So sánh hai cơ hội đầu tư REIT: Cơ hội nào mang lại lợi nhuận tốt hơn?

Hiểu về lợi thế cổ tức của REIT

Đối với các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập, các quỹ đầu tư bất động sản (REIT) mang lại một cấu trúc hấp dẫn. Theo luật pháp, REIT phải phân phối ít nhất 90% lợi nhuận chịu thuế cho cổ đông qua cổ tức. Cơ chế hoạt động khá đơn giản: REIT mua bất động sản, cho thuê lại cho khách thuê, và chuyển phần thu nhập cho thuê đó cho nhà đầu tư.

Các bất động sản bán lẻ đã nổi lên như một lĩnh vực trọng điểm của REIT. Trong khi các mối quan ngại về thương mại điện tử và lãi suất tăng đã tạo ra thách thức trong những năm gần đây, ngành này đã thể hiện sự phục hồi đáng kể. Trong ba quý đầu của năm 2025, các REIT tập trung vào bán lẻ đã tạo ra lợi nhuận trung bình 6.9%, chứng tỏ niềm tin của nhà đầu tư vào các bất động sản đầu tư được quản lý tốt.

Hai ứng cử viên hàng đầu: Quy mô vs. Linh hoạt

Realty Income: Gã khổng lồ đã thành lập

Với hơn 15.540 bất động sản tạo dòng tiền ổn định, Realty Income chiếm khoảng 80% doanh thu cho thuê từ các khách thuê bán lẻ. Danh mục này bao gồm các cửa hàng tạp hóa (10%), các trung tâm siêu thị (11%), các nhà bán lẻ cải thiện nhà cửa, và các địa điểm tiện ích. Phần còn lại đến từ các loại bất động sản công nghiệp, giải trí, và các loại hình khác.

Về hoạt động, công ty duy trì tỷ lệ lấp đầy 98.7% với tỷ lệ gia hạn hợp đồng trung bình tăng 3.5%. Hiệu quả này chuyển thành quỹ hoạt động điều chỉnh (AFFO) là 1.09 đô la mỗi cổ phần pha loãng, tăng 2.9% so với cùng kỳ năm ngoái.

Câu chuyện về cổ tức gây ấn tượng: ba thập kỷ liên tiếp tăng trưởng hàng năm, với các khoản phân phối hàng tháng. Khoản trả tháng 10 đã tăng từ 0.269 đô la lên 0.2695 đô la mỗi cổ phần. Ban quản lý dự báo AFFO năm 2025 nằm trong khoảng 4.25-4.27 đô la, vượt xa nghĩa vụ cổ tức hàng năm là 3.23 đô la. Lợi tức cổ tức 5.7% phản ánh mức định giá thị trường hiện tại.

Nhược điểm của quy mô lớn của Realty Income là việc tạo ra tăng trưởng ý nghĩa trở nên khó khăn. Khi bạn đã sở hữu hơn 15.000 bất động sản để bán và cho thuê, các khoản mua mới nhỏ lẻ khó có thể thúc đẩy các chỉ số tăng trưởng một cách đáng kể. Nhà đầu tư nên kỳ vọng vào thu nhập ổn định hơn là tăng giá trị vốn đáng kể.

NNN REIT: Đối thủ linh hoạt

Với khoảng 3.700 bất động sản hoạt động, NNN REIT tập trung vào bán lẻ tiện ích, dịch vụ ô tô, nhà hàng, và các địa điểm giải trí. Chiến lược bán lẻ tập trung này dường như hiệu quả — công ty duy trì tỷ lệ lấp đầy 97.5% trong quý 3.

Hiệu suất tài chính cho thấy đà tăng trưởng: AFFO mỗi cổ phiếu hàng quý tăng từ 0.84 đô la lên 0.86 đô la. Kỷ lục tăng cổ tức kéo dài 36 năm liên tiếp, với mức tăng trong tháng 8 đạt 0.60 đô la mỗi cổ phần (mức tăng 3.4%). Ban quản lý dự báo AFFO cả năm trong khoảng 3.41-3.45 đô la, đảm bảo khả năng chi trả cổ tức thoải mái. Lợi tức 5.9% hơi cao hơn Realty Income một chút.

Quy mô nhỏ hơn tạo lợi thế chiến lược. Khả năng mua lại bất động sản của NNN trực tiếp chuyển thành các cơ hội tăng trưởng ý nghĩa. Các bất động sản đầu tư bổ sung vào danh mục 3.700 đơn vị mang lại tỷ lệ lợi nhuận phần trăm cao hơn nhiều so với các khoản bổ sung vào hơn 15.000 bất động sản của Realty Income.

Khung so sánh chiến lược

Cả hai đều thể hiện thành công trong việc điều hướng thị trường bán lẻ đầy thử thách bằng cách tập trung vào các lĩnh vực kinh doanh bền vững — các cửa hàng tiện lợi, dịch vụ thiết yếu, và giải trí vẫn khá chống chịu suy thoái.

Cả hai đều đã xây dựng niềm tin của nhà đầu tư qua hơn 30 năm tăng trưởng cổ tức liên tiếp. Lợi tức cổ tức của họ dao động trong phạm vi 20 điểm cơ bản gần nhau.

Lựa chọn cuối cùng phụ thuộc vào sở thích của nhà đầu tư:

Chọn Realty Income nếu: Bạn ưu tiên đa dạng hóa và sự ổn định của một REIT quy mô lớn, đã thành lập với nhiều loại bất động sản và phạm vi địa lý rộng.

Chọn NNN REIT nếu: Bạn tìm kiếm tiềm năng tăng trưởng ý nghĩa từ các bất động sản đầu tư và chấp nhận rủi ro tập trung vào bán lẻ để có cơ hội cộng gộp lợi nhuận lớn hơn theo thời gian.

Quyết định của bạn

Cả hai bất động sản đầu tư đều tạo ra lợi nhuận và thu nhập, nhưng phục vụ các nhu cầu khác nhau của nhà đầu tư. Realty Income cung cấp sự ổn định — lợi nhuận đáng tin cậy, nhất quán từ danh mục khổng lồ. NNN REIT mang lại triển vọng tăng trưởng nhanh hơn từ một nền tảng linh hoạt hơn.

Nếu buộc phải chọn một vị trí duy nhất, NNN REIT mang đến cơ hội dài hạn hấp dẫn hơn, mặc dù phạm vi hẹp hơn. Quy mô nhỏ hơn và chiến lược bán lẻ tập trung tạo ra các chất xúc tác cho tăng trưởng cộng gộp vượt quá giới hạn của Realty Income.

Quyết định đầu tư cuối cùng phụ thuộc vào mức độ chấp nhận rủi ro, khung thời gian, và yêu cầu về thu nhập của bạn. Cả hai đều là lựa chọn khả thi cho danh mục đầu tư tập trung vào thu nhập.