Bạn có thể khai báo phí Hội viên Chủ nhà trên thuế của mình không? Các quy tắc năm 2025 nói gì

Câu trả lời ngắn gọn: Tùy thuộc vào mục đích sử dụng tài sản của bạn

Việc bạn có thể khai thuế phí hội sở chủ nhà hay không không đơn thuần là có hay không. Đối với hầu hết chủ sở hữu nhà chính sống toàn thời gian trong nhà của mình, IRS xem phí HOA như một khoản chi phí cá nhân — nghĩa là không được trừ. Tuy nhiên, nếu tài sản của bạn tạo ra thu nhập hoặc bạn vận hành doanh nghiệp tại nhà, tình hình sẽ thay đổi đáng kể. Bạn có thể được phép khai một phần hoặc thậm chí toàn bộ các khoản phí đó như các chi phí có thể trừ thuế.

Hiểu về phí HOA và mục đích của chúng

Trước khi đi vào việc bạn có thể khai phí hội sở chủ nhà trên thuế hay không, hãy hiểu rõ những khoản phí này thực sự bao gồm những gì. Tổ chức hội sở chủ nhà (HOA) quản lý các cộng đồng quy hoạch và thu phí định kỳ từ cư dân để phục vụ các dịch vụ thiết yếu:

• Công việc bảo trì và sửa chữa các khu vực chung
• Bảo dưỡng cảnh quan và mặt bằng
• Bảo hiểm cộng đồng
• Dịch vụ an toàn và bảo vệ
• Tiện ích và chương trình cộng đồng

Các khoản phí này thường đến hàng tháng hoặc hàng năm, và chúng là chi phí tiêu chuẩn của cuộc sống cộng đồng. Nhưng điều đó không tự động khiến chúng trở thành khoản trừ thuế.

Hai tình huống chính bạn CÓ THỂ khai phí HOA

Tình huống Bất động sản cho thuê

Tình huống phổ biến nhất mà chủ sở hữu có thể khai phí hội sở chủ nhà liên quan đến bất động sản cho thuê. Số tiền bạn có thể trừ phụ thuộc vào cách bạn sử dụng bất động sản:

Bất động sản cho thuê toàn bộ năm

Nếu bạn sở hữu một bất động sản dùng hoàn toàn để tạo thu nhập từ cho thuê, bạn thường được trừ toàn bộ số tiền phí HOA. Vì các khoản phí này duy trì bất động sản tạo ra doanh thu cho thuê của bạn, chúng đủ điều kiện là chi phí vận hành hợp lệ. Bạn sẽ khai trên Schedule E (Thu nhập bổ sung và lỗ) khi nộp thuế liên bang.

Cho thuê một phần trong năm

Nhiều chủ sở hữu chỉ cho thuê bất động sản một phần trong năm. Trong trường hợp này, bạn vẫn có thể khai phí HOA? Có — nhưng chỉ theo tỷ lệ. IRS cho phép trừ dựa trên số ngày cho thuê so với số ngày sử dụng cá nhân.

Ngưỡng chính: Bạn được coi là sử dụng bất động sản cá nhân nếu bạn cư trú hơn 14 ngày trong năm hoặc hơn 10% số ngày bạn thực sự cho thuê theo giá thị trường.

Ví dụ: Bạn sở hữu một căn hộ có phí HOA hàng năm là 1.200 đô la. Bạn cho thuê đúng sáu tháng và sống ở đó sáu tháng còn lại. Bạn có thể khai 50% phí ($600) trên Schedule E.

Khấu trừ văn phòng tại nhà

Những cá nhân tự doanh và chủ doanh nghiệp có thể khai phí hội sở chủ nhà — ít nhất là một phần. Yêu cầu quan trọng: Văn phòng tại nhà của bạn phải được dành riêng và thường xuyên cho hoạt động kinh doanh, và không gian đó phải là nơi làm việc chính của bạn.

Yêu cầu của IRS

Không gian đó cần là nơi bạn thực hiện các công việc hành chính. Nếu bạn lưu trữ hàng tồn kho kinh doanh tại nhà, diện tích đó cũng có thể đủ điều kiện, mặc dù các quy tắc cụ thể của IRS áp dụng. Nhân viên W-2 làm việc từ xa thường không đủ điều kiện cho khoản khấu trừ này.

Tính toán số tiền có thể trừ

Tỷ lệ phần trăm diện tích nhà bạn dùng cho mục đích kinh doanh quyết định số tiền phí HOA bạn có thể khai. Nếu văn phòng tại nhà chiếm 20% tổng diện tích nhà, bạn có thể trừ 20% phí HOA.

Ví dụ: Phí HOA hàng năm của bạn là 1.200 đô la. Không gian văn phòng riêng của bạn chiếm 20% tổng diện tích nhà. Bạn tính: 1.200 đô la × 20% = $240 khấu trừ. Bạn sẽ khai trên Mẫu 8829 (Chi phí sử dụng nhà cho mục đích kinh doanh) cùng với tờ khai thuế của mình.

