Dịch vụ tư nhân hóa Jinke, đầu tư vào Starbucks Trung Quốc, mua lại SKP - Bảo Dư Capital đang chơi một ván cờ như thế nào?

Công ty Tin tức Tài chính 20 tháng 2 (phóng viên Li Ji) Sau hơn năm năm niêm yết, doanh nghiệp dịch vụ của “Vua bất động sản Tây Nam” Huang Hongyun chính thức rút khỏi thị trường.

Công ty Cổ phần Dịch vụ Thông minh Kim Khắc (09666.HK) ngày 20 tháng 2 đã phát hành thông báo, vị trí niêm yết của công ty tại Sở Giao dịch Chứng khoán Hồng Kông sẽ bị rút lại sau giờ làm việc. Như vậy, công ty sẽ chia tay thị trường cổ phiếu Hồng Kông.

Doanh nghiệp này từng có giá trị vốn hóa trên 55 tỷ HKD, được mệnh danh là “Cổ phiếu bất động sản số 1 Tây Nam”, sau khi trải qua đợt điều chỉnh sâu của ngành bất động sản, vỡ nợ của các bên liên quan, và doanh thu giảm một nửa, đã rời khỏi thị trường sau 5 năm niêm yết, trở thành một trong số các doanh nghiệp dịch vụ bất động sản đã hoàn tất privatization và rút khỏi thị trường Hồng Kông.

“Mục đích rút khỏi thị trường dựa trên chiến lược tổng thể, sau khi rút khỏi, kế hoạch kinh doanh và cơ cấu quản lý hiện tại của doanh nghiệp chưa có sự điều chỉnh lớn nào,” một nguồn tin thân cận với Kim Khắc Dịch vụ cho biết với Tài chính Tin tức.

Điều đáng chú ý là, việc rút khỏi thị trường của Kim Khắc Dịch vụ không phải do thất bại kinh doanh mà là do chủ sở hữu lớn là Bảo Dụ Capital chủ động đề xuất và thúc đẩy một đợt mua lại toàn bộ cổ phần theo phương thức tự nguyện, là một hình thức privatization tự nguyện.

Và, trong bối cảnh rút khỏi thị trường do các tổ chức PE chủ đạo, khi các rủi ro liên quan dần được loại bỏ và hoạt động quản lý bất động sản bước vào quỹ đạo phát triển độc lập, liệu lần privatization này có thể trở thành một ví dụ điển hình về hoạt động vốn hay không còn phải chờ xem.

Từ “Hiệp sĩ áo trắng” đến người kiểm soát

Từ việc nắm giữ cổ phần đến thúc đẩy rút khỏi thị trường, Bảo Dụ Capital đã trải qua bốn giai đoạn: đầu tư chiến lược, tăng cổ phần giá thấp, đấu giá tài sản, và mua lại toàn bộ cổ phần, hoàn tất kiểm soát toàn diện đối với Kim Khắc Dịch vụ trong gần năm năm.

Kim Khắc Dịch vụ ban đầu thuộc lĩnh vực dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Kim Khắc, do Huang Hongyun kiểm soát thực tế. Tháng 10 năm 2020, công ty niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán Hồng Kông, giá phát hành 44,8 HKD/cổ phiếu, ngày đầu tiên vốn hóa thị trường vượt 28 tỷ HKD, tỷ lệ P/E từng vượt quá 80 lần.

Là một phần trong chiến lược “tách biệt nhẹ và nặng” của công ty mẹ bất động sản, giá cổ phiếu Kim Khắc Dịch vụ trong giai đoạn đầu niêm yết từng tăng vọt lên 85 HKD, vốn hóa vượt 55 tỷ HKD, cùng với Country Garden Services, Greentown Service tạo thành “thời kỳ hoàng kim” của ngành quản lý bất động sản Hồng Kông.

Tuy nhiên, sau thời kỳ rực rỡ, số phận của doanh nghiệp này đã có bước ngoặt lớn do khủng hoảng nợ của công ty mẹ Kim Khắc.

Vào nửa cuối năm 2021, ngành bất động sản bước vào điều chỉnh sâu, Kim Khắc đã chuyển nhượng 22% cổ phần của Kim Khắc Dịch vụ vào tháng 12 năm 2021, bên nhận là Bảo Dụ Capital, với giá 3,734 tỷ HKD, qua đó trở thành cổ đông lớn thứ hai của Kim Khắc Dịch vụ.

Thời điểm đó, thị trường cho rằng hành động này chỉ là biện pháp “cắt bỏ để tồn tại” của Kim Khắc nhằm giảm bớt áp lực dòng tiền, Kim Khắc Dịch vụ vẫn do Huang Hongyun kiểm soát, vai trò của Bảo Dụ Capital cũng được xem là nhà đầu tư tài chính.

