng số rủi ro cao hơn một cách không cân xứng.

Xem xét lại cân đối

Vào thời điểm đó, các nhà quản lý đã thắt chặt xử lý vốn đối với MSR vì lý do hợp lý. Định giá MSR có thể gặp khó khăn vì chúng không dựa trên giá giao dịch trong thị trường thanh khoản. Thay vào đó, chúng được xác định dựa trên các mô hình phụ thuộc vào giả định chủ quan về việc trả trước khoản vay thế chấp và khả năng vỡ nợ. Điều này làm cho các định giá biến động, đặc biệt trong các giai đoạn biến động lãi suất, và chúng ta đã quan sát thấy rằng trong các giai đoạn vỡ nợ cao, một số thị trường MSR có thể gặp căng thẳng hoặc đóng băng.

Đây là những mối quan tâm hợp lý, và tôi muốn rõ ràng rằng việc giữ MSR không phải là lựa chọn phù hợp cho mọi ngân hàng. Quản lý thành công sự biến động trong định giá MSR khi lãi suất thay đổi đòi hỏi khả năng phòng hộ phức tạp hoặc chiến lược giữ chân người vay hiệu quả trong các đợt tái cấp vốn. Quản lý dịch vụ cũng mang theo rủi ro vận hành đáng kể và trách nhiệm tuân thủ pháp luật. Các ngân hàng tham gia quản lý thế chấp phải có đủ chuyên môn và nguồn lực để quản lý các rủi ro này một cách an toàn, vững mạnh.

Tuy nhiên, các nhà quản lý đã quen thuộc hơn với MSR kể từ khi các quy định năm 2013 được ban hành, và chúng ta cũng đã học hỏi nhiều về cách xử lý vốn đối với MSR đã ảnh hưởng đến quyết định của ngân hàng về phát hành và quản lý thế chấp. Trước hết, khi các ngân hàng quyết định có phát hành và định giá thế chấp hay không, họ xem xét giá trị MSR mà họ nhận được sau khi bán chứng khoán hóa. Việc xử lý vốn làm giảm giá trị của MSR đó. Vì các ngân hàng chứng khoán hóa khoảng 75% các khoản phát hành thế chấp của mình cho các khách hàng có thu nhập thấp đến trung bình, hoặc LMI, xử lý vốn có thể đặc biệt ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận và khả năng chi trả của các khoản vay này.7

Tiếp theo, về quản lý dịch vụ, chúng ta đã nhận thấy rằng ngưỡng khấu trừ có thể cản trở khả năng xây dựng một doanh nghiệp dịch vụ có lợi nhuận của ngân hàng. Hiệu ứng này có thể đặc biệt rõ rệt đối với các ngân hàng nhỏ hơn. Quản lý dịch vụ thế chấp đòi hỏi đầu tư cố định lớn về nhân sự và công nghệ, làm cho quy mô lớn hơn trở nên hiệu quả hơn về chi phí. Tuy nhiên, các ngân hàng nhỏ hơn có thể không xây dựng được danh mục dịch vụ lớn đến mức đó mà không vượt quá ngưỡng khấu trừ MSR.

Trọng số rủi ro đối với các khoản thế chấp trong danh mục của ngân hàng cũng ảnh hưởng đến quyết định tham gia thị trường và định giá của ngân hàng. Những trọng số này có được điều chỉnh phù hợp với rủi ro thực tế không? Hãy xem xét tỷ lệ vay trên giá trị của khoản vay, hay LTV. Các quy tắc vốn áp dụng cùng một trọng số rủi ro bất kể LTV, nhưng xác suất vỡ nợ và mức độ tổn thất thay đổi đáng kể theo LTV. Các khoản thế chấp có LTV thấp mang rủi ro dự kiến thấp—người vay có động lực mạnh để bảo vệ vốn của mình, và giá trị tài sản thế chấp vượt xa mức tín dụng của ngân hàng. Hơn nữa, rủi ro vỡ nợ của khoản thế chấp giảm theo thời gian khi principal được trả dần và khoản thế chấp chuyển sang các nhóm LTV thấp hơn.

