Hiểu về EGI: Số thực quan trọng trong đầu tư bất động sản

Khi đánh giá các bất động sản cho thuê, nhiều nhà đầu tư mới mắc phải một sai lầm nghiêm trọng: họ chỉ tập trung vào tổng thu nhập cho thuê và bỏ qua tỷ lệ trống và các nguồn thu nhập ẩn. Đây chính là nơi mà lợi nhuận gộp hiệu quả (EGI) trở thành công cụ tốt nhất giúp bạn đưa ra quyết định đầu tư thông minh hơn.

Tại sao EGI quan trọng hơn bạn nghĩ

Đây là thực tế: một bất động sản được niêm yết tạo ra 144.000 đô la mỗi năm từ thu nhập cho thuê có thể thực tế mang lại ít hơn nhiều sau khi tính đến các căn trống và tiền thuê chưa thu được. Đúng vậy, đó chính là lợi nhuận gộp hiệu quả — số tiền thực sự chảy vào bất động sản của bạn sau khi điều chỉnh tỷ lệ trống nhưng trước khi trừ các chi phí vận hành.

Ba lý do tại sao các nhà đầu tư tinh tường ưu tiên EGI:

Dự báo doanh thu thực tế. Khác với tổng tiềm năng thu nhập, giả định 100% công suất, EGI tính đến tỷ lệ trống mà bạn sẽ thực tế gặp phải. Một bất động sản trông có vẻ có lợi nhuận trên giấy có thể làm tiêu hao tiền mặt nếu bạn bỏ qua 5-10% các tháng căn hộ trống.

Định giá bất động sản chính xác. Các ngân hàng, nhà cho vay và các nhà đầu tư tinh vi sử dụng EGI để xác định giá trị thực của bất động sản. Các bất động sản có EGI cao hơn sẽ có định giá tốt hơn và thu hút nhiều lựa chọn tài chính hơn. Đây là con số quyết định trong các cuộc đàm phán.

Minh bạch dòng tiền. Biết rõ EGI thực sự giúp bạn nhanh chóng xác định xem các chi phí vận hành có tiêu hết toàn bộ doanh thu hay không, hoặc còn lại dòng tiền dương để trả nợ và sinh lợi. Điều này phân biệt người chiến thắng và các “hầm tiền”.

Công thức EGI và tính toán từng bước

Phân tích lợi nhuận gộp hiệu quả đòi hỏi hiểu rõ ba thành phần chính:

Tổng thu nhập tiềm năng (GPI) (GPI) là doanh thu thuê tối đa hàng năm nếu tất cả các căn đều cho thuê với giá đầy đủ và không có căn trống. Đây là giới hạn trên, không phản ánh thực tế.

Tỷ lệ trống và mất thu nhập thể hiện sự giảm sút thực tế về doanh thu. Bao gồm các tháng căn hộ không có người thuê, các khách thuê trả muộn hoặc tiền thuê không thu được hoàn toàn.

Các nguồn thu nhập bổ sung ghi nhận doanh thu ngoài tiền thuê cơ bản — phí đỗ xe, dịch vụ giặt là, kho chứa, hoặc máy bán hàng tự động.

Khung tính toán:

EGI = GPI – Tổn thất do trống + Thu nhập bổ sung

Hãy làm ví dụ thực tế:

Giả sử bạn đang đánh giá một tòa nhà chung cư 10 căn, mỗi căn thu 1.200 đô la/tháng.

Bước 1: Tính GPI
10 căn × 1.200 đô la/tháng × 12 tháng = 144.000 đô la GPI hàng năm

Bước 2: Tính tổn thất do trống và mất thu nhập
Giả sử tỷ lệ trống 5% (chuẩn ngành cho thị trường ổn định):
144.000 đô la × 5% = 7.200 đô la tổn thất

Bước 3: Xác định thu nhập bổ sung
Tòa nhà thu 3.000 đô la từ phí đỗ xe và 1.500 đô la từ dịch vụ giặt là hàng năm.
Thu nhập bổ sung = 4.500 đô la

Bước 4: Áp dụng công thức
EGI = 144.000 – 7.200 + 4.500 = $141.300

Thu nhập thực sự của bất động sản này là 141.300 đô la mỗi năm, không phải con số 144.000 đô la tổng thu nhập.

