Bao lâu nữa khoản vay thế chấp của bạn mới được thanh toán? 6 chiến lược để rút ngắn thời gian thanh toán

Khi nào tôi sẽ trả hết khoản thế chấp của mình? Câu hỏi này đang đè nặng trong tâm trí của hàng triệu chủ nhà, đặc biệt với lãi suất ảnh hưởng đến các khoản thanh toán hàng tháng. Tin vui là: bạn không cần phải chờ đợi đủ 30 năm. Với kế hoạch chiến lược, bạn có thể rút ngắn thời gian vay thế chấp của mình hàng năm—thậm chí hàng thập kỷ—và tiết kiệm hàng chục nghìn đô la tiền lãi.

Chuyên gia tài chính Dave Ramsey đã đề xuất các phương pháp đã được chứng minh giúp chủ nhà trả lời câu hỏi này với một lộ trình rõ ràng, tăng tốc. Dù bạn đã vay thế chấp nhiều năm hay mới bắt đầu, những chiến thuật này có thể biến đổi cách bạn xây dựng vốn chủ sở hữu nhà và giải phóng tiền mặt cho các mục tiêu tài chính khác.

Ngừng chấp nhận tiêu chuẩn 30 năm

Bước đầu tiên là thay đổi tư duy từ chối ý tưởng rằng vay 30 năm là điều tất yếu. Chuyển sang khoản vay cố định 15 năm là một trong những khuyến nghị cốt lõi của Ramsey. Không chỉ bạn trả hết trong một nửa thời gian, mà khoản tiết kiệm lãi suất còn rất đáng kể—đôi khi vượt quá 100.000 đô la trên các khoản vay lớn hơn.

Không thể tái cấp vốn ngay bây giờ? Không sao. Bạn có thể áp dụng lịch thanh toán 15 năm cho khoản vay 30 năm hiện tại của mình. Điều này đòi hỏi sự kỷ luật, nhưng ngày thanh toán sẽ dịch chuyển về phía trước đáng kể. Với khoản vay 220.000 đô la tại lãi suất 4%, phương pháp này có thể loại bỏ bốn năm thanh toán trong khi tiết kiệm hơn 24.000 đô la tiền lãi.

Cam kết thêm một khoản thanh toán mỗi năm

Thêm chỉ một khoản thanh toán vay thế chấp bổ sung hàng năm tạo ra đà bất ngờ hướng tới ngày thanh toán của bạn. Điều này có thể xảy ra bằng cách thực hiện các khoản thanh toán hàng quý lớn hơn bình thường hoặc bằng cách áp dụng lịch thanh toán hai tuần (một nửa số tiền thanh toán của bạn mỗi hai tuần).

Sử dụng ví dụ cùng khoản vay 220.000 đô la, 30 năm: một khoản thanh toán bổ sung hàng năm cắt giảm 11 năm khỏi khoản vay của bạn và tiết kiệm gần 65.000 đô la tiền lãi. Bạn cũng sẽ đạt ngưỡng vốn chủ sở hữu 80% nhanh hơn, điều này có nghĩa là việc loại bỏ PMI sẽ đến sớm hơn—giúp giải phóng nhiều tiền mặt hàng tháng hơn để chuyển hướng về số dư chính của bạn.

Chuyển hướng tiết kiệm nhỏ hàng ngày vào khoản vay của bạn

Các khoản cắt giảm chi tiêu nhỏ lẻ tích tụ thành các khoản giảm đáng kể khoản vay thế chấp. Mang theo bữa trưa thay vì mua đồ ăn hàng ngày tiết kiệm khoảng 1.200 đô la mỗi năm—đủ để rút ngắn ba năm của khoản vay điển hình và tiết kiệm 28.000 đô la tiền lãi. Tương tự, loại bỏ một lần ghé quán cà phê hàng ngày (khoảng $90 hàng tháng) sẽ tương đương với 25.000 đô la tiết kiệm tiền lãi và giảm bốn năm thanh toán.

