Cổ phiếu hay Bất động sản? Hãy phân tích các con số thực đằng sau cả hai khoản đầu tư

Bạn có từng tự hỏi liệu nên bỏ tiền vào bất động sản hay thị trường chứng khoán không? Bạn không đơn độc—đây là một trong những tranh luận lâu đời nhất trong giới đầu tư. Câu trả lời không đơn giản như chọn một trong hai, nhưng dữ liệu kể một câu chuyện thuyết phục.

Dữ liệu thực tế: 50 năm lợi nhuận

Hãy bắt đầu với những gì thực sự đã xảy ra. Tưởng tượng bạn đã đầu tư 33.500 đô la vào năm 1973. Nếu bạn bỏ số tiền đó vào S&P 500, ngày nay bạn sẽ có khoảng 5,1 triệu đô la—lợi nhuận trung bình hàng năm khoảng 10,59%. Thật ấn tượng, phải không?

Bây giờ, nếu bạn mua một căn nhà thay thế? Giá trung bình của một căn nhà ở Mỹ năm 1973 cũng khoảng 33.500 đô la, và ngày nay nó nằm ở mức 431.000 đô la. Đó là lợi nhuận trung bình hàng năm 5,24%. Trên giấy tờ, cổ phiếu vượt trội hơn bất động sản. Nhưng đây là phần thú vị: so sánh này không hoàn toàn giống nhau về mặt điều kiện, và điều đó quan trọng hơn bạn nghĩ.

Ưu thế của bất động sản mà bạn có thể đang bỏ qua: đòn bẩy tài chính

Điều mà hầu hết nhà đầu tư nghiệp dư bỏ lỡ là: bất động sản cho phép bạn chơi với tiền vay theo cách mà cổ phiếu thường không thể. Khi bạn mua một căn nhà, bạn đặt cọc khoảng 20%, vay nợ phần còn lại và cho thuê lại. Số tiền đặt cọc 10.000 đô la của bạn có thể kiểm soát một tài sản trị giá 50.000 đô la. Nếu giá trị của tài sản đó tăng lên, phần trăm lợi nhuận của bạn sẽ lớn hơn nhiều so với việc chỉ mua 10.000 đô la cổ phiếu.

Đòn bẩy này làm tăng mọi thứ—kết quả thắng và thua của bạn. Nó rất mạnh mẽ, nhưng đi kèm theo đó là những ràng buộc. Gánh nặng nợ của bạn với tư cách là chủ sở hữu bất động sản thường nặng hơn nhiều so với nhà đầu tư cổ phiếu, điều này dẫn đến điểm tiếp theo.

Điều gì thực sự ăn mất lợi nhuận của bạn? Chi phí thực sự của sở hữu bất động sản

Phần khiến mọi người ngạc nhiên là: sở hữu bất động sản cho thuê không phải là thu nhập thụ động như một số người vẫn nghĩ. Bạn sẽ phải trả:

• Lãi suất vay thế chấp: Hiện khoảng 8.5% cho bất động sản cho thuê
• Quản lý bất động sản: Nếu bạn thuê người quản lý, xử lý thuê và bảo trì, đó là 8-12% thu nhập cho thuê của bạn bị trừ đi
• Chi phí vận hành tổng thể: Bao gồm quản lý, bảo trì, sửa chữa, bảo hiểm, gần như 20% thu nhập cho thuê của bạn bị tiêu tốn chỉ để duy trì tài sản

Còn với cổ phiếu? Bạn về cơ bản sở hữu một phần của doanh nghiệp. Công ty xử lý hoạt động hàng ngày. Chi phí duy nhất của bạn thường là phí quản lý nhỏ trên quỹ chỉ số—thường ít hơn 0,1%.

Khi tính tất cả các khoản chi này, khoảng cách lợi nhuận giữa cổ phiếu và bất động sản sẽ thu hẹp đáng kể.

Câu chuyện thuế thay đổi mọi thứ

Điều gì đó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận ròng của bạn: thuế đối xử rất khác nhau với các khoản đầu tư này.

• Thu nhập cho thuê từ bất động sản bị đánh thuế theo mức thuế thu nhập thông thường của bạn. Đối với người có thu nhập cao, có thể lên tới 50%
• Cổ tức và lợi nhuận vốn dài hạn bị đánh thuế chỉ còn 15% cho phần lớn mọi người, 20% cho người có thu nhập cao hơn

Sự chênh lệch thuế này là rất lớn theo thời gian. Một đô la từ lợi nhuận cổ phiếu giữ lại nhiều hơn so với một đô la từ thu nhập cho thuê.

Vậy bạn nên đặt cược vào cái nào?

Tùy. Thật sự.

Nếu bạn thích cách tiếp cận thụ động và quan tâm đến hiệu quả thuế, cổ phiếu về mặt lịch sử thường vượt trội hơn. Trong 50 năm, toán học ủng hộ cổ phiếu: 10,59% vượt xa 5,24%. Nhưng nếu bạn thoải mái quản lý bất động sản và đòn bẩy hấp dẫn bạn—nếu bạn thích ý tưởng kiểm soát một tài sản với số vốn ban đầu khá nhỏ—bất động sản vẫn có giá trị.

Câu trả lời đơn giản nhưng trung thực? Kết hợp cả hai có thể là lựa chọn tốt nhất của bạn.

Hãy xem xét xem bạn phù hợp với hồ sơ nào sau đây:

• Nhà đầu tư cổ phiếu thuần túy: Bạn thích thu nhập thụ động, ít bảo trì, và ưu đãi thuế tốt. Lịch sử của S&P 500 cho thấy điều này khả thi.
• Chuyên về bất động sản: Bạn thoải mái với nợ, quản lý tích cực, và trân trọng các tài sản hữu hình mà bạn có thể kiểm soát và cải thiện.
• Tiếp cận cân bằng: Bạn đa dạng hóa cả hai—một số tài khoản hưu trí đầu tư vào quỹ chỉ số, có thể một hoặc hai bất động sản cho thuê. Điều này giúp phân tán rủi ro và tận dụng lợi ích của từng loại.

Quyết định cuối cùng phụ thuộc vào mức độ chấp nhận rủi ro cá nhân, thời gian bạn muốn dành cho quản lý, tình hình thuế của bạn, và kế hoạch đầu tư của bạn. Nhưng bây giờ bạn đã có các con số thực để hỗ trợ cho bất kỳ lựa chọn nào bạn đưa ra.

Dù bạn chọn đầu tư vào cổ phiếu hay bất động sản—hoặc cả hai—chìa khóa là hiểu rõ chính xác những gì bạn đang cam kết. Lợi nhuận trông rất tuyệt trong các biểu đồ lịch sử, nhưng trải nghiệm thực tế phụ thuộc nhiều vào chi phí bạn phải trả và công sức bạn sẵn sàng bỏ ra.