Yêu cầu về lương theo các mức giá khác nhau: Những gì bạn cần kiếm để mua nhà 500K và hơn thế nữa

Hiểu về Tỷ lệ Thu nhập so với Khoản vay thế chấp

Nền tảng của việc sở hữu nhà hợp lý dựa trên một nguyên tắc đơn giản: chi phí nhà ở của bạn không nên chiếm quá nhiều ngân sách hàng tháng. Quy tắc 28% đã trở thành tiêu chuẩn trong ngành tài chính, đề xuất rằng các khoản thanh toán vay thế chấp (bao gồm bảo hiểm và thuế) không nên vượt quá 28% thu nhập hàng tháng trước thuế của bạn. Hướng dẫn này giúp đảm bảo bạn duy trì khả năng tài chính linh hoạt cho các khoản chi tiêu thiết yếu khác và tiết kiệm.

Tuy nhiên, quy tắc này chỉ kể một phần câu chuyện. Thu nhập thực tế bạn cần phụ thuộc vào nhiều biến số bao gồm kích thước khoản đặt cọc, lãi suất bạn vay được, và tổng giá trị nhà bạn hướng tới.

Phân tích một $500K Mua nhà

Việc mua một căn nhà trị giá 500.000 đô la đại diện cho một cam kết tài chính lớn đối với hầu hết người mua. Hãy xem xét điều này ở các mức đặt cọc khác nhau:

Với khoản đặt cọc 20% ($100,000 trả trước): Giả sử lãi suất 7.03% cho khoản vay cố định 30 năm, nghĩa vụ hàng tháng về nhà ở của bạn sẽ là 2.669 đô la. Để duy trì ngưỡng 28%, bạn cần thu nhập hàng tháng là 9.532 đô la, tương đương khoảng 114.384 đô la mỗi năm. Tình huống này giả định bạn có sẵn vốn lớn — điều này là thách thức đối với nhiều người mua nhà tiềm năng.

Với khoản đặt cọc 10% ($50,000): Tình huống thực tế hơn này đẩy khoản vay thế chấp hàng tháng của bạn lên 3.003 đô la. Thêm vào đó, bảo hiểm vay thế chấp tư nhân (PMI) hàng tháng, tổng chi phí nhà ở của bạn sẽ là 3.237 đô la. Bạn cần kiếm được 11.561 đô la mỗi tháng, hoặc khoảng 138.732 đô la mỗi năm. Bảo hiểm vay thế chấp tư nhân vẫn còn hiệu lực cho đến khi bạn tích lũy 20% vốn chủ sở hữu trong tài sản.

Đối với những người tính toán mà không tính PMI, yêu cầu giảm xuống còn 10.725 đô la mỗi tháng $234 $128,700 mỗi năm(, mặc dù PMI vẫn sẽ áp dụng cho các khoản thanh toán thực tế của bạn.

So sánh thị trường căn hộ Entry-Level và Ultra-Premium

Căn nhà bắt đầu 250.000 đô la: Với 20% đặt cọc )$50,000( và lãi suất tiêu chuẩn 7.03%, các khoản thanh toán hàng tháng là 1.335 đô la. Điều này đòi hỏi mức lương hàng năm là 57.216 đô la. Tình huống đặt cọc 10% yêu cầu mức lương 69.348 đô la mỗi năm khi tính cả chi phí PMI.

Căn biệt thự cao cấp )triệu đô la: Mức giá này yêu cầu 200.000 đô la cho khoản đặt cọc 20% riêng biệt. Khoản vay hàng tháng là 5.339 đô la, đòi hỏi thu nhập hàng năm là 228.816 đô la. Ngay cả với chỉ 10% đặt cọc $1 $100,000(, bạn cần thu nhập 277.500 đô la mỗi năm khi tính cả PMI.

Khoảng cách giữa các mức giá cho thấy cách yêu cầu thu nhập tăng theo cấp số nhân — tăng gấp đôi giá nhà không đơn thuần gấp đôi mức lương cần thiết.

Lãi suất: Nhân tố ẩn ảnh hưởng đến thu nhập

Lãi suất của bạn ảnh hưởng lớn đến các con số này. Giả định lãi suất 7.03% không phải lúc nào cũng đúng. Nếu lãi suất giảm xuống còn 6.50%, căn nhà triệu đô với 20% đặt cọc sẽ có khoản vay hàng tháng là 5.057 đô la thay vì 5.339 đô la — tiết kiệm hàng tháng là 282 đô la. Trong suốt 30 năm vay, điều này tích tụ thành khoản tiết kiệm đáng kể.

Điểm tín dụng của bạn ảnh hưởng trực tiếp đến lãi suất bạn đủ điều kiện. Duy trì lịch sử thanh toán hoàn hảo và giảm thiểu các khoản nợ có thể giúp bạn nhận được các mức lãi suất thấp hơn, từ đó giảm yêu cầu thu nhập của bạn hàng nghìn đô la mỗi năm.

Các chiến lược thực tế để tăng khả năng mua nhà của bạn

Tăng thu nhập thực tế của bạn: Cách tiếp cận trực tiếp nhất là theo đuổi tăng lương, chuyển công việc sang vị trí có mức lương cao hơn, hoặc phát triển các nguồn thu nhập phụ. Mỗi đô la kiếm thêm đều làm tăng khả năng mua nhà của bạn theo tỷ lệ tương ứng.

Điều chỉnh tỷ lệ phần trăm mục tiêu: Trong khi quy tắc 28% cung cấp hướng dẫn vững chắc, một số người mua mở rộng đến 30-35% khi điều kiện cho phép. Phương pháp này đòi hỏi kế hoạch ngân sách dài hạn cẩn thận vì tỷ lệ phần trăm này sẽ duy trì suốt toàn bộ thời gian vay.

Cải thiện hồ sơ tín dụng: Giảm các nghĩa vụ tài chính hiện có và thanh toán đúng hạn liên tục giúp bạn có cơ hội nhận lãi suất vay tốt hơn, từ đó giảm yêu cầu thu nhập của bạn một cách hiệu quả.

Tích lũy khoản đặt cọc lớn hơn: Tăng từ 10% lên 20% không những loại bỏ chi phí PMI mà còn giảm các khoản nợ hàng tháng, giảm yêu cầu thu nhập hàng năm của bạn xuống vài nghìn đô la.

Kết luận về khả năng chi trả

Việc mua một )nhà đòi hỏi đánh giá cẩn thận về thu nhập — bạn sẽ cần khoảng từ $128,700 đến $138,732 mỗi năm tùy thuộc vào kích thước khoản đặt cọc và việc có tính đến PMI hay không. Tuy nhiên, đây chỉ là một điểm dữ liệu trong bức tranh tài chính rộng lớn hơn.

Khả năng mua nhà thực tế của bạn phụ thuộc vào tối ưu hóa điểm tín dụng, môi trường lãi suất, và sự sẵn lòng theo đuổi kế hoạch tiết kiệm có cấu trúc. Con đường sở hữu nhà không chỉ đơn thuần là kiếm đủ tiền — mà còn là định hướng chiến lược để tiếp cận các điều khoản và lãi suất tốt nhất có thể trên thị trường của bạn.