Liệu lợi suất cổ tức 5.6% của Realty Income có thể tồn tại sau sự chuyển hướng chiến lược táo bạo của họ?

Thách Thức Phát Triển: Chơi An Toàn hay Đặt Cược Lớn

Realty Income (NYSE: O) đứng trước ngã rẽ. Với lợi suất cổ tức 5,6% và 666 tháng liên tiếp trả cổ tức, đây là biểu tượng cho sự ổn định thu nhập. Từ năm 1994, công ty đã chuyển đổi có hệ thống từ một chủ sở hữu tài sản Taco Bell đơn lẻ thành một gã khổng lồ doanh thu 5,27 tỷ USD, mang lại lợi nhuận trung bình hàng năm 13,7%. Tuy nhiên, hiệu suất gần đây kể một câu chuyện khác—cổ phiếu chỉ tăng 4,7% trong năm qua so với mức 12,8% của S&P 500.

Sự do dự của Phố Wall không phải về chính khoản cổ tức. Công ty đã tăng cổ tức lần nữa vào năm 2025, tiếp tục chuỗi 31 năm tăng trưởng. Thay vào đó, các nhà đầu tư bối rối về chiến lược phân bổ lại mạnh mẽ của Realty Income. Câu hỏi không phải về độ tin cậy của dòng thu nhập, mà là liệu kế hoạch mở rộng đầy tham vọng của ban quản lý có đáng giá với việc giá cổ phiếu gần như không biến động trong ngắn hạn hay không.

Chuyển Hướng Châu Âu: Lợi Nhuận Cao Hơn, Rủi Ro Cao Hơn

Phép tính rất thuyết phục. Các bất động sản châu Âu hiện mang lại lợi suất tiền mặt trung bình có trọng số 8% so với 7% cho các khoản mua mới tại Mỹ. Lợi thế này đã giải thích tại sao Realty Income đã phân bổ $1 tỷ USD vào các tài sản châu Âu trong quý vừa qua—một bước tăng tốc rõ rệt so với mức 889 triệu USD mỗi quý trước đó trong năm.

Điều này không phải ngẫu nhiên. CEO Sumit Roy nhấn mạnh rằng các cơ hội tại châu Âu “được xếp hạng tích cực hơn về mặt rủi ro,” báo hiệu một sự thay đổi căn bản trong chiến lược mua lại. Danh mục quốc tế hiện chiếm 17,7% các bất động sản hợp đồng thuê và chiếm 72% khối lượng đầu tư gần đây.

Tuy nhiên, ban quản lý vẫn giữ kỷ luật. Với tỷ lệ chọn lọc chỉ 4,4%—tương đương chỉ theo đuổi 1,4 tỷ USD trong số các cơ hội đã được sàng lọc—Realty Income chưa từ bỏ tiêu chuẩn chất lượng của mình mặc dù đang theo đuổi lợi suất cao hơn ở nước ngoài.

Cơ Hội $893 Tỷ USD: Mở Khóa Các Kênh Vốn Mới

Đây là phần chiến lược trở nên thực sự thú vị. Trong quý 3, công ty đã xác định được $31 tỷ USD cơ hội đầu tư mà không thể thực hiện do chi phí vốn không thuận lợi. Thay vì chờ đợi điều kiện lãi suất cải thiện, ban quản lý đã ra mắt Quỹ Core Realty Income U.S., bắt đầu với 1,4 tỷ USD bất động sản công nghiệp và bán lẻ chuyển từ bảng cân đối kế toán của công ty.

Công cụ vốn tư nhân này hợp tác với các nhà đầu tư tổ chức để mua và quản lý các tài sản cho thuê dài hạn tại Mỹ mà không gây áp lực lên bảng cân đối của công ty mẹ. Đây là một giải pháp sáng tạo giải quyết đồng thời hai thách thức: mở khóa khả năng phân bổ $2 tỷ USD vốn đầu tư trong khi duy trì linh hoạt tài chính.

Phân Tách Tín Hiệu và Nhiễu: Lợi Suất Có Thực Sự An Toàn?

Lợi suất cao gần 6% đáng nghi ngờ—đôi khi báo hiệu các bẫy giá trị, nơi các công ty giảm giá cổ phiếu. Các chỉ số định giá của Realty Income kể câu chuyện ngược lại. Tỷ lệ P/E 55 phản ánh mức giá cao cấp hợp lý với mức tăng trưởng lợi nhuận 17,2% và mở rộng doanh thu 10,3% mặc dù có các khoản đầu tư chiến lược lớn.

Chính cổ tức cũng an toàn. Các đợt cắt giảm lãi suất của Fed gần đây mang lại lợi ích bổ sung: Realty Income dự kiến tái cấp vốn 1,1 tỷ USD nợ đa tiền tệ với điều kiện tốt hơn. Khi lợi suất trái phiếu kho bạc giảm, lợi suất cổ tức 5,6% ngày càng cạnh tranh hơn đối với các nhà đầu tư tìm kiếm thu nhập.

Đặt Cược Chiến Lược

Realty Income không tự đổi mới một cách liều lĩnh. Việc mở rộng châu Âu hướng tới lợi suất vượt trội rõ ràng, và cơ chế quỹ vốn mới cho phép tăng trưởng tại Mỹ tiếp tục mà không bị giới hạn bảng cân đối. Hiện tượng cổ phiếu hoạt động kém trong ngắn hạn phản ánh chi phí chuyển đổi, chứ không phải suy thoái căn bản.

Đối với các nhà đầu tư tìm kiếm thu nhập tăng trưởng, đáng tin cậy và được hỗ trợ bởi các tài sản bất động sản thực tế, lợi suất hiện tại mang lại giá trị thực—không phải như một mức giá bị mắc kẹt, mà như một phần bồi thường thực sự cho vốn kiên nhẫn trong giai đoạn chuyển đổi.