Làm chủ khả năng chi trả nhà ở: Tại sao quy tắc 28/36 nên là bản thiết kế của bạn

Hiểu Rõ Về Sức Mạnh Mua Hàng Thực Sự Của Bạn

Trước khi bắt đầu lướt qua các danh sách bất động sản, bạn cần trả lời một câu hỏi quan trọng: khả năng mua nhà thực sự của bạn là bao nhiêu? Câu trả lời nằm ở việc hiểu một nguyên tắc tài chính mà các nhà cho vay và cố vấn tài chính luôn tuân thủ—quy tắc 28/36. Khung này không chỉ mang tính lý thuyết; nó là tiêu chuẩn xác định xem bạn có được phê duyệt vay thế chấp hay không và bạn còn bao nhiêu không gian tài chính để thở mỗi tháng.

Giải Thích Quy Tắc 28/36: Ý Nghĩa Thực Sự Của Nó

Về cơ bản, quy tắc 28/36 là một công cụ đánh giá tỷ lệ nợ trên thu nhập nhằm ngăn bạn vay quá khả năng. Dưới đây là phân tích: các khoản chi liên quan đến nhà ở (gốc và lãi vay thế chấp, thuế nhà, bảo hiểm chủ nhà, bảo hiểm thế chấp tư nhân, và phí HOA) không nên vượt quá 28% tổng thu nhập hàng tháng của bạn. Trong khi đó, tất cả các khoản nợ của bạn—bao gồm các khoản chi phí nhà ở, dư nợ thẻ tín dụng, vay ô tô, vay sinh viên—không nên vượt quá 36% tổng thu nhập của bạn.

Tại sao điều này lại quan trọng? Khi bạn dành quá nhiều thu nhập để trả nợ, bạn sẽ còn ít tiền hơn cho các nhu cầu hàng ngày như mua sắm, tiền điện nước, và tiết kiệm phòng khi có chuyện bất ngờ. Áp lực tài chính này làm tăng nguy cơ vỡ nợ và hạn chế khả năng tài chính của bạn trong các tình huống không lường trước được của cuộc sống.

Nhiều nhà cho vay thế chấp thực sự sử dụng phép tính này như một yếu tố quyết định trong việc phê duyệt khoản vay, biến nó thành một tiêu chuẩn thực tế trong ngành cho vay.

Tính Toán Ngân Sách Mua Nhà Tối Đa: Một Ví Dụ Thực Tế

Hãy cùng làm phép tính. Bắt đầu bằng cách xác định tổng thu nhập hàng tháng của gia đình bạn. Đối với nhân viên W-2, điều này khá đơn giản: lấy lương hàng năm trước thuế hoặc các khoản khấu trừ. Những người làm tự do và có thu nhập biến động nên tính trung bình thu nhập hàng tháng rồi nhân với 12.

Sau đó, nhân số này với 0.28 để có ngân sách mua nhà tối đa và 0.36 cho tổng giới hạn nợ.

Xem xét ví dụ này: một cặp đôi mỗi người kiếm 60.000 đô la mỗi năm, tổng thu nhập gia đình là 120.000 đô la mỗi năm ($10.000 mỗi tháng). Áp dụng quy tắc 28/36:

• Chi phí nhà tối đa: $10,000 × 0.28 = $2,800
• Tổng nợ tối đa: $10,000 × 0.36 = $3,600

Nếu cặp đôi này đã có khoản nợ hàng tháng là 2.000 đô la, họ cần giữ khoản thanh toán nhà ở dưới mức 1.600 đô la để phù hợp với quy tắc. Tuy nhiên, nếu họ không có nợ nào khác, họ có thể dành tới 3.600 đô la cho nhà ở mà vẫn giữ đúng tinh thần của quy tắc.

Tối Ưu Hóa Vị Thế Khi Bạn Dưới Ngưỡng Ngân Sách

Nếu khoản nợ hiện tại hạn chế khả năng mua nhà của bạn, có một số chiến lược có thể mở rộng khả năng của bạn:

Tăng Tiền Đặt Cọc: Trong khi các nhà cho vay có thể chấp nhận đặt cọc 3.5% hoặc thậm chí 0%, việc đặt cọc ít nhất 20% sẽ loại bỏ bảo hiểm thế chấp tư nhân và giảm số tiền vay gốc, từ đó giảm các khoản thanh toán hàng tháng. Phương pháp này đặc biệt hiệu quả nếu bạn muốn duy trì thoải mái trong khung 28/36.

Chọn Lãi Suất Cạnh Tranh: Lãi suất ảnh hưởng lớn đến các khoản thanh toán hàng tháng. So sánh nhiều nhà cho vay để tìm ra các khoản tiết kiệm có thể giảm đáng kể gánh nặng vay thế chấp của bạn trong vòng 15-30 năm.

Tăng Dự Trữ Khẩn Cấp: Xây dựng một khoản tiền mặt dự phòng lớn—lý tưởng là 6 tháng chi phí sinh hoạt hoặc hơn—để đảm bảo an toàn khi có sự gián đoạn thu nhập. Khoản dự trữ này ngày càng quan trọng vì các cam kết về nhà ở kéo dài hàng thập kỷ.

Thanh Toán Nợ Lãi Cao: Trả hết các khoản thẻ tín dụng và vay cá nhân giúp giải phóng dòng tiền hàng tháng, có thể dùng để trả vay thế chấp.

Ngoài Con Số: Một Cách Tiếp Cận Thực Tế

Dưới đây là một nhận định quan trọng: chỉ vì bạn có thể dành 28% thu nhập cho nhà ở không có nghĩa là bạn nên. Các khoản vay thế chấp kéo dài từ 15-30 năm, và hoàn cảnh cuộc sống có thể thay đổi. Mất việc, khẩn cấp về sức khỏe, hoặc thay đổi gia đình có thể gây áp lực tài chính khi cảm thấy thoải mái khi ký hợp đồng.

Quy tắc 28/36 đóng vai trò như một giới hạn an toàn, chứ không phải mục tiêu. Những người mua nhà thận trọng thường duy trì mức thấp hơn 5-10 điểm phần trăm so với các ngưỡng này, tạo ra các biên an toàn bổ sung.

Cuối cùng, mức độ thoải mái của bạn với nợ phụ thuộc vào khả năng chấp nhận rủi ro cá nhân và mục tiêu tài chính. Quy tắc 28/36 cung cấp một điểm khởi đầu đáng tin cậy cho quyết định quan trọng này, giúp bạn tự tin hơn trong quá trình phê duyệt vay và có những kỳ vọng thực tế về khả năng chi trả bền vững của mình.