Ý nghĩa thực sự của việc giảm lãi suất vay thế chấp xuống 5% đối với ví tiền của bạn (Và Giá nhà ) vào năm 2026

Dưới đây là điều mà hầu hết mọi người bỏ lỡ khi lãi suất thế chấp giảm: không chỉ đơn thuần là về tỷ lệ phần trăm. Đó là về số tiền thực tế rời khỏi tài khoản ngân hàng của bạn mỗi tháng.

Lấy một ví dụ đơn giản. Một khoản vay thế chấp 300.000 đô la với lãi suất 6% ngày nay sẽ khiến bạn trả khoảng 1.799 đô la mỗi tháng. Giảm lãi suất xuống còn 5%, và đột nhiên bạn chỉ phải trả 1.610 đô la — tiết kiệm được $189 mỗi tháng, hoặc hơn 2.200 đô la mỗi năm. Trên bề mặt, lãi suất thấp hơn cảm giác như một chiến thắng cho người vay. Nhưng đây là nơi mọi thứ trở nên phức tạp.

Phương trình sức mua

Số tiền tiết kiệm hàng tháng đó không biến mất hoàn toàn. Người mua ngay lập tức chuyển hướng nó đến các câu hỏi lớn hơn: Tôi có thể đủ khả năng mua nhà đắt hơn không? Và phép tính trở nên thú vị nhanh chóng.

Ai đó thoải mái chi 1.800 đô la mỗi tháng có thể mua một căn nhà trị giá 300.000 đô la với lãi suất 6%. Chuyển sang lãi suất 5% cùng ngân sách đó, và đột nhiên một căn nhà trị giá 335.000 đô la trở nên khả thi — đó là mức tăng 11,7% về sức mua chỉ từ một điểm phần trăm. Nhân rộng điều đó trên hàng triệu hộ gia đình, và bạn bắt đầu thấy áp lực nghiêm trọng đang gia tăng đối với giá nhà.

Hiệp hội Môi giới Quốc gia (NAR) đã tính toán các con số này. Ở mức lãi suất 6%, khoảng 5,5 triệu hộ gia đình bổ sung — nhiều người trong số đó hiện đang thuê nhà — đủ điều kiện để sở hữu nhà. Khoảng 10% trong số đó (550.000 khách hàng tiềm năng) có khả năng hoàn tất mua nhà trong vòng 12-18 tháng sau khi lãi suất đạt ngưỡng đó.

Những gì lãi suất 5% thực sự mở khóa

Sự tăng từ 6% xuống 5% không tuyến tính. Nó theo cấp số nhân.

Dữ liệu lịch sử cho thấy mỗi lần giảm 1% lãi suất mang lại hàng triệu người mua mới vào thị trường cạnh tranh. Nếu lãi suất 6% mở khóa 5,5 triệu hộ gia đình, thì việc giảm xuống còn 5% có thể dễ dàng thêm vài triệu người mua đủ điều kiện nữa cùng lúc.

Đó là lúc mọi thứ bắt đầu tăng tốc. Thị trường bị hạn chế về nguồn cung — điều này hầu như xảy ra ở mọi nơi hiện nay — không đủ nhà để đáp ứng đợt tăng cầu mới này. Kết quả là? Các cuộc đấu giá tăng giá trở nên gay gắt hơn, và giá nhà tăng nhanh hơn dự đoán của các mô hình kinh tế thông thường.

Chuyên gia kinh tế trưởng của NAR, Lawrence Yun, dự báo mức tăng giá 4% cho năm 2026, giả định lãi suất trung bình khoảng 6%. Điều này sẽ đẩy giá trung bình của nhà ở Mỹ hiện tại là 360.727 đô la lên khoảng 375.156 đô la vào cuối năm.

Nhưng đây là điểm đặc biệt: mức tăng 4% đó giả định lãi suất duy trì gần 6%. Nếu giảm xuống còn 5%, phép tính sẽ thay đổi đáng kể.

Kịch bản tăng giá

Với mức dự đoán nhu cầu tăng cẩn trọng 15%-20% so với mức lãi suất 6% mang lại, giá nhà có thể tăng 6%-7% thay vì 4% như dự báo của NAR.

Bắt đầu từ mức 360.727 đô la hiện tại, kịch bản này vẽ ra mức giá trung bình của nhà ở vào khoảng 383.170 đến 385.978 đô la vào cuối năm 2026 — tương đương mức tăng từ 22.443 đến 25.251 đô la so với mức hiện tại.

Mối quan hệ giữa lãi suất, khả năng chi trả và giá cả không hoàn toàn dự đoán chính xác, nhưng mô hình này luôn đúng mỗi lần: điều kiện tín dụng nới lỏng = cầu tăng = giá cao hơn khi nguồn cung không theo kịp.

Ai thắng và ai bị áp lực

Người mua đối mặt với sự thật không thoải mái: trong khi lãi suất thấp hơn cảm giác tốt, lợi thế về khoản thanh toán hàng tháng bị phần nào ăn mòn bởi việc trả nhiều hơn cho tài sản thực tế. Khoản tiết kiệm 189 đô la mỗi tháng đó? Có thể biến mất trong một cuộc đấu giá trong vòng vài giờ sau khi đưa ra đề nghị.

Người bán sẽ hưởng lợi đáng kể. Nhu cầu mạnh mẽ hơn và nguồn cung hạn chế thường có nghĩa là có thể yêu cầu giá cao hơn nhiều so với giá hỏi — đặc biệt ở các thị trường đang đối mặt với thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng. Chủ nhà đang sở hữu khoản vay dưới mức thị trường có thể còn được khuyến khích niêm yết nếu lãi suất 5% mới làm cho các thỏa thuận đã khóa của họ trở nên ít có giá trị hơn như một điểm bán hàng.

Nhà đầu tư tiếp tục chơi trò tích lũy của cải. Sự tăng giá bất động sản tăng tốc khi khả năng chi trả cải thiện mà không cần mở rộng nguồn cung.

Kết luận

Dù năm 2026 có mang lại lãi suất thế chấp 6% hay 5%, một điều vẫn giữ nguyên theo sự đồng thuận của các nhà kinh tế: giá nhà “không có nguy cơ giảm”, theo Yun. Nguồn cung nhà ở vẫn thực sự hạn chế ở hầu hết các thị trường Mỹ, có nghĩa là cạnh tranh của người mua tăng lên tự nhiên đẩy giá trị lên cao.

Khoảng cách giữa 6% và 5% có vẻ nhỏ. Nhưng với sự chênh lệch hơn 22.443 đô la mỗi căn nhà và hàng triệu người mua đủ điều kiện mới cùng lúc tham gia, khoảng cách nhỏ đó định hình lại toàn bộ thị trường.