Điều gì xảy ra khi bạn đang chờ đợi để Đóng rõ: Phân tích đầy đủ

Thời điểm đếm ngược đến sở hữu nhà — hoặc thanh toán khoản vay thế chấp của bạn — bắt đầu ngay khi bạn nghe thấy những từ đó: “Bạn đã sẵn sàng để ký kết.” Nhưng chính xác cụm từ đó có ý nghĩa gì, và quan trọng hơn, bạn nên làm gì trong những ngày căng thẳng giữa lúc nghe tin tốt và thực sự ký kết vào tài sản của mình?

Hiểu “Sẵn sàng để ký kết”: Hơn cả một tín hiệu xanh

Khi ngân hàng cho bạn biết rằng bạn đã được xác nhận để ký kết, điều đó có nghĩa là cả người thẩm định và đại lý ký quỹ của bạn đã xem xét kỹ lưỡng toàn bộ hồ sơ của bạn và đánh giá mọi thứ là phù hợp. Hãy xem đó như là điểm kiểm tra cuối cùng trước vạch đích. Tuy nhiên, để đạt đến giai đoạn này, ngân hàng của bạn đã phải xác minh một số yếu tố quan trọng:

Thẩm định giá trị tài sản hỗ trợ khoản vay của bạn. Các tài liệu tài chính của bạn không có khoản tiền gửi đáng ngờ có thể cho thấy bạn đang tích lũy nợ không mong muốn. Tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn nằm trong giới hạn chấp nhận được cho loại khoản vay của bạn. Hồ sơ tín dụng của bạn vẫn sạch sẽ, không có tài khoản mới hoặc khoản thanh toán trễ nào xuất hiện. Bạn đã khóa bảo hiểm nhà ở. Nghiên cứu quyền sở hữu đã xác nhận tài sản không có bất kỳ khoản nợ thế chấp hoặc yêu cầu nào, và bảo hiểm quyền sở hữu phù hợp đã được thiết lập. Kiểm tra côn trùng đã qua hoặc tất cả các sửa chữa cần thiết đã hoàn thành. Nhà tuyển dụng của bạn đã xác nhận tình trạng công việc của bạn vẫn không thay đổi.

Đây là lý do tại sao việc chờ đợi để được xác nhận sẵn sàng ký kết có thể cảm giác như vô tận — các ngân hàng đang làm việc cẩn thận vì lý do chính đáng.

Các bước tiếp theo ngay lập tức: Từ phê duyệt đến ký tên

Khi tín hiệu xanh đã đến, một số hành động phải diễn ra liên tiếp nhanh chóng.

Thông báo về khoản thanh toán cuối cùng của bạn đến

Trong vòng vài giờ hoặc một ngày sau khi nhận được xác nhận, nhân viên vay vốn của bạn sẽ gửi cho bạn bản dự thảo thông báo cuối cùng. Tài liệu này hoạt động như bản thiết kế giao dịch của bạn — nó nêu rõ lãi suất và kỳ hạn vay, loại khoản vay bạn đã chọn, mọi khoản phí đóng góp sẽ phải trả, và số tiền mặt chính xác bạn cần mang đến ngày ký.

Điều quan trọng là: luật liên bang quy định thời gian chờ 3 ngày làm việc từ khi bạn nhận được bản này cho đến khi bạn có thể ký các tài liệu vay thực sự. Ngày làm việc không bao gồm cuối tuần và ngày lễ liên bang. Hãy sử dụng thời gian này một cách khôn ngoan. So sánh từng dòng trong bản dự thảo với ước tính vay ban đầu của bạn. Nếu có điều gì không đúng, hãy liên hệ ngay với nhân viên vay của bạn. Bất kỳ thay đổi nào cũng sẽ khởi động lại đồng hồ 3 ngày, có thể làm chậm quá trình ký kết của bạn hơn nữa.