Đây không phải là những bước làm đẹp mắt, nhưng chúng trực tiếp trả lời câu hỏi “khi nào tôi trả hết khoản vay của mình” bằng cách tạo ra sự tăng tốc ngay lập tức mà không cần thay đổi lớn về lối sống.

Thu nhỏ hoặc mua nhà thông minh từ đầu

Nếu bạn đã tích lũy vốn chủ sở hữu, hãy xem xét bán nhà hiện tại của bạn và mua một căn nhỏ hơn, ít tốn kém hơn. Bạn có thể trả bằng tiền mặt hoặc vay một khoản vay nhỏ hơn đáng kể—rút ngắn đáng kể thời gian trả nợ của bạn.

Đối với những người mới bắt đầu sở hữu nhà, làm việc với chuyên gia bất động sản đảm bảo bạn không vượt quá ngân sách. Mục tiêu là mua một ngôi nhà mà khoản thanh toán hàng tháng của bạn không vượt quá 25% tổng thu nhập trước thuế của bạn, giữ cho các nghĩa vụ hàng tháng dễ quản lý trong khi vẫn còn chỗ để tăng tốc trả nợ.

Tối đa hóa khoản đầu tư ban đầu của bạn

Khoản tiền đặt cọc lớn hơn, khoản vay của bạn sẽ nhỏ hơn và bạn sẽ sớm không còn nợ thế chấp nữa. Đặt cọc 20% không chỉ đảm bảo các điều khoản vay tốt hơn mà còn loại bỏ PMI hoàn toàn, tiết kiệm từ 0.5% đến 1% số tiền vay hàng năm—đây là số tiền tốt hơn để tập trung trả gốc.

Ngay cả khi 20% không khả thi, việc đặt cọc 10% thay vì mức tối thiểu sẽ giảm đáng kể số tiền vay của bạn. Mỗi phần trăm của khoản đặt cọc là một số tiền ít hơn phải tích lũy lãi trong nhiều năm.

Trước khi ký: Sáu mốc tài chính cần kiểm tra

Trước khi cam kết vay thế chấp, hãy đảm bảo bạn có thể trả lời “có” cho các câu hỏi sau:

• Bạn có còn nợ nần và có đủ dự trữ khẩn cấp từ ba đến sáu tháng không?
• Bạn có thể trả khoản đặt cọc từ 10% đến 20% mà không làm cạn kiệt dự trữ không?
• Bạn có tiền mặt để trả các khoản phí đóng cửa và chi phí di chuyển không?
• Khoản thanh toán nhà của bạn dưới 25% thu nhập ròng hàng tháng của bạn?
• Bạn có thể trả khoản vay cố định 15 năm không?
• Bạn có thể trang trải các chi phí bảo trì và tiện ích liên tục trong suốt tuổi thọ của tài sản không?

Nếu bạn không thể trả lời chắc chắn tất cả sáu câu hỏi này, việc trì hoãn mua nhà có thể thực sự giúp tăng tốc xây dựng của cải lâu dài của bạn.

Thời gian thực sự cho khoản vay của bạn

Câu hỏi “khi nào tôi trả hết khoản vay thế chấp của mình” có câu trả lời khác nhau đối với từng người. Một chủ nhà thực hiện các khoản thanh toán hàng quý bổ sung trên khoản vay 220.000 đô la có thể không còn nợ trong vòng chưa đầy 20 năm thay vì 30. Người khác chuyển hướng tiết kiệm hàng ngày trong khi tái cấp vốn thành khoản vay 15 năm có thể trả hết trong 10 năm hoặc ít hơn.

Điểm chung? Hành động có chủ đích. Mỗi đô la bổ sung, mỗi lần tái cấp vốn chiến lược, và điều chỉnh lối sống đều đưa ngày trả nợ của bạn về phía trước. Chìa khóa là bắt đầu ngay bây giờ—việc tích lũy lãi suất hoạt động có lợi khi bạn tập trung trả gốc thay vì trả lãi.