Cách sử dụng Hệ số Thu nhập Gộp để đánh giá các bất động sản cho thuê

Khi đánh giá các bất động sản cho thuê, các nhà đầu tư cần các chỉ số đáng tin cậy để xác định xem giá trị của bất động sản có phù hợp với tiềm năng sinh lời hay không. Nhân số sinh lời trên tổng thu nhập (gross income multiplier) là một công cụ đơn giản để thực hiện đánh giá này, giúp bạn nhanh chóng xác định xem một bất động sản có mang lại lợi nhuận cạnh tranh so với giá mua hay không.

Hiểu về Khái niệm Cốt lõi

Nhân số sinh lời trên tổng thu nhập về cơ bản là một tỷ lệ so sánh giữa giá mua bất động sản và thu nhập mà nó tạo ra hàng năm. Bằng cách chia giá trị cho thu nhập, các nhà đầu tư nhận được một con số thể hiện số lần thu nhập hàng năm bằng với chi phí bất động sản.

Hãy nghĩ theo cách này: một bất động sản có nhân số thấp thường có nghĩa là bạn đang trả ít hơn cho mỗi đô la thu nhập mà bất động sản tạo ra. Ngược lại, nhân số cao hơn cho thấy định giá cao hơn — điều này có thể vẫn hợp lý trong các thị trường sôi động, nhưng cần phân tích cẩn thận.

Hai loại nhân số: Bạn cần loại nào?

Nhân số sinh lời trên tổng thu nhập (GIM): Phương pháp toàn diện

Nhân số sinh lời trên tổng thu nhập tính đến tất cả các nguồn doanh thu mà bất động sản tạo ra. Điều này bao gồm:

• Thu nhập cho thuê từ khách thuê
• Phí đỗ xe
• Doanh thu từ máy giặt
• Thuê kho lưu trữ
• Bất kỳ nguồn thu phụ nào khác

Công thức: Nhân số sinh lời trên tổng thu nhập = Giá mua bất động sản ÷ Tổng thu nhập hàng năm

Ví dụ thực tế: Giả sử bạn đang quan tâm đến một tòa nhà chung cư 20 căn giá $2 triệu. Tòa nhà tạo ra tổng thu nhập hàng năm là $400,000 (tiền thuê cộng các nguồn khác). Nhân số GIM sẽ là 5, nghĩa là bất động sản có giá bằng 5 lần tổng thu nhập hàng năm của nó.

GIM phù hợp nhất cho các tòa nhà đa gia đình và bất động sản thương mại, nơi các nguồn thu nhập bổ sung ngoài tiền thuê cơ bản ảnh hưởng đáng kể đến lợi nhuận.

Nhân số sinh lời trên tiền thuê (GRM): Phương pháp đơn giản hơn

Nhân số tiền thuê trên tổng thu nhập tập trung duy nhất vào doanh thu từ thuê nhà, bỏ qua các nguồn doanh thu khác. Chỉ số này phù hợp hơn cho nhà ở đơn lập hoặc các bất động sản dân cư, nơi tiền thuê là nguồn thu chính.

Công thức: Nhân số tiền thuê = Giá mua bất động sản ÷ Tổng tiền thuê hàng năm

Ví dụ thực tế: Một bất động sản cho thuê có giá $400,000 và tạo ra $50,000 tiền thuê hàng năm. Nhân số GRM là 8, cho thấy giá trị bất động sản gấp 8 lần thu nhập thuê hàng năm.

So sánh GIM và GRM: Khi nào dùng mỗi loại?

Lựa chọn giữa các nhân số này phụ thuộc vào loại bất động sản và chiến lược đầu tư của bạn.

Chọn GIM khi:

• Đánh giá các bất động sản thương mại hoặc căn hộ chung cư
• Nhiều nguồn thu nhập đóng góp đáng kể vào tổng doanh thu
• Bạn cần một cái nhìn toàn diện về tiềm năng sinh lời
• So sánh các bất động sản tương tự có mô hình doanh thu đa dạng

Chọn GRM khi:

• Phân tích nhà ở đơn lập cho thuê
• Thu nhập từ thuê chiếm ưu thế trong doanh thu của bất động sản
• Thực hiện so sánh nhanh giữa các bất động sản dân cư tương tự
• Đơn giản và nhanh chóng trong quá trình sàng lọc đầu tư

Những hạn chế quan trọng cần nhận biết

Mặc dù các nhân số này giúp đơn giản hóa việc so sánh bất động sản, nhưng chúng có những điểm hạn chế quan trọng:

Chi phí vận hành không được tính đến: Cả GIM và GRM đều không xem xét thuế bất động sản, chi phí bảo trì, bảo hiểm, tỷ lệ trống hoặc phí quản lý bất động sản. Một bất động sản có nhân số hấp dẫn có thể có chi phí vận hành cao bất ngờ, làm giảm lợi nhuận thực tế.

Không phản ánh động thái thị trường: Các chỉ số này không phản ánh chất lượng vị trí, xu hướng khu vực hoặc dự báo kinh tế. Một nhân số cao trong thị trường đang tăng trưởng có thể vượt trội hơn so với nhân số thấp trong khu vực suy thoái.

Biến động thu nhập không được xử lý: Nếu bất động sản có biến động thu nhập theo mùa hoặc rủi ro về thay đổi khách thuê, nhân số tĩnh này sẽ không thể phản ánh được sự không ổn định đó.

Cách sử dụng các chỉ số này hiệu quả

1. Dùng làm công cụ sàng lọc ban đầu. Tính toán nhân số để loại bỏ nhanh các bất động sản có giá quá cao so với thu nhập.

2. So sánh cùng loại cùng thị trường. Chỉ so sánh các bất động sản tương tự trong cùng khu vực và phân khúc.

3. Kết hợp với các phân tích khác. Sau khi xác định các bất động sản tiềm năng qua nhân số, tiến hành phân tích tỷ lệ vốn hóa (cap rate), dự báo dòng tiền, và nghiên cứu thị trường.

4. Xem xét bối cảnh thị trường địa phương. Các khu vực có nhu cầu cao có thể chấp nhận nhân số cao hơn nếu kỳ vọng tăng thuê và giá trị.

5. Thử nghiệm các giả định. Hỏi chính mình: nếu tiền thuê giảm 10% thì sao? Tỷ lệ trống tăng thì sao? Điều này ảnh hưởng thế nào đến luận điểm đầu tư của bạn?

Kết luận

Nhân số sinh lời trên tổng thu nhập và nhân số tiền thuê cung cấp các điểm khởi đầu hữu ích để đánh giá các khoản đầu tư bất động sản cho thuê. Chúng giúp so sánh nhanh giá mua với khả năng tạo thu nhập, từ đó xác định các bất động sản đáng để nghiên cứu sâu hơn. Tuy nhiên, việc dựa hoàn toàn vào các chỉ số này là rủi ro. Các nhà đầu tư thông minh kết hợp chúng với phân tích chi phí chi tiết, nghiên cứu thị trường và hướng dẫn chuyên nghiệp để có bức tranh toàn diện về khả năng sinh lời của khoản đầu tư. Hiểu rõ cả điểm mạnh và hạn chế của các chỉ số này giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt hơn trong thị trường bất động sản cho thuê.