Đi xa hơn EGI: Kiểm tra thực tế chi phí vận hành

Một EGI mạnh mẽ không đảm bảo lợi nhuận. Bạn phải trừ các chi phí vận hành để tìm ra lợi nhuận ròng — lợi nhuận thực sự dành cho trả nợ và phân phối.

Các chi phí phổ biến làm giảm lợi nhuận của bạn:

Thuế bất động sản thay đổi đáng kể theo vị trí và có thể chiếm 10-15% của EGI ở các khu vực có thuế cao.

Chi phí bảo trì và sửa chữa thường chiếm 5-10% của EGI hàng năm cho bảo dưỡng định kỳ, cảnh quan, và các sửa chữa bất ngờ.

Phí quản lý bất động sản (thường từ 5-12% của tiền thuê thu được) xử lý quan hệ khách thuê, thực thi hợp đồng, và phối hợp bảo trì — thường đáng giá đối với nhà đầu tư thụ động.

Phí bảo hiểm bao gồm trách nhiệm pháp lý, thiệt hại, và có thể cả bảo hiểm lũ lụt tùy theo vị trí và yêu cầu của ngân hàng.

Tiện ích và dịch vụ như điện khu vực chung, nước, rác thải, và bảo trì sân vườn sẽ cộng dồn nhanh chóng nếu không chuyển phí cho khách thuê.

Trả nợ vay trên khoản vay thế chấp là chi phí lớn nhất đối với các bất động sản có đòn bẩy và ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng dòng tiền.

Mẹo chuyên nghiệp: Nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm nhắm đến các bất động sản mà chi phí vận hành không vượt quá 40-50% của EGI, để lại dòng tiền dương đáng kể sau tất cả các chi phí.

Sử dụng EGI để so sánh đầu tư

Khi bạn khảo sát nhiều bất động sản, EGI trở thành công cụ so sánh “tương thích” của bạn.

Xem xét hai bất động sản:

• Bất động sản A: 12 căn, giá 1.100 đô la/tháng, tỷ lệ trống 6%, thu nhập bổ sung 2.500 đô la
• Bất động sản B: 15 căn, giá 950 đô la/tháng, tỷ lệ trống 4%, thu nhập bổ sung 1.200 đô la

Tính cả hai:

• EGI của Bất động sản A: (12 × 1.100 × 12) – [(12 × 1.100 × 12) × 6%] + 2.500 = 155.940 đô la
• EGI của Bất động sản B: (15 × 950 × 12$950 – [)15 × 950 × 12( × 4%] + 1.200 = 169.380 đô la

Bất động sản B có EGI cao hơn làm cho nó trở thành nguồn thu tốt hơn, tất cả các yếu tố khác bằng nhau. Phương pháp hệ thống này giúp tránh các quyết định cảm tính và tập trung vào các yếu tố tài chính cơ bản.

Kết luận về EGI

Lợi nhuận gộp hiệu quả phân biệt rõ ràng giữa đầu tư bất động sản và đánh bạc bất động sản. Bằng cách tính EGI, bạn đi xa hơn các con số cho thuê bề mặt để hiểu rõ bất động sản sẽ thực sự tạo ra doanh thu như thế nào. Kết hợp phân tích cẩn thận các chi phí vận hành và chi phí vay vốn, EGI cung cấp nền tảng dữ liệu để xây dựng danh mục sinh lợi.

Những nhà đầu tư thành thạo chỉ số này — và sử dụng nó nhất quán trong quá trình đánh giá các thương vụ — luôn vượt trội hơn những người dựa vào cảm tính hoặc các bức tranh tài chính chưa đầy đủ.