Tại sao các Chuyên gia Tài chính lại đặt câu hỏi về Chiến lược HELOC: Sáu nhược điểm quan trọng bạn cần biết

Khi giá trị bất động sản tăng đáng kể trong những năm gần đây, chủ nhà ngày càng tìm kiếm các cách để tận dụng vốn chủ sở hữu ngày càng tăng của mình. Một phương pháp gây tranh cãi liên quan đến việc sử dụng hạn mức tín dụng dựa trên giá trị nhà ở—thường gọi là HELOC—để tài trợ cho các khoản đầu tư bất động sản hoặc các khoản mua sắm tài sản khác. Tuy nhiên, các cố vấn tài chính nổi bật, bao gồm cả Dave Ramsey, đã bày tỏ những lo ngại nghiêm trọng về thực hành này, cảnh báo rằng nó đại diện cho một xu hướng nhà ở rủi ro với nhiều mặt tiêu cực.

Gánh nặng tâm lý của việc vay quá nhiều

Mối quan tâm ngay lập tức không phải lúc nào cũng là tài chính—mà là tâm lý. Việc vay HELOC để đầu tư vào các tài sản tạo ra một mạng lưới tài chính phức tạp mà nhiều người vay thường đánh giá thấp. Khi bạn chồng chất các nghĩa vụ nợ lên trên khoản thế chấp hiện có, bạn đang giới thiệu sự phức tạp không cần thiết vào cuộc sống tài chính của mình. Trên chương trình The Ramsey Show, các chuyên gia tài chính đã chỉ ra rằng mọi người thường đổi một dạng căng thẳng tài chính này lấy một dạng khác khi theo đuổi chiến lược này.

Áp lực này càng tăng thêm khi bạn xem xét sự không chắc chắn vốn có trong việc đầu tư số tiền vay mượn. Điều gì xảy ra nếu tài sản bạn mua bằng quỹ HELOC không tăng giá như mong đợi? Hoặc nếu nó giảm giá đáng kể? Khác với các khoản đầu tư đơn giản bằng tiền mặt của chính bạn, một khoản đầu tư thất bại được tài trợ bằng HELOC có nghĩa là bạn vẫn phải trả lại số tiền đã vay mà không tạo ra lợi nhuận. Tình huống này tạo ra một cuộc khủng hoảng niềm tin ngày càng trầm trọng.

Rủi ro thế chấp: Nhà của bạn nằm trên dây

Có lẽ khía cạnh đáng báo động nhất của việc sử dụng HELOC là cấu trúc cơ bản của thỏa thuận: ngôi nhà của bạn đóng vai trò làm tài sản thế chấp. Khác với nợ không có đảm bảo, HELOC được bảo đảm bằng nhà chính của bạn. Nếu lợi nhuận từ đầu tư không như mong đợi hoặc hoàn cảnh tài chính thay đổi đột ngột, bạn đối mặt với nguy cơ bị tịch thu nhà thực sự. Biến động thị trường là không thể dự đoán, và các hoàn cảnh cá nhân có thể thay đổi nhanh chóng—mất việc, bệnh tật, hoặc suy thoái thị trường có thể khiến bạn không thể thanh toán nợ.

Tình huống tồi tệ nhất thường bị bỏ qua quá dễ dàng. Mọi người thường tin rằng việc bị tịch thu nhà chỉ xảy ra với người khác, chứ không phải chính họ. Tuy nhiên, hàng triệu chủ nhà đã đối mặt với thực tế này. Ngôi nhà của bạn đại diện cho tài sản tài chính lớn nhất mà hầu hết mọi người sở hữu, và việc thế chấp nó để đầu tư mang tính chất đầu cơ có thể dẫn đến mất mát thảm khốc.

Lãi suất biến động tạo ra sự không chắc chắn

Một nhược điểm quan trọng của HELOC là cấu trúc lãi suất biến đổi của chúng. Khác với các khoản thế chấp cố định, lãi suất tốt nhất của hạn mức tín dụng dựa trên giá trị nhà ở dao động theo điều kiện thị trường. Bạn có thể vay HELOC với lãi suất hấp dẫn ban đầu, nhưng rồi sẽ thấy chi phí lãi tăng vọt khi lãi suất tăng lên. Khi Cục Dự trữ Liên bang nâng lãi suất, người vay HELOC sẽ ngay lập tức thấy khoản thanh toán tăng lên, đôi khi rất đáng kể.

Hãy xem xét tình huống này: Bạn vay 100.000 đô la với lãi suất 7%. Một năm sau, lãi suất tăng lên 10%. Chi phí lãi hàng năm của bạn tăng thêm 3.000 đô la—đây là số tiền trực tiếp làm giảm lợi nhuận đầu tư của bạn và gây áp lực lên dòng tiền của bạn. Trong vòng năm năm, những đợt tăng lãi suất này có thể làm giảm đáng kể lợi nhuận từ khoản đầu tư ban đầu của bạn.

