Chiến lược phát triển của Realty Income đằng sau định giá lợi tức cổ tức 5.6%

Một Tập Đoàn Chi Trả Cổ Tức Đang Trong Giai Đoạn Chuyển Mình

Realty Income, giao dịch dưới mã NYSE: O, đã trở thành biểu tượng của các khoản thanh toán đều đặn. Quỹ đầu tư bất động sản này sắp kỷ niệm 666 kỳ phân phối cổ tức hàng tháng liên tiếp—một thành tích nhấn mạnh độ tin cậy của nó. Kể từ năm 1994, công ty này đã chuyển mình từ một nhà vận hành duy nhất các bất động sản Taco Bell thành một cỗ máy doanh thu 5.27 tỷ USD, mở rộng 10.657%. Trong hơn ba thập kỷ, cổ đông đã hưởng lợi trung bình hàng năm là 13.7%, tương đương tổng lợi nhuận khoảng 5.235%.

Điều đặc biệt đáng chú ý về chính sách cổ tức của Realty Income là nhịp độ của nó. Trong khi các mức tăng cá nhân thường khiêm tốn—đôi khi chỉ là phần nhỏ của một cent—công ty nâng mức trả cổ tức nhiều lần trong năm, cho phép các khoản lợi nhuận nhỏ tích tụ lại và cộng hưởng có ý nghĩa. Cách tiếp cận này đã duy trì niềm tin của nhà đầu tư qua các chu kỳ thị trường khác nhau.

Tuy nhiên, bối cảnh đầu tư đã thay đổi. Lợi suất cổ tức hiện tại là 5.6% phản ánh không chỉ sự hào phóng trong trả cổ tức của công ty mà còn sự trì trệ của giá cổ phiếu. Trong 12 tháng qua, cổ phiếu Realty Income chỉ mang lại lợi nhuận 4.7%, thấp hơn nhiều so với hiệu suất 12.8% của S&P 500.

Đặt cược châu Âu: Đánh đổi rủi ro để tìm cơ hội

Sau sự kém hiệu quả gần đây là một bước chuyển chiến lược có chủ ý. Ban quản lý của Realty Income đã cam kết một lượng vốn đáng kể vào các thị trường bất động sản châu Âu, hiện chiếm 72% tổng vốn đầu tư của họ. Đây là một sự thay đổi đáng kể đối với một công ty gần như tập trung hoàn toàn vào thị trường nội địa cho đến năm 2019.

Các con số cho thấy lý do tại sao sự đa dạng hóa địa lý này lại hấp dẫn. Chỉ trong quý trước, công ty đã phân bổ $1 tỷ USD vào các bất động sản châu Âu—tăng từ $889 triệu USD và $893 triệu USD trong hai quý trước đó. Điều gì đang thúc đẩy tốc độ này? Các khoản mua lại châu Âu đang tạo ra lợi suất dòng tiền trung bình ban đầu là 8%, vượt xa lợi nhuận 7% từ các bất động sản mới tại Mỹ.

Như CEO Sumit Roy đã trình bày trong báo cáo lợi nhuận quý 3, cơ hội đầu tư châu Âu cho thấy khả năng sinh lợi rủi ro vượt trội so với các lựa chọn trong nước. Tuy nhiên, việc mở rộng này đòi hỏi phân bổ vốn cẩn thận. Công ty duy trì cách tiếp cận chọn lọc, với tỷ lệ chọn lọc 4.4%—tức là từ $31 tỷ USD bất động sản đã được sàng lọc, Realty Income chỉ cam kết mua trị giá 1.4 tỷ USD.

Thị trường Vương quốc Anh và châu Âu rộng lớn hiện chiếm 17.7% các bất động sản thuê theo hợp đồng, tăng đáng kể so với vị trí ban đầu của công ty tại châu Âu vào năm 2019 khi họ mua 12 bất động sản tại Vương quốc Anh có hợp đồng thuê của Sainsbury.