Chuẩn bị chuyển khoản qua wire

Trong khi bạn xem xét các con số, hãy yêu cầu ngân hàng của bạn cung cấp hướng dẫn chuyển khoản wire cụ thể. Bạn sẽ cần gửi “tiền mặt để ký” — bao gồm tiền đặt cọc và tất cả các khoản phí đóng góp. Ngân hàng của bạn có thể bắt đầu chuyển khoản, nhưng hãy cẩn thận. Các vụ lừa đảo chuyển khoản qua wire nhằm vào các giao dịch bất động sản ngày càng tinh vi hơn. Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng khuyên bạn xác minh hướng dẫn chuyển khoản trực tiếp với ngân hàng của bạn bằng số điện thoại bạn tự tìm thấy, không bao giờ sử dụng thông tin liên hệ trong email.

Kiểm tra cuối cùng tài sản

Nếu bạn mua nhà thay vì tái cấp vốn, khoảng thời gian chờ 3 ngày tạo điều kiện lý tưởng để bạn ghé thăm tài sản lần cuối. Đi qua từng phòng. Xác nhận rằng người bán đã duy trì tài sản như đã hứa và để lại các vật dụng theo hợp đồng (thiết bị, đồ đạc, v.v.). Kiểm tra xem các sửa chữa đã thỏa đáng đã được thực hiện chưa. Đối với người mua từ xa, hãy sắp xếp một cuộc kiểm tra qua video với đại lý bất động sản của bạn.

Ngày ký kết: Tài liệu và chữ ký

Ngân hàng của bạn chuẩn bị các tài liệu vay và gửi chúng đến công ty ký quỹ hoặc công ty đứng tên sở hữu tài sản của bạn. Công ty này tập hợp tất cả các tài liệu cuối cùng thành một gói và gửi lại cho bạn để ký.

Việc ký thường diễn ra tại văn phòng công ty ký quỹ, văn phòng luật sư, hoặc ngày nay phổ biến hơn, tại nhà của bạn hoặc một địa điểm thuận tiện chung. Hầu hết các bang hiện nay cho phép linh hoạt này. Bạn sẽ cần có một đại lý ký tên công chứng để chứng kiến chữ ký của bạn và xác nhận danh tính.

Các tài liệu bạn ký bao gồm bản cuối cùng của thông báo ký kết — nó phải khớp chính xác với phiên bản ban đầu của bạn, trừ khi ngày ký kết của bạn đã thay đổi và các mục như thuế tài sản hoặc phí bảo hiểm cần điều chỉnh.

Nếu bang của bạn cho phép và ngân hàng của bạn cung cấp, bạn có thể hoàn tất ký kết hoàn toàn kỹ thuật số bằng phương pháp ký trực tuyến từ xa. Tuy nhiên, California, Georgia và Connecticut đã cấm phương pháp này tính đến giữa 2023. Mississippi và Massachusetts tạm thời cho phép, trong khi South Carolina vẫn chưa thiết lập khung pháp lý.

Sau khi ký, đại lý ký kết của bạn đảm bảo tất cả các bên nhận được các tài liệu cần thiết — ngân hàng của bạn, người bán (nếu có), và các bên liên quan khác trong giao dịch.

Giao tiền và ghi nhận: Các bước cuối cùng

Bạn gửi tiền qua wire, và sau khi xác minh các tài liệu đã ký, ngân hàng của bạn giải ngân khoản vay cho công ty ký quỹ. Công ty này sau đó phân phối số tiền đó phù hợp — đến ngân hàng hiện tại của bạn nếu tái cấp vốn, đến người bán và ngân hàng của họ nếu mua nhà, và đến các cơ quan bảo hiểm và thuế theo yêu cầu.

Lưu ý quan trọng: Nếu bạn đang tái cấp vốn, ngân hàng không thể giải ngân cho đến khi hết hạn thời gian 3 ngày quyền rút lui theo luật liên bang. Khoảng thời gian này cho phép bạn thay đổi ý định sau khi ký.

