## Hiểu rõ Quy tắc 28 Percent: Hướng Dẫn về Khả Năng Chi Trả Mượn Nhà

Mua nhà là một trong những quyết định tài chính lớn nhất trong đời, và việc biết rõ ngân sách của mình là điều cực kỳ quan trọng trước khi bắt đầu tìm kiếm. Nền tảng của việc mua nhà thông minh nằm ở việc hiểu tỷ lệ nợ trên thu nhập—một khái niệm mà nhiều nhà cho vay sử dụng khi đánh giá hồ sơ vay. Một khung tham chiếu phổ biến là quy tắc 28 percent, mặc dù chính xác hơn gọi là quy tắc 28/36.

## Quy tắc 28/36 thực sự có ý nghĩa gì?

Chi phí nhà của bạn—bao gồm gốc và lãi vay thế chấp, thuế nhà, bảo hiểm nhà, phí HOA, và bảo hiểm vay thế chấp tư nhân—không nên vượt quá 28 phần trăm tổng thu nhập hàng tháng trước thuế của bạn. Trong khi đó, tổng các khoản nợ của bạn không nên vượt quá 36 phần trăm thu nhập gross. Điều này bao gồm mọi thứ từ vay ô tô, vay sinh viên, thẻ tín dụng đến vay cá nhân.

Quy tắc 28 percent đóng vai trò như một cơ chế bảo vệ. Nó giúp bạn tránh việc quá tải tài chính và đảm bảo bạn duy trì dòng tiền cho các khoản thiết yếu khác như tiền điện, thực phẩm, và tiết kiệm. Các nhà cho vay thường tham khảo tỷ lệ này khi quyết định có chấp thuận hồ sơ vay của bạn hay không.

## Áp dụng số vào thực tế

Hãy cùng xem một ví dụ thực tế. Giả sử một hộ gia đình có tổng thu nhập gross hàng năm là $120,000 ($10,000 mỗi tháng). Theo khung 28/36:

- Chi phí nhà tối đa: $2,800 mỗi tháng
- Tổng các khoản nợ tối đa: $3,600 mỗi tháng

Nếu hộ gia đình này đã có khoản nợ hàng tháng là $2,000 (tiền vay ô tô, vay sinh viên, thẻ tín dụng), họ nên hướng tới chi phí nhà khoảng $1,600 hoặc thấp hơn. Tuy nhiên, nếu họ có ít nợ hiện tại, họ có thể dành tới $3,600 cho chi phí nhà mà vẫn nằm trong giới hạn 36 phần trăm.

## Cách tính ngân sách nhà cá nhân của bạn

Bắt đầu bằng cách xác định thu nhập gross hàng tháng thực tế của bạn. Đối với người làm công ăn lương, chia lương hàng năm (trước thuế và các khoản khấu trừ) cho 12. Những người có nhiều nguồn thu nhập hoặc thu nhập biến đổi nên tính trung bình hàng tháng dựa trên năm vừa qua.

Tiếp theo, nhân thu nhập gross hàng tháng của bạn với 0.28. Điều này cho bạn giới hạn chi phí nhà mục tiêu. Sau đó, nhân với 0.36 để tìm giới hạn tổng nợ của bạn. So sánh các khoản nợ hiện tại của bạn với con số 36 phần trăm này—phần còn lại có thể dành cho các khoản thanh toán nhà.

## Các chiến lược để duy trì ngân sách nhà hợp lý

Nếu bạn lo lắng về việc vượt quá giới hạn 28 phần trăm, có thể áp dụng một số cách sau:

**Tăng tiền đặt cọc.** Một khoản đặt cọc lớn hơn—lý tưởng là 20 phần trăm hoặc hơn—giúp hai việc: loại bỏ yêu cầu bảo hiểm vay thế chấp tư nhân và giảm tổng số tiền vay, từ đó giảm đáng kể các khoản thanh toán hàng tháng.

**Tìm kiếm lãi suất cạnh tranh.** Lãi suất vay thế chấp thay đổi đáng kể giữa các nhà cho vay. Dành thời gian so sánh các đề nghị có thể mang lại khoản tiết kiệm đáng kể trong thời hạn vay 15 hoặc 30 năm, thậm chí lên tới hàng chục nghìn đô la.

**Tăng cường dự phòng khẩn cấp.** Các chuyên gia tài chính thường khuyên duy trì từ ba đến sáu tháng chi phí sinh hoạt trong tài khoản tiết kiệm dễ tiếp cận. Quỹ dự phòng mạnh mẽ giúp bạn an tâm hơn trong các tình huống mất thu nhập hoặc chi phí bất ngờ, làm cho các khoản nợ của bạn dễ quản lý hơn.

**Trả hết các khoản nợ lãi suất cao trước.** Thanh toán các khoản thẻ tín dụng và vay cá nhân giúp giải phóng dòng tiền hàng tháng, cải thiện tỷ lệ nợ trên thu nhập tổng thể và tạo ra không gian tài chính cho chi phí nhà.

## Yếu tố linh hoạt

Quy tắc 28 phần trăm không phải là luật bất biến—tình hình cá nhân rất khác nhau. Người có thu nhập ổn định và chi tiêu ít có thể vượt quá 28 phần trăm một cách thoải mái, trong khi người có công việc không ổn định nên giữ dưới mức đó. Mức độ thoải mái của bạn với nợ, triển vọng nghề nghiệp, và giai đoạn cuộc sống đều quan trọng.

Điều quan trọng là tránh tình trạng chi phí nhà chiếm quá nhiều thu nhập đến mức một sự cố nhỏ—mất việc, khẩn cấp y tế, hoặc suy thoái thị trường—có thể đe dọa khả năng đáp ứng các nghĩa vụ của bạn. Thường xuyên thận trọng với ngân sách nhà của bạn sẽ mang lại lợi ích lâu dài trong quá trình sở hữu nhà.

Khoảng vay của bạn có thể kéo dài từ 15 đến 30 năm. Trong thời gian đó, cuộc sống vẫn diễn ra. Công việc thay đổi, gia đình mở rộng, chi phí biến động. Xây dựng sự linh hoạt trong ngân sách của bạn qua việc tiết kiệm đủ và duy trì mức nợ vừa phải tạo ra một lớp đệm tài chính giúp tránh các tình huống khủng hoảng.

## Tiến bước với sự tự tin

Thay vì xem quy tắc 28 phần trăm như một giới hạn cứng nhắc, hãy coi nó như một chuẩn mực thực tế cho việc vay mượn có trách nhiệm. Sử dụng nó để thiết lập kỳ vọng thực tế về khả năng chi trả của bạn, rồi dựa vào phán đoán cá nhân để xác định những gì bạn *nên* chi trả. Hiểu rõ khung tham chiếu này giúp bạn kiểm soát quá trình mua nhà thay vì để các nhà cho vay quyết định các điều khoản mà bạn không thoải mái.