Hiểu về Thuế Mansion: Hướng dẫn dành cho người mua để tránh các khoản phí bất động sản cao cấp

Khi mua bất động sản cao cấp, nhiều nhà đầu tư bỏ qua một chi phí ẩn quan trọng: thuế biệt thự. Khoản phí bổ sung này được kích hoạt khi giá mua nhà vượt qua ngưỡng nhất định, thường bắt đầu từ $1 triệu đô la. Mặc dù tên gọi gợi ý về sự xa xỉ, nhưng thuế này hoàn toàn dựa trên giá trị chứ không phản ánh diện tích thực tế hay tiện nghi của căn nhà. Vì các khoản phí này có thể ảnh hưởng đáng kể đến lợi nhuận đầu tư, việc tham khảo ý kiến của chuyên gia tài chính trước khi ký hợp đồng có thể giúp khám phá các chiến lược tối ưu hóa thuế giá trị gia tăng.

Các Bang và Thành phố Nào Áp Dụng Thuế Biệt Thự?

Nhiều khu vực pháp lý trên khắp Hoa Kỳ đã triển khai các cấu trúc thuế biệt thự, mỗi nơi có ngưỡng và biểu phí riêng biệt:

Bang New York vận hành một trong những chế độ thuế biệt thự nghiêm ngặt nhất quốc gia:

• 1% trên các bất động sản có giá trị từ $1 triệu đến $2 triệu
• 1.25% trên các bất động sản từ $2 triệu đến $3 triệu
• 1.5% trên các bất động sản từ $3 triệu đến $5 triệu
• Tăng dần lên tới 3.9% đối với các bất động sản vượt quá $25 triệu

Thành phố New York đặc biệt chịu ảnh hưởng do tần suất các giao dịch bất động sản trị giá bảy số.

Cách tiếp cận của California khác nhau tùy theo địa phương. Los Angeles đã áp dụng Thuế Chuyển Nhượng ULA vào năm 2022:

• 4% trên các bất động sản có giá từ $5 triệu đến $10 triệu
• 5.5% trên các bất động sản vượt quá $10 triệu

New Jersey áp dụng thuế biệt thự cố định 1% trên tất cả các giao dịch nhà ở vượt quá $1 triệu, bất kể giá cuối cùng là bao nhiêu.

Connecticut sử dụng cấu trúc thuế chuyển nhượng theo tầng lớp:

• 0.75% cho các bất động sản dưới $800,000
• 1.25% cho các bất động sản từ $800,000–$2.5 triệu
• 2.25% cho các bất động sản vượt quá $2.5 triệu
• Thuế bổ sung cho các bất động sản trên $4 triệu

Thuế Biệt Thự Thực Sự Hoạt Động Như Thế Nào?

Đây về cơ bản là một khoản thuế chuyển nhượng một lần đánh vào thời điểm ký kết, tính theo phần trăm của giá bán đã ghi nhận. Nghĩa vụ thuế thường do người mua chịu, cộng trực tiếp vào tổng chi phí đóng cửa cùng với phí bảo hiểm tiêu đề và phí luật sư. Tuy nhiên, đôi khi người bán đàm phán để gánh hoặc chia sẻ khoản phí này như một ưu đãi trong giao dịch.

Ví dụ cụ thể: Một người mua tại Thành phố New York mua nhà trị giá $3 triệu sẽ phải trả:

• 1% trên $2 triệu đầu tiên = $20,000
• 1.25% trên phần còn lại của $1 triệu = $12,500
• Tổng số thuế phải nộp: $32,500

Các Chiến Lược Pháp Lý Để Giảm Thiểu hoặc Loại Bỏ Thuế Này

Có nhiều phương pháp cấu trúc hợp pháp để giảm thiểu khả năng phải chịu thuế biệt thự:

Thương lượng giá: Khi một bất động sản niêm yết giá hơi vượt ngưỡng, cả hai bên có thể đồng ý ghi nhận giá thấp hơn, miễn là phù hợp với quy trình thẩm định tiêu chuẩn.

Giao dịch phân tách: Tách riêng tài sản cá nhân ( nội thất, thiết bị, tác phẩm nghệ thuật) khỏi chuyển nhượng bất động sản có thể giảm giá trị bán chịu thuế, mặc dù cơ quan thuế thường kiểm tra chặt chẽ các sắp xếp này.

Cấu trúc sở hữu doanh nghiệp: Mua qua LLC tại một số khu vực có thể đủ điều kiện cho chế độ thuế thay thế, tuy nhiên cần có hướng dẫn pháp lý chuyên nghiệp để đảm bảo tuân thủ.

Kết Luận

Thuế biệt thự là một chi phí đóng cửa đáng kể trong các thị trường bất động sản cao cấp. Ban đầu được thiết kế để tài trợ các sáng kiến nhà ở giá rẻ, nhưng giá trị bất động sản tăng cao ở các khu đô thị lớn khiến người mua nhà trung lưu phải chịu các khoản phí này. Hiểu rõ các mức thuế theo khu vực và khám phá các phương pháp cấu trúc thuế có lợi với sự hỗ trợ của các cố vấn có trình độ là điều cần thiết trước khi hoàn tất các giao dịch có giá trị lớn.