Bạn có thực sự có thể tin tưởng vào lợi suất cổ tức 5.6% của Realty Income trong thị trường ngày nay không?

Các Con Số Sau Một Thập Kỷ Thanh Toán Liên Tục

Kể từ khi ra mắt chương trình cổ tức hàng tháng vào cuối những năm 1990, Realty Income đã trở thành một cái tên quen thuộc trong số các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập. Công ty sẽ phân phối khoản thanh toán tháng thứ 666 liên tiếp trong tuần này — một chuỗi thể hiện cam kết của họ đối với lợi nhuận cổ đông. Thành tích này thật ấn tượng: từ $49 triệu đô la doanh thu năm 1994 đến 5,27 tỷ đô la vào năm 2024 thể hiện một sự biến đổi đáng kể, tuy nhiên hiệu suất thị trường gần đây kể một câu chuyện khác.

Trong năm qua, cổ phiếu chỉ tăng 4,7%, thua xa mức tăng 12,8% của S&P 500. Điều gì đang thúc đẩy sự không liên kết này? Câu trả lời nằm ở hai bước ngoặt chiến lược lớn mà Phố Wall vẫn đang đánh giá.

Mở Rộng Táo Bạo Vượt Ra Ngoài Biên Giới Hoa Kỳ

Realty Income đã dành hơn ba thập kỷ tập trung gần như hoàn toàn vào bất động sản trong nước. Điều đó đã thay đổi vào năm 2019 với thương vụ mua lại quốc tế đầu tiên — một khoản mua bán nhỏ gồm 12 bất động sản cho thuê của Sainsbury tại Vương quốc Anh. Hiện tại, các bất động sản châu Âu và Vương quốc Anh chiếm 17,7% cơ sở thuê hợp đồng của công ty, một con số đã tăng đáng kể.

Nhịp độ đầu tư châu Âu đã tăng tốc rõ rệt. Chỉ riêng quý trước, công ty đã rót vào $1 tỷ đô la cho các khoản mua bán châu Âu, so với $889 triệu đô la và $893 triệu đô la trong hai quý trước đó. Sự mở rộng mạnh mẽ này phản ánh một cược tính toán: các bất động sản châu Âu đang tạo ra lợi suất tiền mặt ban đầu trung bình có trọng số 8%, vượt xa mức 7% mà các khoản mua bán tương tự tại Mỹ đạt được.

CEO Sumit Roy đã đề cập trong báo cáo thu nhập gần đây rằng các cơ hội tại châu Âu đang được sàng lọc tích cực từ góc độ rủi ro đã được điều chỉnh so với các lựa chọn trong nước. Tuy nhiên, công ty vẫn duy trì kỷ luật — tỷ lệ chọn lọc 4,4% nghĩa là họ từ chối khoảng 96% các cơ hội khả dụng. Sự nghiêm ngặt này sẽ được thử thách khi công ty theo đuổi sáng kiến lớn thứ hai của mình.

Huy Động $2 Tỷ Đô La Vốn Mạnh Mẽ

Realty Income đã xác định một thách thức lớn: chi phí vốn đã hạn chế khả năng triển khai vốn. Trong quý 3, công ty đã bỏ qua khoảng $2 tỷ đô la các khoản đầu tư tiềm năng vì chi phí tài chính được coi là quá cao. Giải pháp đến từ việc thành lập quỹ Realty Income U.S. Core Fund mới của công ty.

Quỹ vốn tư nhân mở này được khởi động với 1,4 tỷ đô la bất động sản công nghiệp và bán lẻ chuyển từ bảng cân đối kế toán của Realty Income. Bằng cách hợp tác với các nhà đầu tư tổ chức, quỹ tạo ra một cơ chế để triển khai vốn với các điều kiện kinh tế thuận lợi hơn đồng thời tạo ra thu nhập liên tục. Cấu trúc này thực sự mở khóa khả năng đầu tư bổ sung mà không gây áp lực lên bảng cân đối của công ty mẹ.

Đánh Giá Sức Hấp Dẫn Thu Nhập Hiện Tại và Tính Bền Vững của Lợi Suất Cổ Tức

Lợi suất cổ tức hiện tại là 5,6% đặt ra một câu hỏi quan trọng cho các nhà đầu tư bảo thủ: đây có phải là bẫy giá trị, hay thực sự là cơ hội? Thông thường, lợi suất gần 6% cần phải đặt dấu hỏi — chúng có thể báo hiệu các yếu tố cơ bản đang xấu đi bị che giấu bởi giá cổ phiếu giảm.

Các chỉ số định giá của Realty Income cho thấy điều ngược lại. Tỷ lệ P/E của công ty là 55 cho thấy định giá cao, không phải là tình trạng khó khăn. Mức định giá cao này phản ánh đà hoạt động gần đây: lợi nhuận tăng 17,2% trong khi doanh thu mở rộng 10,3%, tất cả đều trong quá trình thực hiện phân bổ vốn chiến lược.

Việc cắt giảm lãi suất của Fed 25 điểm cơ bản gần đây cũng mang lại lợi thế bổ sung. Realty Income dự kiến sẽ tái cấp vốn 1,1 tỷ đô la nợ đa tiền tệ với lãi suất cải thiện. Khi lợi suất trái phiếu kho bạc tiếp tục giảm, lợi suất cổ tức hiện tại sẽ trở nên hấp dẫn hơn so với các công cụ cố định khác.

Cơ Hội Đầu Tư: Tăng Trưởng Thu Nhập Với Mở Rộng Chiến Lược

Đối với các nhà đầu tư ưu tiên dòng thu nhập ổn định, tăng trưởng, Realty Income mang đến một hồ sơ hấp dẫn. Công ty đã liên tục tăng cổ tức hàng năm kể từ 1994 — mặc dù mức tăng từng bước khá nhỏ, nhưng các điều chỉnh thường xuyên trong năm cộng lại tạo ra tác động đáng kể.

Hai sáng kiến — thâm nhập thị trường châu Âu và ra mắt quỹ vốn tư nhân — định vị công ty cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo. Trong khi hiệu suất thị trường ngắn hạn còn chậm hơn các chỉ số tham chiếu, các nền tảng chiến lược cho lợi nhuận tương lai có vẻ vững chắc. Câu hỏi đặt ra cho các nhà đầu tư là họ có tin vào khả năng thực hiện sự chuyển đổi này của công ty trong khi duy trì độ tin cậy đã xây dựng danh tiếng của mình hay không.

Đối với những ai muốn tiếp xúc với bất động sản cho thuê ròng có cam kết rõ ràng về thu nhập cổ đông, định giá hiện tại có thể là điểm vào trước khi các phát triển này được thị trường công nhận nhiều hơn.