Tái cấu trúc nợ không phải là xóa nợ

Các chuyên gia tài chính nhấn mạnh một sự phân biệt mà nhiều người vay bỏ qua: chuyển nợ từ nơi này sang nơi khác không giống như xóa bỏ nợ. Một số người cố gắng sử dụng HELOC để hợp nhất các khoản nợ hiện có, coi đó là một chiến thắng tài chính có ý nghĩa. Trên thực tế, họ chỉ đơn giản là sắp xếp lại các nghĩa vụ của mình.

Triết lý tài chính dựa trên nguyên tắc không nợ cho rằng thay đổi hành vi là điều quan trọng. Nếu thói quen chi tiêu và kỷ luật tài chính của bạn chưa thay đổi, việc chuyển đổi dạng nợ sẽ không giải quyết được vấn đề. Bạn có thể cảm thấy tạm thời nhẹ nhõm, nhưng nếu không giải quyết các yếu tố hành vi của tài chính cá nhân, bạn có khả năng sẽ tái tạo nợ trong vòng vài năm. Các chuyên gia ước tính rằng 80% kết quả tài chính phụ thuộc vào các lựa chọn hành vi chứ không chỉ chiến lược thuần túy.

Nguy hiểm của việc chi tiêu quá khả năng

HELOC hoạt động như các hạn mức tín dụng, cung cấp quyền truy cập dễ dàng vào quỹ bất cứ khi nào bạn muốn rút ra. Tính linh hoạt này tạo ra một cái bẫy tâm lý. Bạn có thể rút tiền từng phần, và nhiều người vay mất kiểm soát về tổng số nợ đã tích lũy. Những gì bắt đầu là kế hoạch vay 50.000 đô la có thể đã mở rộng thành 75.000 hoặc 100.000 đô la qua nhiều lần rút.

Các khoản vượt ngân sách tự nhiên xảy ra. Khi bạn nợ nhiều hơn dự kiến, việc tìm dòng tiền hàng tháng để thanh toán khoản nợ này trở nên khó khăn. Những người vay mượn trong tình trạng tuyệt vọng đôi khi đưa ra các quyết định tài chính tồi tệ hơn—vay thêm nợ, rút tiền từ quỹ hưu trí, hoặc làm hỏng tín dụng của mình bằng cách bỏ lỡ các khoản thanh toán. Sự linh hoạt của HELOC, ban đầu có vẻ có lợi, lại trở thành một gánh nặng.

Quỹ khẩn cấp vượt xa an toàn của HELOC

Nhiều cố vấn tài chính đề xuất rằng HELOC có thể thay thế quỹ khẩn cấp. Lý luận này hoàn toàn hiểu sai về bản chất của các tình huống khẩn cấp và nợ nần. Các tình huống khẩn cấp thực sự—khủng hoảng y tế, mất việc, hỏng xe—thường xảy ra cùng lúc với các tình huống mà bạn không thể vay mượn nhanh chóng. Các ngân hàng thắt chặt tín dụng trong các thời kỳ suy thoái kinh tế, và đột nhiên quyền truy cập HELOC của bạn có thể biến mất hoặc lãi suất tăng vọt đúng lúc bạn cần tiền nhất.

Thêm vào đó, việc sử dụng HELOC để đối phó với các tình huống khẩn cấp có nghĩa là bạn giờ đây phải trả nợ trong một giai đoạn thu nhập có thể bị ảnh hưởng. Quỹ khẩn cấp thực sự—tiền mặt được lưu trữ an toàn trong tài khoản tiết kiệm—không có nghĩa vụ trả lãi và không yêu cầu tín dụng. Nó vẫn sẵn có bất kể điều kiện thị trường hoặc sự thay đổi trong môi trường vay mượn. Xây dựng quỹ dự phòng thực sự giúp bảo vệ nền tảng tài chính của bạn hiệu quả hơn nhiều so với việc đặt cược vào khả năng truy cập HELOC.

Tiến tới: Xây dựng sự an toàn tài chính thực sự

Bằng chứng ngày càng tích tụ cho thấy việc sử dụng HELOC như một chiến lược đầu tư chính hoặc công cụ quản lý tài chính mang theo những rủi ro lớn mà phần lớn người vay bình thường đánh giá thấp. Nguy cơ tịch thu nhà, tiếp xúc với lãi suất biến động, các bẫy nợ hành vi, và cảm giác an toàn giả tạo đều dẫn đến cùng một kết luận: HELOC đòi hỏi sự thận trọng cực độ và chỉ nên được xem xét bởi những người vay có trình độ, có khả năng đánh giá rủi ro rõ ràng.

Thay vì tận dụng vốn chủ sở hữu của nhà, các chuyên gia tài chính khuyên nên tập trung vào việc xóa nợ, xây dựng quỹ khẩn cấp và đầu tư bằng số tiền bạn có thể chấp nhận mất. Những chiến lược nền tảng này xây dựng sự an toàn tài chính thực sự thay vì tạo ra ảo tưởng về cơ hội che giấu bởi những rủi ro tiềm ẩn.