Tuy nhiên, khi hoạt động phát triển của công ty mẹ ngày càng thu hẹp, Bảo Dụ dần lộ diện từ hậu trường ra trước sân khấu. Tháng 11 năm 2022, Bảo Dụ Capital phát động đợt mua lại một phần cổ phần, mua thêm 11,94% cổ phần với giá 12 HKD/cổ phiếu, tổng giá trị khoảng 930 triệu HKD. Sau giao dịch, tỷ lệ sở hữu của Bảo Dụ tăng lên 34,63%, trở thành cổ đông lớn nhất, chuyển vai trò từ nhà đầu tư tài chính sang kiểm soát chiến lược.

Tháng 3 năm 2025, khi khủng hoảng nợ của Kim Khắc kéo dài, cổ phần của Kim Khắc Dịch vụ do Bảo Dụ nắm giữ bị tòa án cưỡng chế đấu giá. Bảo Dụ Capital đã trúng đấu giá 1,08 tỷ cổ phiếu với giá 668 triệu HKD, tỷ lệ sở hữu tăng lên 55,91%, chính thức trở thành người kiểm soát thực tế của Kim Khắc Dịch vụ. Tính đến thời điểm này, Bảo Dụ đã đầu tư tổng cộng hơn 5,3 tỷ HKD.

Sau khi kiểm soát toàn diện, Bảo Dụ bắt đầu thúc đẩy quá trình privatization.

Ngày 31 tháng 10 năm 2025, Bảo Dụ đề xuất mua lại toàn bộ cổ phần qua phương thức chào mua công khai, và ngày 18 tháng 11 cập nhật phương án chào mua, đề nghị mua cổ phần còn lưu hành với giá 8,69 HKD/cổ phiếu. Đến ngày 16 tháng 1 năm 2026, đợt chào mua này đã nhận được sự chấp thuận của 95,56% cổ đông không có lợi ích liên quan, các điều kiện privatization đều đã đạt, và chính thức rút khỏi thị trường ngày 20 tháng 2.

Như vậy, Bảo Dụ đã kiểm soát toàn diện doanh nghiệp dẫn đầu ngành dịch vụ quản lý bất động sản này. Trước khi rút khỏi, giá cổ phiếu của Kim Khắc Dịch vụ ổn định ở mức 8,69 HKD, vốn hóa khoảng 5,2 tỷ HKD, giảm hơn 90% so với đỉnh cao lịch sử.

Xét về các chỉ số tài chính quan trọng, báo cáo nửa năm 2025 của Kim Khắc Dịch vụ cho thấy, tổng doanh thu trong kỳ đạt 2,335 tỷ nhân dân tệ, giảm nhẹ 3,1% so với cùng kỳ, nhưng tiền mặt và tài sản thanh khoản vẫn đạt 2,65 tỷ nhân dân tệ, diện tích quản lý duy trì khoảng 219 triệu mét vuông, cho thấy nền tảng hoạt động vẫn còn khá bền bỉ.

Về động thái thúc đẩy privatization của Bảo Dụ, nhà kinh tế trưởng của Liên minh doanh nghiệp Trung Quốc, ông Bạch Văn Hỉ, nhận định: “Trong những năm gần đây, hiệu quả hoạt động của Kim Khắc Dịch vụ chịu áp lực, trong ba năm gần nhất lỗ khoảng 3,4 tỷ nhân dân tệ, giá trị thị trường giảm mạnh, nền tảng huy động vốn và thương hiệu của doanh nghiệp đã suy yếu rõ rệt. Sau khi Bảo Dụ kiểm soát, hy vọng thoát khỏi sự giám sát của công ty niêm yết và áp lực kỳ vọng thị trường, từ đó nâng cao hiệu quả quyết định và giảm chi phí tuân thủ.”

Ông còn nói thêm, sau khi rút khỏi thị trường, Bảo Dụ không còn bị giới hạn bởi các cổ đông công chúng, có thể linh hoạt hơn trong xử lý tài sản, thu hẹp hoạt động hoặc hợp nhất, dần biến Kim Khắc Dịch vụ thành “máu mủ tiền mặt” hoặc “gói tài sản”, tạo điều kiện cho các bước thoái vốn tiếp theo.

Lược đồ của Bảo Dụ Capital

Việc privatization của Kim Khắc Dịch vụ trở thành một ví dụ điển hình về chiến lược mở rộng vốn của Bảo Dụ Capital trong nhiều lĩnh vực.

