Thời gian từ "Clear to Close" đến khi hoàn tất là bao lâu? Một dòng thời gian và danh sách kiểm tra đầy đủ

Hành trình từ khi nhận được trạng thái “sẵn sàng để đóng” đến khi chính thức sở hữu tài sản hoặc hoàn tất việc tái cấp vốn của bạn khá nhanh—nhưng tốc độ này phụ thuộc vào nhiều yếu tố liên kết với nhau. Hầu hết các người vay có thể mong đợi giai đoạn cuối này kéo dài từ vài ngày đến hơn một tuần.

“Clear to Close” thực sự có nghĩa là gì

Khi một nhà cho vay thế chấp phát hành thông báo “sẵn sàng để đóng”, điều đó báo hiệu rằng quá trình thẩm định và xem xét ký quỹ đã kết thúc thành công. Người thẩm định và đại lý ký quỹ được phân công đã xem xét kỹ lưỡng hồ sơ vay và xác định rằng tất cả các điều kiện đã được đáp ứng. Tình trạng này đại diện cho điểm kiểm tra cuối cùng trước khi khoản vay được giải ngân và giao dịch được hoàn tất.

Để đạt được mốc này, một số mục quan trọng phải được phê duyệt:

Yêu cầu về tài sản và tài chính:

• Thẩm định giá tài sản hỗ trợ khoản vay yêu cầu
• Tài khoản ngân hàng và lịch sử gửi tiền của bạn không cho thấy nghĩa vụ nợ chưa tiết lộ
• Tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn đáp ứng ngưỡng chấp nhận của nhà cho vay
• Hồ sơ tín dụng của bạn không có tài khoản mới hoặc thanh toán trễ kể từ khi nộp đơn
• Xác minh công việc xác nhận bạn vẫn đang làm việc

Yêu cầu về tài liệu và pháp lý:

• Bảo hiểm nhà đã được đảm bảo
• Kiểm tra quyền sở hữu xác nhận rõ ràng, không có thế chấp hoặc tranh chấp
• Bảo hiểm quyền sở hữu đã được mua
• Kiểm tra côn trùng và dịch hại đã qua hoặc các biện pháp xử lý cần thiết đã hoàn thành

Phân tích thời gian: “Clear to Close” mất bao lâu?

Thời gian chờ bắt buộc 3 ngày

Luật liên bang quy định thời gian chờ 3 ngày làm việc giữa khi nhận được báo cáo giải ngân và ký các tài liệu vay. Thời gian này không tính cuối tuần hoặc ngày lễ quốc gia. Trong khoảng thời gian này, bạn sẽ nhận được báo cáo giải ngân ban đầu—một bản phân tích chi tiết các điều khoản vay, lãi suất, loại vay, tất cả các chi phí đóng và số tiền chính xác cần có để hoàn tất giao dịch.

Thời gian chờ này không chỉ là thủ tục hành chính. Nó cung cấp thời gian cần thiết để so sánh báo cáo giải ngân với ước tính vay ban đầu của bạn, phát hiện bất kỳ sai lệch nào và liên hệ với nhân viên vay của bạn nếu cần chỉnh sửa. Nếu cần sửa đổi, thời gian đếm ngược 3 ngày sẽ bắt đầu lại với phiên bản đã chỉnh sửa.

Giai đoạn chuẩn bị trước khi đóng (Ngày 1-2)

Trong những ngày đầu sau khi nhận được trạng thái sẵn sàng để đóng, một số hoạt động chuẩn bị diễn ra đồng thời:

Hướng dẫn chuyển tiền qua wire: Nhà cho vay của bạn sẽ cung cấp hướng dẫn chuyển tiền chi tiết, chỉ rõ nơi và cách chuyển tiền mặt để đóng. Con số này thường bao gồm tiền đặt cọc cộng tất cả các chi phí đóng. Phối hợp với tổ chức tài chính của bạn để bắt đầu chuyển tiền, và cẩn thận với gian lận chuyển tiền—mối quan tâm ngày càng tăng trong các giao dịch bất động sản. Xác nhận hướng dẫn chuyển tiền trực tiếp với nhà cho vay qua các kênh chính thức trước khi gửi tiền.

Kiểm tra cuối cùng tài sản: Nếu bạn mua nhà, hãy lên lịch kiểm tra cuối cùng tài sản trong khoảng thời gian 3 ngày này. Đối với giao dịch từ xa, yêu cầu đại lý bất động sản của bạn thực hiện kiểm tra qua video cùng bạn. Xác nhận rằng người bán đã duy trì tình trạng tài sản theo thỏa thuận và các mục hợp đồng như (thiết bị, phụ kiện, sửa chữa) đã được hoàn thành đúng và trong tình trạng chấp nhận được.

Chuẩn bị tài liệu: Nhà cho vay của bạn gửi hồ sơ vay đến công ty tiêu đề hoặc ký quỹ, bắt đầu chuẩn bị bộ hồ sơ hoàn chỉnh để bạn xem xét và ký.

Giai đoạn ký kết và giải ngân (Ngày 3 trở đi)

Ký kết tài liệu: Vào hoặc sau ngày thứ ba, bạn sẽ tiến hành cuộc hẹn ký kết. Địa điểm có thể là văn phòng công ty tiêu đề, công ty ký quỹ, văn phòng luật sư bất động sản hoặc thậm chí tại nhà của bạn tùy theo luật của từng bang và chính sách của nhà cho vay. Một đại lý ký kết có công chứng phải có mặt để chứng kiến chữ ký của bạn và xác nhận danh tính.

