Báo cáo lãi suất thế chấp refi hiện tại ngày 20 tháng 2 năm 2026

Tỷ lệ tái cấp vốn trung bình hiện tại cho khoản vay mua nhà cố định 30 năm là 6,14%, theo dữ liệu từ thị trường bất động sản phổ biến Zillow. Nếu bạn là chủ nhà hy vọng tái cấp vốn khoản vay thế chấp để có lãi suất thấp hơn hoặc có thể để khai thác giá trị tài sản trong nhà, hãy đọc tiếp để xem tỷ lệ lãi suất trung bình cho các loại và kỳ hạn vay khác nhau. Bạn cũng có thể xem báo cáo ngày hôm trước tại đây.

Dữ liệu về tỷ lệ tái cấp vốn hiện tại

Các khoản vay thế chấp thông thường

Các khoản vay jumbo

Các khoản vay FHA

Các khoản vay VA

Lưu ý rằng Fortune đã xem xét dữ liệu Zillow mới nhất tính đến ngày 19 tháng 2.

Cách thức hoạt động của việc tái cấp vốn vay mua nhà

Nói đơn giản, tái cấp vốn vay thế chấp là thay thế khoản vay mua nhà hiện tại của bạn bằng một khoản vay mới. Cũng giống như khi bạn xin vay mua nhà để mua nhà, bạn sẽ cần nộp đơn và đáp ứng các tiêu chí của nhà cho vay về hồ sơ tín dụng, bằng chứng thu nhập, tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI), và nhiều yếu tố khác. Quá trình này thường gây ảnh hưởng nhỏ đến điểm tín dụng của bạn do một lần kiểm tra tín dụng cứng. Và hãy lưu ý rằng có thể bị từ chối nếu bạn không đáp ứng các yêu cầu của nhà cho vay.

Thị trường ngày nay diễn biến thế nào về lãi suất vay mua nhà?

Một số nhà quan sát thị trường đã hy vọng rằng lãi suất vay mua nhà sẽ giảm khi Cục Dự trữ Liên bang (Fed) cắt giảm lãi suất quỹ liên bang nhiều lần vào cuối năm 2024. Tuy nhiên, điều đó đã không xảy ra, và lãi suất vay mua nhà vẫn kiên trì quanh mức 7% — tính trung bình toàn quốc cho các khoản vay cố định 30 năm — trong nhiều tháng.

Lãi suất đã duy trì ở mức cao hơn nhiều so với mức thấp trong thời kỳ đại dịch, khi một số chủ nhà có thể vay với lãi suất trong khoảng 2% hoặc 3%. Một báo cáo của Redfin cho thấy tính đến quý III năm 2024, 82,8% chủ nhà có khoản vay thế chấp có lãi suất dưới 6%. Nhiều người đã gần như bị khóa trong các khoản vay hiện tại, không thể hoặc không muốn chuyển hoặc tái cấp vốn trong bối cảnh hiện tại.

Tuy nhiên, cuối tháng 8 và đầu tháng 9 năm 2025, chủ nhà cuối cùng đã nhận được chút giảm nhẹ. Lãi suất vay mua nhà đã giảm rõ rệt trước cuộc họp của Fed ngày 16-17 tháng 9, nơi ngân hàng trung ương đã cắt giảm lãi suất dự kiến rộng rãi một phần tư điểm phần trăm. Sau đó, Fed tiếp tục cắt giảm thêm một lần nữa vào cuối tháng 10 và lần thứ ba vào đầu tháng 12.

Xem Báo Cáo Tỷ Lệ Hàng Ngày của Chúng Tôi

• Khám phá các mức lãi suất tiết kiệm sinh lợi cao nhất, lên tới 5% cho ngày 18 tháng 2 năm 2026.
• Khám phá các mức lãi suất CD cao nhất, lên tới 4,15% cho ngày 18 tháng 2 năm 2026.
• Khám phá lãi suất vay mua nhà hiện tại ngày 18 tháng 2 năm 2026.
• Khám phá báo cáo lãi suất vay ARM hiện tại ngày 18 tháng 2 năm 2026.
• Khám phá giá vàng hiện tại ngày 18 tháng 2 năm 2026.
• Khám phá giá bạc hiện tại ngày 18 tháng 2 năm 2026.
• Khám phá giá bạch kim hiện tại ngày 18 tháng 2 năm 2026.

Khi nào có thể hợp lý để tái cấp vốn khoản vay mua nhà của bạn

Như chúng tôi sẽ đề cập rõ hơn trong phần dưới đây, việc tái cấp vốn khoản vay mua nhà không miễn phí. Vậy khi nào nên chấp nhận các chi phí ban đầu và tiến hành tái cấp vốn?

Một quy tắc chung mà nhiều chuyên gia sử dụng là nếu bạn có thể nhận được lãi suất mới thấp hơn một điểm phần trăm so với lãi suất hiện tại, thì có thể đáng để xem xét tái cấp vốn. Ví dụ, dựa trên điều kiện thị trường gần đây, ai đó đã vay mua nhà với lãi suất 7% nên cân nhắc tái cấp vốn nếu điều kiện thị trường cho phép họ có thể vay với lãi suất 6%.

Ngoài ra, cũng có thể hợp lý để tái cấp vốn nếu bạn muốn khai thác giá trị tài sản trong nhà qua hình thức cash-out refi. Hãy lưu ý rằng bạn thường cần có ít nhất 20% vốn chủ sở hữu trong nhà để thực hiện điều này. Vì vậy, đối với những người mua nhà với khoản đặt cọc tối thiểu 5% như thường thấy trên các khoản vay thông thường, có thể mất một thời gian trước khi bạn có thể tận dụng cash-out refi.