Giải phóng vốn: Sáng kiến Quỹ Tư Nhân

Một sáng kiến lớn thứ hai đang định hình lại mô hình hoạt động của Realty Income. Cuối năm ngoái, công ty đã ra mắt Quỹ Core của Realty Income tại Mỹ, một quỹ vốn tư nhân dạng mở, nhằm tham gia các đối tác đầu tư tổ chức.

Động thái này trực tiếp giải quyết một hạn chế về vốn mà công ty gặp phải trong quý 3. Ban quản lý tiết lộ rằng Realty Income đã bỏ lỡ cơ hội phân bổ $2 tỷ USD vào các khoản đầu tư thuận lợi do chi phí vốn tăng cao. Quỹ tư nhân mới thành lập nhằm giải quyết nút thắt này bằng cách:

• Gửi vào quỹ 1.4 tỷ USD bất động sản công nghiệp và bán lẻ chuyển từ bảng cân đối kế toán của công ty
• Hợp tác với các nhà đầu tư tổ chức để mua và quản lý các khoản đầu tư thuê dài hạn tại Mỹ
• Tạo ra dòng thu nhập ổn định đồng thời hỗ trợ các sáng kiến thanh khoản và tăng trưởng trong tương lai

Khả năng phân bổ $2 tỷ USD này đại diện cho lượng dự trữ đáng kể—tiềm năng tăng trưởng trong tương lai mà trước đây bị hạn chế bởi chi phí vốn của công ty.

Đánh giá tính bền vững và tăng trưởng của cổ tức

Lợi suất 5.6% đặt ra câu hỏi cho một số nhà đầu tư: Liệu đây có thể là một cái bẫy giá trị—một kịch bản mà lợi suất cao che giấu các yếu tố cơ bản đang xấu đi? Dữ liệu cho thấy điều ngược lại.

Tỷ lệ P/E của Realty Income là 55 cho thấy định giá cao, thường phản ánh sức mạnh chứ không phải tình trạng khó khăn. Công ty đã tăng lợi nhuận 17.2% và doanh thu 10.3% trong khi đồng thời đầu tư vào các thị trường chiến lược mới nổi. Các chỉ số này không mô tả một doanh nghiệp đang suy giảm.

Việc Cục Dự trữ Liên bang cắt giảm lãi suất 25 điểm cơ bản gần đây cũng mang lại lợi ích bổ sung. Realty Income đang chuẩn bị tái cấp vốn khoản vay đa tiền tệ trị giá 1.1 tỷ USD với lãi suất ưu đãi hơn, giảm chi phí tài chính. Khi lợi suất trái phiếu kho bạc giảm, lợi suất cổ tức 5.6% ngày càng trở nên hấp dẫn so với các khoản đầu tư cố định khác.

Câu hỏi chiến lược

Realty Income đang đứng trước một điểm ngoặt quan trọng. Liệu công ty có thành công trong việc đổi mới để nắm bắt các cơ hội mới nổi trong bất động sản châu Âu đồng thời giải phóng vốn qua các cấu trúc quỹ sáng tạo? Hay đây là sự vượt quá khả năng khi rời xa chiến lược nội địa đã được chứng minh?

Câu trả lời ngày càng có vẻ là phần trước. Sự kết hợp giữa các tài sản châu Âu có lợi suất cao hơn, khả năng phân bổ vốn $2 tỷ USD từ quỹ tư nhân mới, và việc giảm lãi suất nhẹ nhàng tạo ra một lý do thuyết phục để duy trì tăng trưởng cổ tức. Đối với các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập, lợi suất cổ tức 5.6% hiện tại, được hỗ trợ bởi các sáng kiến chiến lược này và sự mở rộng lợi nhuận đã chứng minh, mang lại một cơ hội hấp dẫn để tiếp cận dòng thu nhập tăng trưởng trong danh mục bất động sản.