Hiểu về Mục 1245 của IRS: Những điều Nhà đầu tư Bất động sản Thực sự Cần Biết

Khi bạn bán một tài sản đã khấu hao giảm giá, đây là những gì thực sự xảy ra với thuế của bạn—và tại sao Điều khoản 1245 của IRS lại quan trọng hơn bạn nghĩ. Quy định thuế này đặc biệt đề cập đến việc thu hồi khấu hao, một cơ chế có thể biến lợi nhuận vốn “thuận lợi” của bạn thành thu nhập thường xuyên. Đối với các nhà đầu tư bất động sản quản lý nhiều loại tài sản khác nhau, sự phân biệt này về cách thuế suất áp dụng cho lợi nhuận có thể là sự khác biệt giữa lợi nhuận vững chắc và một khoản thuế bất ngờ.

Vấn đề cốt lõi: Thu hồi khấu hao theo Điều khoản 1245 của IRS

Hãy phân tích rõ hơn chuyện đang diễn ra. Bạn mua thiết bị hoặc bất động sản cho thuê, đã khai khấu hao hàng năm (giảm thiểu thu nhập chịu thuế của bạn), và bây giờ bạn bán với lợi nhuận. Đây là nơi Điều khoản 1245 của IRS bắt đầu có hiệu lực: quy định thuế yêu cầu bạn “thu hồi” lợi ích khấu hao đó bằng cách đánh thuế lợi nhuận như thu nhập thường xuyên thay vì theo mức thuế lợi nhuận vốn ưu đãi hơn.

Hãy nghĩ theo cách này—nếu bạn bán một tài sản với giá cao hơn giá trị đã khấu hao, IRS sẽ xem xét hai khoản lợi nhuận khác nhau:

Phần khấu hao: Bất kỳ lợi nhuận nào lên đến số khấu hao bạn đã khai trước đó sẽ bị đánh thuế như thu nhập thường xuyên. Đây là phần thu hồi khấu hao.

Phần tăng giá: Bất kỳ lợi nhuận vượt quá giá trị ban đầu có thể đủ điều kiện để hưởng thuế lợi nhuận vốn, thường có mức thuế thấp hơn.

Cách phân chia thuế này về cơ bản thay đổi số tiền bạn thực sự giữ lại từ việc bán tài sản, đặc biệt nếu bạn đã khai khấu hao đáng kể trong nhiều năm.

Những loại tài sản nào thực sự thuộc phạm vi của Điều khoản 1245?

Không phải tất cả bất động sản đều được xử lý như nhau. Điều khoản 1245 của IRS chủ yếu bao gồm tài sản cá nhân và các tài sản khấu hao cụ thể được sử dụng trong các bối cảnh kinh doanh. Thiết bị cần thiết cho quá trình sản xuất, chế tạo hoặc khai thác thường đủ điều kiện. Nội thất, đồ đạc, và phương tiện sử dụng trong kinh doanh của bất động sản cho thuê cũng nằm trong phạm vi này.

Điều quan trọng là: các tòa nhà dân cư—như nhà ở đơn lập sở hữu để cho thuê—thường không thuộc diện bị thu hồi khấu hao theo Điều khoản 1245 (chúng thuộc các quy định thu hồi khấu hao khác). Nhưng các cải tạo trong các tòa nhà đó? Thang máy, thang cuốn hoặc các thành phần khấu hao khác có thể được bao gồm, tùy thuộc vào cách phân loại và khấu hao của chúng.

Sự phân biệt này quan trọng vì việc phân loại sai một tài sản có thể dẫn đến hậu quả thuế không lường trước được.

Tính toán nghĩa vụ thuế thực tế của bạn trên tài sản 1245

Phép tính không phức tạp, nhưng độ chính xác rất quan trọng. Bắt đầu với cơ sở điều chỉnh—giá mua ban đầu của bạn trừ đi tất cả các khoản khấu hao bạn đã khai theo thời gian. Khi bán, tính lợi nhuận bằng cách trừ cơ sở điều chỉnh này khỏi giá bán của bạn.

Điều quan trọng là: xem xét phần lợi nhuận đến từ thu hồi khấu hao so với tăng giá. Phần thu hồi (tối đa bằng tổng khấu hao đã khai) sẽ được đánh thuế như thu nhập thường xuyên. Phần còn lại có thể đủ điều kiện để hưởng thuế lợi nhuận vốn.

Ví dụ: Bạn mua thiết bị với giá 100.000 đô la, đã khai khấu hao 40.000 đô la (đưa cơ sở điều chỉnh về 60.000 đô la), và bán với giá 110.000 đô la. Tổng lợi nhuận của bạn là 50.000 đô la. Trong đó, 40.000 đô la sẽ bị đánh thuế như thu nhập thường xuyên (là phần thu hồi khấu hao), và chỉ 10.000 đô la có thể đủ điều kiện hưởng thuế lợi nhuận vốn. Đây là sự khác biệt lớn về mức thuế suất.

Tại sao điều này quan trọng đối với chiến lược bất động sản của bạn

Hiểu rõ Điều khoản 1245 của IRS không chỉ là tuân thủ thuế—đó còn là lập kế hoạch tài chính. Khi bạn đánh giá xem có nên bán một tài sản đã khấu hao giảm giá hay không, hãy tính đến nghĩa vụ thuế thu hồi. Một tài sản có vẻ có lợi nhuận trên giấy tờ có thể có lợi nhuận ròng nhỏ hơn nhiều sau khi bạn tính đến thuế suất thu nhập thường xuyên trên phần khấu hao đã thu hồi.

Thời điểm bán hàng cũng rất quan trọng. Nếu bạn quản lý danh mục đầu tư với các loại tài sản và thời gian giữ khác nhau, các tác động thuế của mỗi lần bán có thể ảnh hưởng lớn đến tổng lợi nhuận của bạn. Một số nhà đầu tư cố ý sắp xếp các lần bán tài sản qua các năm để quản lý các mức thuế và nghĩa vụ thu hồi.

Chốt lại: các nhà đầu tư bất động sản hiểu rõ cách thức hoạt động của Điều khoản 1245 của IRS có thể dự đoán chính xác nghĩa vụ thuế thực tế, tối ưu hóa thời điểm bán hàng, và đưa ra quyết định sáng suốt về việc giữ hay bán các tài sản. Nếu không có kiến thức này, bạn có thể bị bất ngờ bởi một khoản thuế cao hơn nhiều so với dự kiến.