Cắt giảm lãi suất của Fed báo hiệu làn sóng hỗ trợ cho ngành REIT: Annaly Capital định vị để đạt lợi suất 12.9% trong bối cảnh chuyển đổi kinh tế

Khoảng cách giữa tâm lý thị trường và thực tế kinh tế chưa bao giờ rõ ràng đến vậy. Trong khi Phố Wall lo lắng về các kịch bản suy thoái, dữ liệu thực tế lại kể một câu chuyện khác. Theo dõi GDP của Cục Dự trữ Liên bang Atlanta đạt mức 4%—một con số thách thức các chiến lược truyền thống của thời kỳ 2019. Nền kinh tế thực đang vận hành mạnh mẽ hơn những gì các nhà bi quan thừa nhận, ngay cả khi các nhà hoạch định chính sách chuyển hướng sang nới lỏng tiền tệ.

Tại sao bối cảnh kinh tế này lại quan trọng

Cục Dự trữ Liên bang của Jerome Powell đang giảm lãi suất trong một môi trường mà tăng trưởng kinh tế vẫn vững chắc. Sự kết hợp chính sách dường như mâu thuẫn này—giảm lãi suất đi kèm với tăng trưởng GDP—không phản ánh cuộc khủng hoảng tài chính 2008 hay sự sụp đổ do đại dịch năm 2020. Cả hai đều có đặc điểm cắt giảm lãi suất trong thời kỳ suy thoái. Tình hình ngày nay hoàn toàn khác biệt: nền kinh tế mở rộng trong khi chi phí vay vốn giảm xuống.

Các chuyển đổi cấu trúc cũng quan trọng không kém. Trí tuệ nhân tạo đang định hình lại căn bản thị trường lao động và kinh tế doanh nghiệp. Các phân khúc ngành truyền thống đang trở nên mờ nhạt; một số ngành phát triển mạnh trong khi những ngành khác trì trệ. Đó là một thị trường phân đôi nơi người thắng kẻ thua cùng tồn tại—nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn dựa trên những giả định lỗi thời.

Thuyết lý về REIT giảm lãi suất

Một mối quan hệ vẫn vững chắc: giảm lãi suất thúc đẩy hiệu suất của REIT. Trong hai thập kỷ qua, mỗi chu kỳ cắt giảm lãi suất đáng kể đều kích hoạt các đợt tăng giá mạnh mẽ của REIT. Môi trường hiện tại có thể mang lại chu kỳ mạnh nhất từ trước đến nay. Khác với các đợt trước, đợt tăng giá này diễn ra trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế thực chứ không phải thu hẹp.

Các Quỹ Đầu tư Bất động sản thế chấp (mREITs) sẽ hưởng lợi đặc biệt rõ rệt. Các quỹ này, bắt buộc phân phối 90% lợi nhuận cho cổ đông, nắm giữ danh mục các khoản vay thế chấp được bảo đảm bởi chính phủ. Khi lãi suất giảm, giá trị các trái phiếu thế chấp hiện có sẽ tăng lên—một lợi ích cơ học trực tiếp. Cơ chế hoạt động rất đơn giản: khi lợi suất co lại, giá trái phiếu tăng.

Trong khi đó, lợi suất 4% an toàn của thị trường tiền tệ đang thu hút các nhà tiết kiệm bảo thủ đang nhanh chóng mất đi sức hút. Mỗi hành động của Fed đều chuyển hướng vốn nhàn rỗi về các cơ hội sinh lợi thực sự, tạo ra nhu cầu cấu trúc đối với các phương tiện trả cổ tức.

Chiến lược của Annaly Capital

Annaly Capital (NLY) là ví dụ điển hình cho cơ hội mREIT. Công ty tập trung hoàn toàn vào các khoản vay thế chấp do các tổ chức bảo đảm—như Fannie Mae và Freddie Mac—bảo lãnh. Vị thế này loại bỏ rủi ro tín dụng trong khi tối đa hóa độ nhạy cảm với biến động lãi suất.

Chênh lệch lãi suất thế chấp hiện đang ở mức rộng lịch sử. Mỗi khi điều này xảy ra, chiến lược của NLY sẽ được kích hoạt: quản lý sẽ đổ vốn vào các khoản vay thế chấp khi định giá bị giảm sút, rồi chờ đợi sự bình thường hóa lợi suất. Các con số rất thuyết phục. Lãi suất thế chấp đã giảm từ trên 7% xuống mức thấp trong khoảng 6%, ngay lập tức nâng cao giá trị sổ sách của các khoản nắm giữ có chi phí hơn $0.70.

Khả năng duy trì cổ tức của công ty rất vững chắc. Lợi nhuận cốt lõi đạt $0.73 mỗi cổ phiếu vượt xa khoản trả cổ tức hàng quý gần đây là $0.70, tạo ra một lớp đệm an toàn. Khi lãi suất giảm làm giảm chi phí vốn của NLY và mở rộng biên lợi nhuận ròng, các khoản lợi nhuận bổ sung có thể hỗ trợ mức lợi suất hiện tại 12.9% hoặc thúc đẩy tăng trưởng cổ tức thêm nữa.

Chất lượng là yếu tố quan trọng trong lĩnh vực mREIT

Không phải tất cả các REIT thế chấp đều hoạt động trên cùng một nền tảng. Nhiều đối thủ cạnh tranh nắm giữ nợ bất động sản thương mại—như các tòa nhà văn phòng đối mặt với thách thức về tỷ lệ lấp đầy và các tình huống tín dụng thiếu thanh khoản. Sứ mệnh chỉ tập trung vào các khoản vay thế chấp của Annaly loại bỏ hoàn toàn những phức tạp này. Đây là một hồ sơ đơn giản, rủi ro thấp hơn so với các đối thủ nắm giữ giấy vay thế chấp mang tính đầu cơ.

Thông điệp vẫn rõ ràng: môi trường cắt giảm lãi suất phân biệt rõ giữa các nhà vận hành chuẩn bị tốt và những ai bị mắc kẹt trong thế bị động. Khi điều kiện tiền tệ dễ dàng hơn và các nguồn lợi nhuận truyền thống cạn kiệt, các nền tảng cổ tức đã được chứng minh như NLY thu hút vốn tìm kiếm thu nhập ổn định. Lợi suất 12.9% phản ánh cả môi trường lãi suất hiện tại và nhu cầu cấu trúc đối với lợi nhuận thực sự trong một thế giới nơi các phương tiện tiết kiệm ngày càng mang lại lợi nhuận giảm dần.