Chi phí ẩn đằng sau các khoản vay thế chấp kéo dài: Tại sao các chuyên gia bất động sản đặt câu hỏi về kế hoạch 50 năm của Trump

Đề xuất giới thiệu khoản vay thế chấp 50 năm đã thổi bùng lại cuộc tranh luận trong cộng đồng bất động sản về các giải pháp khả năng chi trả. Trong khi ý tưởng hứa hẹn giảm các khoản thanh toán hàng tháng để đối phó với giá nhà tăng vọt và lãi suất vay cao, các chuyên gia thị trường nhà ở đang đặt ra những lo ngại nghiêm trọng về việc liệu phương pháp này thực sự giải quyết được vấn đề cốt lõi hay lại tạo ra những vấn đề mới.

Toán học có vẻ đơn giản: phân chia các khoản thanh toán vay trong năm thập kỷ thay vì 30 năm truyền thống sẽ giảm gánh nặng hàng tháng. Nhưng các chuyên gia bất động sản chỉ ra một thực tế đáng lo ngại: khoảng thời gian kéo dài này có thể phản tác dụng nghiêm trọng đối với cả người sở hữu nhà cá nhân và thị trường nhà ở rộng lớn hơn.

Vấn đề về Vốn Chủ Sở Hữu Không Bao Giờ Được Giải Quyết

Một trong những nhược điểm lớn nhất được các nhà phân tích bất động sản nhấn mạnh là tốc độ tích lũy vốn chủ sở hữu quá chậm. Với khoản vay 50 năm, người sở hữu nhà sẽ thấy phần lớn các khoản thanh toán của họ chảy vào lãi suất thay vì xây dựng phần sở hữu trong nhà — trái ngược hoàn toàn với các khoản vay 30 năm thông thường.

“Khoản vay được trả theo thời gian dài hơn nhiều, vì vậy rất ít trong mỗi khoản thanh toán hàng tháng được dùng để trả gốc,” theo các chuyên gia tài chính nhà ở. Điều này tạo ra một vấn đề cộng hưởng: người sở hữu nhà vẫn dễ bị tổn thương trước các suy thoái thị trường và các tình huống khẩn cấp cá nhân trong nhiều thập kỷ, không thể khai thác vốn chủ sở hữu khi cần nhất.

Sự Không Phù Hợp Về Nhân Khẩu Học Với Những Hệ Quả Nghiêm Trọng

Vấn đề về thời gian trở nên rõ ràng nhất khi bạn xem xét các con số. Tuổi trung bình của người mua nhà lần đầu vào năm 2025 đã đạt 40 tuổi — cao nhất từ trước đến nay, theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia. Trong khi đó, tuổi thọ trung bình của người Mỹ là 78,4 năm theo dữ liệu của CDC.

Phép tính rõ ràng: một cặp đôi 35 tuổi ký hợp đồng vay 50 năm vẫn còn phải thanh toán đến khi họ trên 80 tuổi, có thể sau khi đã hết thời kỳ thu nhập chính. Các chuyên gia bất động sản cảnh báo điều này tạo ra một cái bẫy tài chính, nơi người về hưu có thể gặp khó khăn trong việc trang trải cả khoản vay thế chấp và các chi phí sinh hoạt thiết yếu cùng lúc.

Tại Sao Các Khoản Thanh Toán Thấp Hơn Có Thể Đẩy Giá Nhà Lên Cao Hơn

Ngược lại, việc làm cho các khoản vay thế chấp rẻ hơn có thể không cải thiện khả năng chi trả thị trường bất động sản — thậm chí còn làm nó tồi tệ hơn. Giá nhà cuối cùng phản ánh khả năng chi trả của người mua. Nếu khoản vay 50 năm đột nhiên cho phép nhiều người đủ điều kiện vay với các khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn, những người mua này sẽ cạnh tranh gay gắt hơn cho các căn nhà hiện có, đẩy giá lên cao hơn.

“Thị trường nhà ở dựa trên cung cầu và giá cả được xác định bởi mức độ sẵn sàng trả của người mua,” các nhà phát triển bất động sản nhận xét. “Nếu các khoản vay 50 năm giảm khả năng thanh toán hàng tháng của người mua, thì sẽ có nhiều người mua cạnh tranh cho cùng một căn nhà có thể ‘chi trả’, điều này sẽ đẩy giá lên cao hơn nữa.”

Sự mỉa mai nằm ở chỗ: chính sách nhằm giải quyết khả năng chi trả có thể thúc đẩy chính vấn đề mà nó dự định giải quyết.

Bóng Ma 2008: Lặp Lại Những Sai Lầm Trong Quá Khứ

Có lẽ mối lo ngại nghiêm trọng nhất từ các chuyên gia bất động sản liên quan đến tiền lệ lịch sử. Khủng hoảng nhà ở 2006-2008 phần nào xuất phát từ các tiêu chuẩn cho vay lỏng lẻo và các sản phẩm vay thế chấp kỳ lạ, vốn có vẻ hấp dẫn trong ngắn hạn nhưng sụp đổ dưới áp lực thị trường.

Các khoản vay dài hạn có nguy cơ tạo ra các điều kiện tương tự. Nếu giá nhà giảm, người sở hữu nhà với vốn chủ sở hữu tối thiểu sẽ không có lối thoát. Họ không thể tái cấp vốn, không thể bán mà không chịu lỗ, và có thể đồng loạt vỡ nợ trong các thời kỳ suy thoái kinh tế. Trong khi đó, các tổ chức cho vay giữ các danh mục vay dài hạn sẽ đối mặt với rủi ro tập trung.

“Nếu thị trường nhà ở giảm, bạn sẽ thấy nhiều người không thể thoát khỏi nhà của họ vì họ không còn vốn chủ sở hữu nào để dùng,” các chuyên gia bất động sản cảnh báo. “Đây là lợi ích ngắn hạn đi kèm hậu quả dài hạn khủng khiếp.”

Sự Đồng Thuận Trong Chuyên Môn Bất Động Sản

Trong khi các khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn nghe có vẻ hấp dẫn riêng lẻ, toàn bộ hệ sinh thái bất động sản nhận thức rõ rằng khoản vay 50 năm giải quyết các triệu chứng trước mắt trong khi có thể tạo ra các lỗ hổng hệ thống. Vấn đề cốt lõi — giá nhà quá cao so với thu nhập — đòi hỏi các giải pháp khác ngoài việc kéo dài thời gian trả nợ.

Khi các bên tham gia thị trường nhà ở tiếp tục phân tích đề xuất này, sự đồng thuận trong giới phân tích bất động sản hướng tới việc giải quyết các hạn chế về cung, xây dựng khả năng chi trả thông qua xây dựng và đảm bảo tăng trưởng kinh tế thực sự về lương thay vì che giấu các thách thức về khả năng chi trả bằng cách kéo dài thời hạn vay.