Tùy theo quy định của bang và chính sách của nhà cho vay, các thủ tục đóng hoàn toàn kỹ thuật số với ký kết trực tuyến từ xa (RON) có thể khả dụng. Tuy nhiên, không phải bang nào cũng cho phép quy trình này. Tính đến giữa năm 2023, California, Georgia và Connecticut cấm ký kết RON. Mississippi và Massachusetts cho phép các quy định tạm thời về RON, trong khi South Carolina không có luật cụ thể cho phép.

Trong quá trình ký, bạn sẽ thực hiện báo cáo giải ngân cuối cùng, phải phản ánh đúng báo cáo ban đầu trừ khi có các mục tính theo tỷ lệ như thuế tài sản hoặc phí bảo hiểm đã thay đổi do điều chỉnh ngày đóng.

Giải ngân khoản vay: Sau khi ký tất cả các tài liệu, đại lý đóng của bạn gửi hồ sơ đã ký đến các bên liên quan. Nhà cho vay của bạn xem xét các tài liệu đã ký và giải ngân khoản vay cho công ty ký quỹ. Công ty ký quỹ sau đó phân phối tiền cho các bên nhận thanh toán—như nhà cho vay thế chấp hiện tại (nếu tái cấp vốn), người bán nhà và nhà cho vay của họ (nếu mua nhà), các nhà cung cấp bảo hiểm, và cơ quan thuế địa phương.

Đặc biệt đối với các giao dịch tái cấp vốn, khoản vay không thể giải ngân cho đến khi hết thời hạn 3 ngày quyền rút lui, làm tăng thêm thời gian cho quá trình này.

Ghi nhận và chuyển nhượng quyền sở hữu (Trong vòng 1-3 ngày)

Đại lý đóng của bạn nộp hồ sơ quyền sở hữu hoặc giấy ghi nợ thế chấp lên văn phòng ghi chép của quận, tạo thành hồ sơ chính thức về khoản thế chấp mới đối với tài sản. Đối với các giao dịch mua, giấy chứng nhận quyền sở hữu của tài sản cũng được ghi nhận. Các nhà cho vay nhận thanh toán nợ phải nộp giấy tờ giải phóng hoặc xác nhận xóa thế chấp. Khi việc ghi nhận hoàn tất, bạn chính thức sở hữu tài sản và có thể nhận chìa khóa của mình.

Các yếu tố ảnh hưởng đến thời gian “Clear to Close”

Độ chính xác của hồ sơ: Báo cáo giải ngân ban đầu hoàn hảo sẽ thúc đẩy quá trình nhanh hơn. Sai sót cần chỉnh sửa sẽ kích hoạt chu kỳ chờ 3 ngày mới có thể ký tiếp.

Vị trí địa lý: Quy định của từng bang tạo ra sự khác biệt lớn. Một số bang hoàn tất tất cả các bước (ký kết, giải ngân, ghi nhận) trong một ngày làm việc. Những bang khác yêu cầu cách nhau 3 ngày giữa các bước.

Sự sẵn có của bên thứ ba: Các vấn đề về sức khỏe của chuyên gia đóng, xung đột lịch trình của người công chứng, nhu cầu dịch vụ cao hoặc trì hoãn hành chính có thể rút ngắn hoặc kéo dài thời gian ngay cả khi các bên hợp tác.

Tình hình người vay: Bệnh tật cá nhân, tình huống khẩn cấp gia đình hoặc xung đột công việc có thể khiến bạn hoãn ngày đóng, kéo dài tổng thời gian.

Quan trọng: Những điều không nên làm giữa khi nhận được “sẵn sàng để đóng” và ngày đóng

Trong khi chờ đợi cuộc hẹn đóng, hãy bảo vệ phê duyệt vay của bạn bằng cách tránh các hành động làm tăng rủi ro cho nhà cho vay:

• Nộp đơn xin thẻ tín dụng mới hoặc vay cá nhân
• Mua sắm lớn bằng thẻ tín dụng
• Thay đổi công việc hoặc bỏ việc
• Thay đổi tình trạng hôn nhân
• Chuyển tiền giữa các tổ chức tài chính
• Gửi hoặc rút tiền lớn
• Thanh toán các khoản nợ hiện có

Bất kỳ hành động nào trong số này đều có thể kích hoạt sự kiểm tra kỹ lưỡng hơn hoặc khiến nhà cho vay xem xét lại khả năng đủ điều kiện của bạn. Vâng, việc bị từ chối vay vẫn có thể xảy ra sau khi bạn đã được xác nhận sẵn sàng để đóng, vì vậy duy trì ổn định tài chính trong những ngày cuối cùng này là rất quan trọng.

Kết luận về thời gian “Clear to Close”

Trong hầu hết các trường hợp tiêu chuẩn, khoảng thời gian từ khi nhận được thông báo sẵn sàng để đóng đến khi giải ngân và hoàn tất thủ tục diễn ra trong vòng năm đến bảy ngày làm việc. Thời gian chờ 3 ngày để xem xét báo cáo giải ngân chiếm phần lớn thời gian này. Giả sử không có vấn đề phát sinh, yêu cầu bổ sung tài liệu hoặc trì hoãn từ bên thứ ba, bạn có thể đóng trong vòng chưa đầy 4 đến 5 ngày. Tuy nhiên, các yêu cầu của từng bang và hoàn cảnh cá nhân thường kéo dài thời gian này đến một tuần hoặc hơn một chút.

Hiểu rõ các bước diễn ra từ khi bắt đầu chuyển tiền qua wire đến khi ghi nhận tại quận giúp bạn chuẩn bị tốt hơn và đặt ra kỳ vọng thực tế về thời điểm nhận chìa khóa hoặc hoàn tất giao dịch tái cấp vốn của mình.