Sự không phù hợp này giữa yêu cầu vốn và rủi ro thực tế có hậu quả quan trọng. Các ngân hàng giữ số lượng lớn các khoản thế chấp có tỷ lệ vay trên giá trị thấp. Bằng cách yêu cầu vốn cao hơn một cách không cân xứng, chúng ta làm giảm khả năng của ngân hàng trong việc sử dụng vốn để hỗ trợ cộng đồng của họ. Với các cân nhắc này, tôi sẵn sàng xem xét lại việc xử lý vốn đối với MSR và các khoản thế chấp có phù hợp hay không, và có tỷ lệ phù hợp với rủi ro hay không.

Con đường phía trước đề xuất

Trong khi có nhiều quy định điều chỉnh hoạt động phát hành và quản lý thế chấp của ngân hàng, cuộc thảo luận hôm nay của tôi tập trung vào xử lý vốn của các nhà quản lý ngân hàng, vốn chỉ là một phần nhỏ của vấn đề thế chấp rộng lớn hơn. Giải quyết toàn diện các thách thức của thị trường thế chấp cũng sẽ cần xem xét lại các quy định của Cục Bảo vệ Người tiêu dùng Tài chính (CFPB) và các yêu cầu pháp luật. Tôi muốn làm nổi bật một số lĩnh vực trong khung Basel có thể giải quyết hiệu quả một số thách thức này và chúng tôi đang xem xét để sửa đổi.

Hai đề xuất quy định sắp được giới thiệu sẽ, trong số các thay đổi rộng hơn về khung xử lý vốn, thúc đẩy các ngân hàng tham gia vào hoạt động phát hành và quản lý thế chấp. Thứ nhất, các đề xuất này sẽ loại bỏ yêu cầu trừ đi tài sản quản lý thế chấp khỏi vốn quy định, trong khi vẫn duy trì trọng số rủi ro 250% đối với các tài sản này. Chúng tôi sẽ lấy ý kiến về trọng số rủi ro phù hợp cho các tài sản này. Thay đổi này sẽ khuyến khích các ngân hàng tham gia vào hoạt động quản lý thế chấp, đồng thời công nhận sự không chắc chắn về giá trị của các tài sản này theo chu kỳ kinh tế.

Thứ hai, các đề xuất này cũng sẽ xem xét tăng độ nhạy cảm rủi ro của các yêu cầu vốn đối với các khoản vay thế chấp trong sổ sách của ngân hàng. Một cách tiếp cận là sử dụng tỷ lệ vay trên giá trị (LTV) để xác định trọng số rủi ro phù hợp cho các khoản vay bất động sản dân cư, thay vì áp dụng một trọng số rủi ro thống nhất bất kể LTV. Thay đổi này có thể điều chỉnh tốt hơn mối liên hệ giữa yêu cầu vốn và rủi ro thực tế, hỗ trợ các khoản vay trên bảng cân đối của ngân hàng, và có thể đảo ngược xu hướng di chuyển hoạt động thế chấp sang các tổ chức phi ngân hàng trong 15 năm qua.

Những thay đổi tiềm năng này sẽ giải quyết các mối quan tâm hợp lý về cấu trúc thị trường thế chấp trong khi vẫn duy trì các biện pháp phòng ngừa phù hợp. Tôi mong nhận được phản hồi từ ngành và các bên liên quan khác khi chúng tôi xem xét các sửa đổi này.

Những suy nghĩ kết luận

Bằng cách xây dựng một thị trường thế chấp bền vững, có sự tham gia mạnh mẽ của tất cả các loại tổ chức tài chính, chúng ta có thể cung cấp tín dụng phù hợp và dịch vụ quản lý chất lượng cao cho người vay bất kể điều kiện kinh tế. Tăng cường sự tham gia của ngân hàng vào các hoạt động này không đe dọa đến sự an toàn và vững mạnh của hệ thống ngân hàng. Những mục tiêu này hoàn toàn phù hợp.

