Tại sao các nhà phát triển trung tâm dữ liệu như Digital Realty Trust vẫn vượt xa mong đợi của các nhà đầu tư

Cảnh quan hạ tầng toàn cầu đang chuyển mình nhanh chóng, và Digital Realty Trust (NYSE: DLR) đứng ở vị trí trung tâm của sự biến đổi này. Là một nhà phát triển trung tâm dữ liệu và REIT hàng đầu, công ty đã định vị để tận dụng hàng thập kỷ tăng trưởng trong một thế giới ngày càng số hóa. Nhưng điều gì khiến quỹ đầu tư bất động sản này đặc biệt khác biệt so với thị trường rộng lớn hơn?

Nhu cầu mở rộng về Hạ tầng số

Nền tảng thành công của Digital Realty nằm ở một xu hướng đơn giản nhưng mạnh mẽ: thế giới cần nhiều trung tâm dữ liệu hơn bao giờ hết. Với trí tuệ nhân tạo và điện toán đám mây thúc đẩy nhu cầu về năng lực tính toán chưa từng có, dự kiến hạ tầng trung tâm dữ liệu toàn cầu sẽ mở rộng với tốc độ tăng trưởng hợp lệ kép 22% mỗi năm cho đến năm 2030.

Đây không phải là một sự mở rộng nhỏ bé. Theo phân tích của McKinsey, $7 nghìn tỷ đô la vốn đầu tư sẽ cần thiết trên toàn cầu vào năm 2030 để xây dựng và duy trì hạ tầng trung tâm dữ liệu và các cơ sở liên quan nhằm hỗ trợ cả AI và các khối lượng công việc truyền thống. Điều này mở ra một cơ hội lớn cho các nhà phát triển trung tâm dữ liệu đã có uy tín, có khả năng mở rộng hiệu quả.

Danh mục của Digital Realty bao gồm hơn 300 cơ sở trải rộng trên hơn 50 khu vực đô thị trên toàn thế giới, phục vụ khoảng 5.000 khách hàng. Dấu chân toàn cầu này giúp công ty chiếm lĩnh một phần đáng kể trong chu kỳ đầu tư trị giá hàng nghìn tỷ đô la này.

Mở rộng chiến lược qua hợp tác

Thay vì dựa hoàn toàn vào vốn nội bộ để mở rộng, Digital Realty đã áp dụng một phương pháp sáng tạo: hợp tác với các nhà đầu tư tổ chức để thúc đẩy tăng trưởng. Chiến lược này cho phép công ty tận dụng chuyên môn vận hành và các vị trí đất đai có giá trị của mình, đồng thời thu hút các đối tác vốn bên ngoài.

Các ví dụ rất thuyết phục. Năm 2023, công ty đã thành lập liên doanh trị giá $7 tỷ đô la với Blackstone để phát triển trung tâm dữ liệu tại ba khu vực đô thị ở châu Âu và Bắc Mỹ, với Blackstone tài trợ 80% vốn. Cùng năm đó, nó đã hợp tác phát triển với REIT Realty Income để xây dựng hai trung tâm dữ liệu ở Bắc Virginia. Gần đây hơn, Digital Realty đã ra mắt Quỹ Trung tâm Dữ liệu Siêu quy mô tại Mỹ với mục tiêu huy động 2,5 tỷ đô la từ các nhà đầu tư dành riêng cho phát triển trung tâm dữ liệu quy mô lớn tại Mỹ.

Cách tiếp cận này cho phép các nhà phát triển trung tâm dữ liệu như Digital Realty nhân rộng tăng trưởng của họ một cách hiệu quả mà không làm cạn kiệt nguồn lực nội bộ—một công thức mạnh mẽ cho lợi nhuận tăng tốc.

Hồ sơ thành tích dẫn đầu thị trường

Chiến lược này rõ ràng đã thành công. Trong 20 năm qua, Digital Realty đã mang lại lợi nhuận tổng cộng vượt quá 2.400% (17,5% hàng năm), vượt xa mức tăng 640% của S&P 500 trong cùng kỳ. Ngay cả trong thập kỷ qua, công ty cũng đạt gần 275% lợi nhuận tổng cộng (14,1% hàng năm) so với mức tăng 235% của chỉ số tham chiếu.

Những lợi nhuận vượt trội này được thúc đẩy bởi sự tăng trưởng hữu cơ kết hợp với các thương vụ chiến lược. Các thương vụ đáng chú ý bao gồm việc mua lại nhà điều hành trung tâm dữ liệu của Mỹ, DuPont Fabros, với giá 7,6 tỷ đô la vào năm 2017 và mua lại nền tảng trung tâm dữ liệu châu Âu Interxion với giá 8,4 tỷ đô la vào năm 2019. Một liên doanh năm 2018 với Brookfield Infrastructure để mua lại nhà điều hành trung tâm dữ liệu Latin America, Ascenty, đã mở rộng phạm vi địa lý của công ty hơn nữa.

Đà tăng trưởng này đã biến Digital Realty thành REIT công khai lớn thứ tư tại Hoa Kỳ, với vốn hóa thị trường cổ phần trị giá $61 tỷ đô la và giá trị doanh nghiệp trị giá $78 tỷ đô la. Có lẽ ấn tượng nhất đối với các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập là công ty đã tăng cổ tức lên 680,5% trong hai thập kỷ qua—một thành tích xuất sắc ngay cả trong tiêu chuẩn của REIT.

Chuẩn bị cho thập kỷ tới

Hiệu suất lịch sử của Digital Realty rất đáng chú ý, nhưng cơ hội thực sự có thể nằm ở phía trước. Khi việc áp dụng AI tăng tốc và nhu cầu trung tâm dữ liệu gia tăng, các hoạt động đã thiết lập, sự hiện diện toàn cầu và mạng lưới các đối tác tài chính ngày càng mở rộng của công ty giúp nó có vị trí độc đáo để tận dụng xu hướng tăng trưởng dài hạn này.

Sự kết hợp giữa nhu cầu cơ bản mạnh mẽ, các chiến lược huy động vốn sáng tạo và khả năng vận hành đã được chứng minh cho thấy rằng thành tích vượt trội của Digital Realty có thể tiếp tục trong những năm tới đối với các nhà đầu tư sẵn sàng giữ lâu dài.