Một lý do khác để tái cấp vốn là để thay đổi kỳ hạn vay. Ví dụ, bạn đã vay mua nhà trong 15 năm, biết rằng đổi lại sẽ có khoản thanh toán hàng tháng cao hơn nhưng sẽ tiết kiệm đáng kể chi phí lãi trong dài hạn. Nhưng sau đó, hoàn cảnh của bạn thay đổi và khoản thanh toán hàng tháng bắt đầu gây áp lực cho ngân sách. Tái cấp vốn sang khoản vay 30 năm có thể giúp bạn linh hoạt hơn để trả ít hơn trong tình huống đó.

Bạn cũng có thể muốn tái cấp vốn nếu muốn chuyển đổi loại khoản vay. Có thể bạn đang có khoản vay FHA kèm theo yêu cầu bảo hiểm thế chấp trọn đời (gọi là MIP trong loại vay này), và bạn muốn chuyển sang khoản vay thông thường để loại bỏ khoản này. Hoặc có thể bạn đã vay theo lãi suất điều chỉnh (ARM) nhưng giờ muốn ở lại nhà lâu hơn và không muốn đối mặt với khả năng tăng lãi suất trong giai đoạn điều chỉnh. Trong trường hợp đó, tái cấp vốn sang khoản vay cố định có thể hợp lý.

Chi phí để tái cấp vốn khoản vay mua nhà

Giống như khoản vay mua nhà truyền thống mà bạn đã vay để mua nhà, việc tái cấp vốn cũng có các khoản phí đóng góp khoảng 2% đến 6% tổng số tiền vay. Ví dụ, nếu bạn thực hiện một khoản vay tái cấp vốn theo lãi suất và điều kiện trên một khoản vay 300.000 USD, bạn có thể phải trả từ 6.000 đến 18.000 USD phí đóng.

Dưới đây là một số khoản phí có thể xuất hiện trong ước tính khoản vay tái cấp vốn của bạn:

• Phí phát sinh của nhà cho vay.
• Phí định giá nhà.
• Phí kiểm tra và bảo hiểm tiêu đề.
• Phí nộp đơn vay.
• Phí khảo sát.
• Phí luật sư (nếu yêu cầu theo luật của bang bạn).
• Phí ghi nhận.
• Phí phạt trả trước (nếu nhà cho vay hiện tại của bạn tính phí).

Các loại khoản vay tái cấp vốn khác nhau

Có nhiều loại khoản vay tái cấp vốn khác nhau, và loại phù hợp nhất sẽ phụ thuộc vào mục tiêu của bạn cũng như khoản vay hiện tại của bạn. Dưới đây là một số lựa chọn phổ biến:

• Tái cấp vốn theo lãi suất và kỳ hạn: Đây có lẽ là lựa chọn phổ biến nhất, giúp bạn giảm lãi suất hoặc thay đổi kỳ hạn vay. Tuy nhiên, nếu chọn kỳ hạn ngắn hơn, mặc dù lãi suất thường thấp hơn và bạn tiết kiệm được nhiều lãi trong đời vay, bạn sẽ phải trả khoản thanh toán hàng tháng cao hơn.

• Tái cấp vốn rút tiền (cash-out): Với hình thức này, bạn khai thác giá trị tài sản trong nhà bằng cách thay thế khoản vay hiện tại bằng khoản vay lớn hơn và lấy phần chênh lệch ra tiền mặt. Số tiền này có thể dùng để nâng cấp nhà cửa, trả nợ lãi suất cao hoặc các mục tiêu tài chính khác.

• Tái cấp vốn không mất phí đóng: Nhà cho vay sẽ chi trả các phí đóng, nhưng bạn sẽ phải trả lãi suất cao hơn. Nếu bạn không có tiền mặt để trả phí đóng ban đầu và nghĩ rằng việc tái cấp vốn có lợi cho bạn, đây có thể là lựa chọn phù hợp. Tuy nhiên, cần xem xét kỹ lưỡng.

• Tái cấp vốn tối giản (streamline): Thường dành cho các khách hàng vay FHA, VA hoặc USDA hiện tại, và sẽ yêu cầu ít giấy tờ hơn cùng quy trình phê duyệt đơn giản hơn.

Tái cấp vốn với nhà cho vay cũ so với nhà cho vay mới

Bạn không bắt buộc phải giữ nguyên nhà cho vay ban đầu khi tái cấp vốn. Thực tế, nên so sánh để tìm lãi suất thấp nhất và dịch vụ tốt nhất có thể.

Tuy nhiên, một số nhà cho vay có thể đưa ra ưu đãi nếu bạn tiếp tục vay với họ, như miễn một phần phí đóng. Vì các khoản phí ban đầu này có thể là rào cản đối với những ai muốn tái cấp vốn, các ưu đãi này có thể giúp việc này khả thi hơn, và đáng để bạn hỏi trực tiếp nhà cho vay.

Cuối cùng, nếu khoản vay của bạn đã được mua lại bởi Fannie Mae hoặc Freddie Mac, bạn có thể đủ điều kiện tham gia các chương trình như Refi Now và Refi Possible.

Tham gia Hội nghị Đổi mới Nơi làm việc Fortune ngày 19–20 tháng 5 năm 2026 tại Atlanta. Thời đại mới của đổi mới nơi làm việc đã bắt đầu — và quy tắc cũ đang được viết lại. Tại sự kiện độc quyền này, các nhà lãnh đạo sáng tạo nhất thế giới sẽ tụ họp để khám phá cách AI, nhân văn và chiến lược hội tụ để định hình lại, một lần nữa, tương lai của công việc. Đăng ký ngay.