Tôi mong muốn hợp tác với các nhà quản lý khác để xem xét các phương án tạo điều kiện cho các ngân hàng trở lại các dịch vụ kinh doanh truyền thống và cốt lõi của họ, bao gồm cả lĩnh vực thế chấp bán lẻ.

Một lần nữa, cảm ơn các bạn đã mời tôi tham gia ngày hôm nay, và tôi mong đợi cuộc thảo luận của chúng ta.

1. Các ý kiến trình bày ở đây là của riêng tôi và không nhất thiết phản ánh quan điểm của các đồng nghiệp tại Hội đồng Dự trữ Liên bang hoặc Ủy ban Thị trường Mở Liên bang. Tôi cảm ơn Karen Pence đã hỗ trợ tôi trong phần trình bày này. Trở lại nội dung

2. Thống kê được tổng hợp từ dữ liệu của Luật Tiết lộ Thế chấp Nhà ở (HMDA) (phát hành) và Inside Mortgage Finance (quản lý dịch vụ). Các số liệu của HMDA dành cho các khoản vay mua nhà lần đầu, thế chấp chính, thế chấp mua nhà dành cho cư dân, được thế chấp bằng các tài sản xây dựng tại chỗ, thuộc sở hữu của người vay. Các ngân hàng bao gồm ngân hàng thương mại, ngân hàng tiết kiệm và liên hiệp tín dụng. Thị phần của ngân hàng năm 2008 hơi cao so với tiêu chuẩn lịch sử do một số tổ chức phi ngân hàng lớn đã phá sản vào năm 2007 và 2008. Hội đồng Giám sát Tài chính (FSOC) đã công bố một báo cáo về quản lý thế chấp của các tổ chức phi ngân hàng, cung cấp chuỗi số dài hơn. Xem FSOC, Báo cáo về Quản lý Thế chấp của Các Tổ chức Phi ngân hàng 2024 (PDF). Trở lại nội dung

3. Xem Susan Cherry, Erica Jiang, Gregor Matvos, Tomasz Piskorski, và Amit Seru, “Giảm nợ của hộ gia đình do Chính phủ và Tư nhân trong COVID-19 (PDF),” Các Báo cáo của Brookings về Hoạt động Kinh tế (Mùa Thu 2021); You Suk Kim, Donghoon Lee, Tess Scharlemann, và James Vickery, “Mâu thuẫn trung gian trong giảm nợ: Bằng chứng từ sự hoãn nợ của Đạo luật CARES,” Tạp chí Kinh tế Tài chính 158 (2024), https://doi.org/10.1016/j.jfineco.2024.103873. Trở lại nội dung

4. Xem https://home.treasury.gov/system/files/261/FSOC-2024-Nonbank-Mortgage-Servicing-Report.pdf. Trở lại nội dung

5. Greg Buchak, Gregor Matvos, Tomasz Piskorski, và Amit Seru, “Fintech, Arbitrage Quy định, và Sự trỗi dậy của Ngân hàng Bóng tối,” Tạp chí Kinh tế Tài chính 130 (2018), https://doi.org/10.1016/j.jfineco.2018.03.011_._ Trở lại nội dung

6. Để biết thêm về các thay đổi trong xử lý vốn MSR, xem Báo cáo gửi Quốc hội về Ảnh hưởng của Các Quy tắc Vốn đối với Tài sản Quản lý Thế chấp (PDF) (Ban Giám đốc, tháng 6 năm 2016). Trở lại nội dung

7. Tính toán dựa trên dữ liệu HMDA cho các khoản vay mua nhà lần đầu, thế chấp cố định, dành cho cư dân sở hữu lần đầu. Trở lại nội dung