Khi Mua Bán Thận Trọng Thất Bại: Chuyển Đổi của Opendoor Sang Mô Hình iBuying Tốc Độ Cao

Opendoor Technologies Inc. đã định hình lại chiến lược mua bất động sản của mình một cách căn bản, chuyển dịch quyết đoán khỏi tư thế phòng thủ đã đặc trưng cho hoạt động gần đây. Báo cáo lợi nhuận quý 3 năm 2025 của công ty đã tiết lộ một sự thật rõ ràng: sự thận trọng quá mức trong việc mua nhà đã tạo ra nhiều vấn đề như chính nó giải quyết. Với số lượng mua lại giảm xuống chỉ còn 1.169 căn, Opendoor phải giữ các bất động sản cũ hơn, kém hấp dẫn hơn trong khi biên lợi nhuận co lại mặc dù đạt doanh thu quý $915 triệu đô la.

Sự Thay Đổi Chiến Lược: Từ Tránh Rủi Ro Đến Tốc Độ Tạo Thị Trường

Dưới sự lãnh đạo mới, ban quản lý đã thừa nhận rõ ràng—trước đây, công ty quá chú trọng vào việc tránh rủi ro đã trở nên phản tác dụng. Khi khối lượng giao dịch sụt giảm, kỷ luật về giá cả một mình không thể duy trì lợi nhuận lành mạnh. Nhận thức này đã kích hoạt một cuộc reset toàn diện hoạt động theo mô hình mà công ty mô tả là kiểu tạo thị trường. Thay vì duy trì chênh lệch giá mua-bán rộng trên danh mục hàng tồn kho chọn lọc kỹ lưỡng, Opendoor giờ đây ưu tiên tốc độ quay vòng nhanh, biên lợi nhuận chặt hơn và dòng chảy liên tục.

Cơ chế của sự chuyển đổi này dựa nhiều vào trí tuệ nhân tạo. Các công cụ định giá tự động, quy trình kiểm tra và luồng công việc vận hành hiện nay cho phép công ty mua và di chuyển hàng tồn kho với tốc độ tăng đáng kể. Bằng cách giảm chênh lệch giá trên các căn nhà chất lượng trong khi thu hẹp tiêu chí lựa chọn, Opendoor đã nhân đôi tốc độ mua lại hàng tuần của mình. Mục tiêu đơn giản—giảm số ngày tồn kho, tối thiểu hóa chi phí lưu kho và làm mới danh mục bất động sản theo hướng các căn nhà mới hơn, dễ bán hơn.

Kỷ Luật Chi Phí Như Nền Tảng

Điều làm nổi bật chiến lược này so với việc săn volume thiếu suy nghĩ là kỷ luật về chi phí hoạt động vẫn được duy trì. Các giảm thiểu chi phí cấu trúc so với năm trước mang lại sự linh hoạt cho ban quản lý để mở rộng khối lượng giao dịch mà không cần tăng đáng kể chi phí cố định. Đòn bẩy vận hành này trở nên cực kỳ quan trọng khi vận hành một mô hình tốc độ cao dựa trên việc nén biên lợi nhuận đi kèm với số lượng giao dịch lớn.

Opendoor cũng đang bổ sung các nguồn doanh thu bổ sung thông qua các dịch vụ thế chấp và sản phẩm bảo hành, điều này có thể nâng cao hiệu quả kinh tế trên mỗi đơn vị theo thời gian. Các dịch vụ phụ này vừa là cơ hội mở rộng biên lợi nhuận, vừa là cơ chế giữ chân khách hàng.

Vị Thế Cạnh Tranh Trong Thị Trường iBuying

Sự trở lại mạnh mẽ của Opendoor trong khối lượng mua nhà trái ngược rõ rệt với các con đường mà các đối thủ khác chọn lựa. Một đối thủ lớn đã nổi tiếng từ bỏ việc mua nhà quy mô lớn sau khi nhận thấy dự báo giá ở quy mô lớn mang lại rủi ro vận hành không chấp nhận được. Đối thủ đó đã chuyển sang làm thị trường kỹ thuật số và nền tảng quảng cáo, ưu tiên lợi nhuận hiệu quả vốn hơn là tiếp xúc trực tiếp với hàng tồn kho. Opendoor về cơ bản theo đuổi hướng ngược lại—tăng cường tiếp xúc hàng tồn kho nhưng với sự nhấn mạnh lớn hơn vào phân tích dựa trên AI và quay vòng hàng tồn kho nhanh hơn để giảm thiểu rủi ro cân đối kế toán.

Các nhà vận hành iBuying nhỏ hơn đã áp dụng các phương pháp mua hàng chọn lọc hơn với quy mô giao dịch hạn chế. Đặt cược của Opendoor là rằng khối lượng lớn hơn tạo ra một vòng quay tạo thị trường mà các đối thủ không thể dễ dàng sao chép do thiếu quy mô và hiệu quả vốn tương tự.

Hiệu Suất Cổ Phiếu và Các Chỉ Số Định Giá

Cổ phiếu của Opendoor đã tăng 289% trong vòng mười hai tháng qua, vượt xa mức tăng trưởng của ngành là 5.1%. Trên cơ sở định giá, OPEN giao dịch ở mức nhân giá trị doanh thu dự phóng 1.06 lần, thấp hơn nhiều so với trung bình ngành là 4.75. Khoảng cách định giá này phản ánh either sự hoài nghi của thị trường về khả năng thực thi chiến lược mới hoặc nhận thức về tiềm năng tăng trưởng hấp dẫn.

Các dự báo lợi nhuận đồng thuận cho năm 2026 dự kiến tăng 41.3% so với cùng kỳ. Các điều chỉnh của các nhà phân tích gần đây đã có xu hướng tăng lên, cho thấy niềm tin ngày càng tăng vào sự chuyển đổi hoạt động của ban quản lý.

Cách Tính Rủi Ro-Phần Thưởng

Khối lượng giao dịch cao hơn tất nhiên sẽ khiến Opendoor dễ bị ảnh hưởng bởi biến động thị trường lớn hơn và các cú sốc bên ngoài. Suy thoái kinh tế, suy giảm thị trường nhà ở hoặc biến động lãi suất nhanh có thể gây áp lực ngay cả với một mô hình hàng tồn kho tối ưu. Tuy nhiên, xem iBuying như một doanh nghiệp tạo thanh khoản thay vì một cược bất động sản theo hướng nào đó có vẻ phù hợp hơn về mặt cấu trúc với khả năng và lợi thế thực tế của nền tảng. Nếu thực thi vận hành vẫn duy trì kỷ luật, việc Opendoor chấp nhận tốc độ hơn là thận trọng có thể cuối cùng sẽ xác nhận cách tiếp cận tạo thị trường như một con đường bền vững trong phân khúc iBuying.