Từ việc âm thầm đến quyết đoán, Bảo Dụ Capital đã thể hiện chiến lược sâu và kiên nhẫn qua một loạt các giao dịch tiêu biểu từ năm 2025 đến đầu 2026.

Theo các tài liệu công khai, Bảo Dụ Capital thành lập năm 2011, là quỹ đầu tư cổ phần tư nhân, do cựu tổng giám đốc Tập đoàn Ping An của Trung Quốc, ông Trương Tử Hân, cùng cựu giám đốc khu vực Trung Quốc của TPG Capital, ông Mã Tuyết Chinh, sáng lập. Danh mục đầu tư của họ trải dài qua các lĩnh vực sinh dược, bán lẻ tiêu dùng, công nghệ internet, bất động sản và logistics.

Là một trong những PE hàng đầu hoạt động lâu dài tại Trung Quốc, Bảo Dụ đã để lại nhiều dấu ấn trong nhiều lĩnh vực.

Theo thông tin, danh mục đầu tư của Bảo Dụ đã bao gồm hơn 200 doanh nghiệp, trong đó có các khoản đầu tư sớm vào Alibaba, từng nắm giữ cổ phần trong Vạn Vật Vân của Vạn Vật, và còn tham gia các dự án như Kuaishou, NetEase Cloud Music, Jitu Express, Perfect Diary, Yuanfudao, Huolala, Mixue Bingcheng, Hengrui Medicine, Haitian Flavoring, cùng nhiều công ty tiêu biểu trong lĩnh vực công nghệ và tiêu dùng.

Đáng chú ý, trong giai đoạn từ 2025 đến đầu 2026, Bảo Dụ liên tiếp thực hiện các khoản đầu tư lớn, thể hiện rõ ý định mở rộng trong lĩnh vực tiêu dùng và bán lẻ.

Tháng 11 năm 2025, Bảo Dụ hợp tác cùng Starbucks thành lập liên doanh, mua 60% cổ phần của Starbucks Trung Quốc với giá trị doanh nghiệp khoảng 4 tỷ USD, dự kiến mở rộng số lượng cửa hàng từ khoảng 8.000 lên 20.000.

Ngoài ra, trong nửa đầu năm 2025, Bảo Dụ đã mua khoảng 42-45% cổ phần của trung tâm thương mại cao cấp Beijing SKP, với định giá 4-5 tỷ USD; tháng 1 năm 2026, họ tiếp tục mua 75% cổ phần của Bảo Đạt Lĩnh Olay tại Bắc Kinh.

Theo dữ liệu của Tianyancha, hiện Bảo Dụ quản lý 12 quỹ đầu tư cổ phần tư nhân, trong đó có Công ty hợp danh Bảo Dụ Hải Minh (Thượng Hải), cùng với 13 quỹ đầu tư khác.

Việc privatization của Kim Khắc Dịch vụ cũng trở thành một ví dụ điển hình về chiến lược mở rộng trong lĩnh vực bất động sản của họ. Các nhà phân tích cho rằng, từ khi đầu tư vào 2022 đến khi đề xuất privatization và đến năm 2026 hoàn tất rút khỏi thị trường, chu kỳ thoái vốn của Bảo Dụ có thể kéo dài từ 8 đến 10 năm.

Trong góc nhìn vĩ mô, việc rút khỏi thị trường của Kim Khắc Dịch vụ cũng phản ánh một giai đoạn mới của ngành bất động sản và ngành quản lý bất động sản, chuyển sang trạng thái cạnh tranh dựa trên tồn kho.

Từ năm 2023 trở đi, các doanh nghiệp như Blue Sky Jiabao Service cũng lần lượt hoàn tất privatization hoặc thoái lui qua các hình thức mua lại, sáp nhập. Giống như Kim Khắc Dịch vụ, các doanh nghiệp này đều đối mặt với giá cổ phiếu dài hạn giảm dưới mệnh giá, mất khả năng tái huy động vốn, và khủng hoảng thanh khoản của công ty mẹ.

Các chuyên gia nhận định, đối với các cổ đông kiểm soát hoặc nhà đầu tư chiến lược, việc các doanh nghiệp này chọn privatization phần lớn liên quan đến việc định giá tài sản tốt trong thị trường công khai thấp, và sau khi tái cơ cấu qua privatization, có thể chờ đợi thời điểm ngành phục hồi để tìm lối thoát.

Đối với Kim Khắc Dịch vụ, dù rút khỏi thị trường qua cách này, doanh nghiệp quản lý bất động sản từng có giá trị hàng trăm tỷ vẫn sẽ tiếp tục hoạt động dưới dạng nền tảng không niêm yết. Và đối với những người điều hành thương vụ này, họ sẽ bắt đầu một chiến lược mới.