Khi nào phí hội sở chủ nhà không được trừ

Các trường hợp bạn không thể khai phí hội sở chủ nhà trên thuế bao gồm:

• Nhà chính không có thu nhập cho thuê: Chỉ sống trong nhà của bạn toàn thời gian, dù đắt đỏ đến đâu, cũng không tạo ra khoản khấu trừ
• Bất động sản nghỉ dưỡng chỉ dùng cá nhân: Nhà cuối tuần hoặc theo mùa chỉ để bạn tận hưởng không đủ điều kiện
• Các khoản đánh giá đặc biệt cho cải tạo: Phí một lần cho các nâng cấp cộng đồng lớn hoặc cải tiến vốn thường không được trừ (dù các khoản đánh giá liên quan đến bảo trì có thể được trừ nếu liên quan đến hoạt động cho thuê)

Tham khảo nhanh: Loại bất động sản và trạng thái khả năng trừ thuế

Cách khai báo đúng các khoản phí HOA có thể trừ

Sau khi xác định được bạn có thể khai phí hội sở chủ nhà trên thuế hay không, đây là cách nộp:

Đối với bất động sản cho thuê: Hoàn thành Schedule E (Mẫu 1040) và liệt kê phí HOA như một chi phí vận hành. Bao gồm địa chỉ bất động sản và các chi tiết thu nhập cho thuê liên quan.

Đối với khấu trừ văn phòng tại nhà: Sử dụng Mẫu 8829 để tính phần trăm khấu trừ, sau đó chuyển số tiền sang Schedule C nếu bạn tự doanh.

Yêu cầu tài liệu: Giữ tất cả hóa đơn HOA, biên lai thanh toán và hồ sơ chứng minh thu nhập cho thuê hoặc sử dụng kinh doanh của bạn. IRS có thể yêu cầu trong quá trình kiểm tra.

Tham khảo các ấn phẩm IRS: Xem Ấn phẩm 527 (Bất động sản cho thuê nhà) và Ấn phẩm 587 (Sử dụng nhà của bạn cho mục đích kinh doanh) để hướng dẫn đầy đủ về tình huống cụ thể của bạn.

Các chiến lược tối đa hóa khả năng trừ thuế

Xem xét cho thuê bán thời gian: Ngay cả việc cho thuê một bất động sản thứ hai trong vài tháng cũng có thể tạo ra cơ hội thuế. Khoản khấu trừ tỷ lệ theo thời gian cho thuê.

Tối ưu hóa không gian văn phòng tại nhà: Nếu bạn tự doanh, đảm bảo không gian làm việc đáp ứng yêu cầu độc quyền của IRS, điều này biến phần phí HOA đó thành chi phí hợp lệ cho doanh nghiệp.

Lưu trữ hồ sơ có tổ chức: Giữ biên lai, hợp đồng thuê, và nhật ký thể hiện việc sử dụng cho mục đích kinh doanh. Tài liệu này bảo vệ bạn trong trường hợp bị kiểm tra và làm rõ cách tính khấu trừ của bạn.

Hợp tác với chuyên gia thuế: Luật thuế thay đổi, và hoàn cảnh cá nhân khác nhau. Một cố vấn thuế đủ điều kiện có thể giúp bạn nhận diện các khoản khấu trừ có thể bỏ lỡ và đảm bảo tuân thủ quy định IRS hiện hành.

Các câu hỏi thường gặp về việc khai phí HOA

Q: Tôi làm việc tại nhà theo hợp đồng W-2. Tôi có thể khấu trừ phí HOA không?
A: Thường thì không. Khoản khấu trừ văn phòng tại nhà chủ yếu dành cho cá nhân tự doanh và chủ doanh nghiệp, không dành cho nhân viên W-2 làm việc từ xa.

Q: Nếu tôi chỉ thuê nhà trong 3 tháng mỗi năm thì sao?
A: Bạn có thể khấu trừ phí HOA cho 3 tháng đó. Tính tỷ lệ: 3 tháng ÷ 12 tháng = 25% tổng phí hàng năm.

Q: Các khoản đánh giá đặc biệt có tính vào khoản trừ không?
A: Tùy thuộc. Các khoản đánh giá cho bảo trì hoặc sửa chữa liên quan đến hoạt động cho thuê có thể được trừ. Các khoản đánh giá cho cải tiến vốn thường không được trừ. Hãy xác minh với chuyên gia thuế.

Q: Các khoản phí HOA định kỳ có ảnh hưởng đến thuế lợi nhuận vốn khi bán không?
A: Không. Phí HOA định kỳ không thay đổi cơ sở giá của bạn. Tuy nhiên, các khoản đánh giá đặc biệt dùng cho cải tạo tài sản có thể làm tăng cơ sở của bạn, từ đó giảm thuế lợi nhuận vốn phải trả.

Q: Tôi có thể khai phí HOA trên thuế bang không?
A: Nhiều bang theo quy định thuế liên bang. Hãy hỏi cơ quan thuế bang hoặc chuyên gia thuế địa phương về quy định cụ thể của bang bạn.

Kết luận: Biết khi nào có thể khai các khoản này

Đối với hầu hết chủ nhà, phí HOA vẫn là chi phí cá nhân không có lợi ích thuế. Tuy nhiên, bức tranh sẽ thay đổi nếu tài sản của bạn tạo ra thu nhập cho thuê hoặc hỗ trợ doanh nghiệp tại nhà. Hiểu rõ các quy định này — và giữ hồ sơ cẩn thận — có thể giúp bạn phát hiện ra rằng bạn có thể khai phí hội sở chủ nhà trên thuế một cách hợp pháp.

Chủ sở hữu bất động sản cho thuê và cá nhân tự doanh đặc biệt nên xem xét liệu họ có bỏ lỡ các khoản khấu trừ hay không. Hợp tác với chuyên gia thuế giúp bạn tận dụng tất cả các lợi ích có thể và đảm bảo tuân thủ quy định IRS và luật thuế hiện hành.