Đại lý ký kết của bạn đồng thời nộp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc giấy ghi nợ thế chấp lên cơ quan ghi nhận của quận, chính thức ghi nhận khoản vay mới của bạn. Đối với các giao dịch mua, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cũng sẽ được ghi nhận. Các ngân hàng đang được thanh toán phải nộp giấy tờ xác nhận đã thanh lý khoản vay thế chấp tại cùng cơ quan quận đó.

Khi quận đã ghi nhận tất cả, bạn nhận chìa khóa của mình. Tài sản chính thức thuộc về bạn để cư trú.

Đại lý giải quyết của bạn sau đó cân đối tất cả các chi phí, và bạn sẽ nhận lại khoản hoàn trả nếu đã trả quá mức các khoản phí đóng góp ước tính. Bạn cũng sẽ nhận các bản sao của tất cả các tài liệu ký kết để lưu giữ.

Khu vực rủi ro: Những điều có thể làm trì hoãn việc ký kết của bạn

Đây là thực tế rõ ràng: đúng, bạn vẫn có thể bị từ chối sau khi đã được xác nhận sẵn sàng ký kết. Trong những ngày cuối cùng giữa lúc xác nhận và ký, tránh bất kỳ hành động tài chính nào có thể khiến ngân hàng xem bạn là rủi ro hơn:

Không xin cấp thẻ tín dụng mới hoặc khoản vay mới. Không thực hiện các khoản phí lớn trên thẻ tín dụng hiện có. Không từ bỏ công việc hiện tại hoặc thay đổi nhà tuyển dụng. Không thay đổi lớn trong cuộc sống như kết hôn hoặc ly hôn. Không chuyển tiền giữa các tổ chức tài chính. Không gửi hoặc rút tiền lớn bất thường. Không trả hết các khoản nợ hiện có bằng khoản thanh toán lớn.

Bất kỳ hành động nào trong số này đều có thể kích hoạt một cuộc xem xét cuối cùng, đe dọa đến việc ký kết của bạn.

Thời gian thực sự mất bao lâu?

Sau khi được xác nhận sẵn sàng ký kết, thời gian để giải ngân và ghi nhận có thể dưới một tuần, nhưng nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thời gian thực tế.

Độ chính xác của bản dự thảo thông báo cuối cùng của bạn rất quan trọng. Nếu mọi thứ đúng ngay từ lần đầu, bạn sẽ tiến nhanh hơn so với khi cần chỉnh sửa. Nhớ rằng, bạn phải chờ 3 ngày làm việc sau khi nhận được bản dự thảo hoặc bản chỉnh sửa của nó để ký.

Luật của bang bạn cũng đóng vai trò. Hầu hết các bang cho phép ký tài liệu vay, giải ngân, và ghi nhận tại quận diễn ra trong cùng một ngày. Một số ít bang yêu cầu các bước này diễn ra trong ba ngày riêng biệt.

Các trì hoãn thực tế cũng xảy ra. Đại lý ký kết của bạn có thể bị ốm. Notary của bạn có thể gặp trở ngại bất ngờ. Ngân hàng của bạn có thể gặp sự cố kỹ thuật. Nhu cầu cao về dịch vụ ký kết trong mùa cao điểm có thể tạo ra các nút thắt. Hoặc, bạn có thể gặp hoàn cảnh cá nhân — ốm đau, khẩn cấp gia đình, công việc — buộc phải hoãn lại.

Điều quan trọng nhất: trong khi chờ đợi xác nhận sẵn sàng ký kết có thể cảm giác như kéo dài vô tận, quá trình ký kết thực tế diễn ra khá nhanh khi mọi thứ đã bắt đầu. Hãy kiên nhẫn, cảnh giác, và tránh mọi sai lầm tài chính trong những ngày cuối cùng đó.