Mục 1250: Tác động thuế đối với nhà đầu tư bất động sản

Điều 1250 của Mã số Thuế Nội địa Hoa Kỳ là một quy tắc quan trọng mà mọi nhà đầu tư bất động sản cần hiểu rõ. Nó xác định cách bạn sẽ bị đánh thuế khi bán các tài sản thương mại hoặc nhà ở đã khấu hao, có thể ảnh hưởng đáng kể đến lợi nhuận cuối cùng của bạn.

Hiểu về Điều 1250 và Thuế Thu Hồi Khấu Hao

Khi bạn mua bất động sản tạo thu nhập, IRS cho phép bạn khấu hao hàng năm—một khoản lỗ giấy phản ánh hao mòn của tài sản. Các tòa nhà và cấu trúc đủ điều kiện để được khấu hao, trong khi đất đai thì không vì được coi là không khấu hao được.

Tuy nhiên, khi bạn bán tài sản đó, Điều 1250 sẽ được áp dụng. Khoản khấu hao bạn đã khai trên tờ khai thuế sẽ bị “thu hồi” và bị đánh thuế ở mức cao hơn—lên tới 25%—thay vì mức thuế lợi nhuận vốn dài hạn tiêu chuẩn là 15% hoặc 20%. Đây là cách chính phủ thu lại một phần lợi ích thuế mà bạn đã nhận được từ các khoản khấu hao trong nhiều năm.

Vai trò của Khấu hao Tăng tốc so với Khấu hao Thẳng hàng

Trong quá khứ, các nhà đầu tư đã sử dụng phương pháp khấu hao tăng tốc để trừ khấu hao giá trị tài sản nhanh hơn, giảm thu nhập chịu thuế nhanh chóng hơn. Điều 1250 được thiết kế đặc biệt để ngăn chặn việc tránh thuế quá mức thông qua chiến lược này. Đối với bất động sản được đưa vào sử dụng sau năm 1986, chỉ cho phép khấu hao theo phương pháp thẳng hàng, khiến việc thu hồi khấu hao mạnh mẽ ít phổ biến hơn ngày nay. Tuy nhiên, bất kỳ lợi nhuận nào liên quan đến khoản khấu hao đều phải chịu mức thuế cao 25%.

Ví dụ Thực tế: Cách hoạt động của Thu Hồi Điều 1250

Hãy xem ví dụ sau: Bạn mua một tòa nhà thương mại với giá 500.000 đô la cách đây 15 năm. Sử dụng phương pháp khấu hao thẳng hàng, bạn đã trừ khấu hao 150.000 đô la trong những năm đó. Hôm nay, bạn bán tài sản với giá 700.000 đô la.

Lợi nhuận chịu thuế của bạn là 350.000 đô la ($700.000 giá bán trừ đi 500.000 đô la giá mua, cộng với 150.000 đô la bạn đã khấu hao). Đây là cách phân chia thuế:

• Thu hồi khấu hao: 150.000 đô la bị đánh thuế ở mức 25% theo Điều 1250, khiến bạn phải nộp 37.500 đô la thuế liên bang
• Lợi nhuận còn lại: Khoản chênh lệch 200.000 đô la được coi là lợi nhuận vốn dài hạn, bị đánh thuế ở mức 15% hoặc 20% tùy theo mức thu nhập chịu thuế của bạn, gây ra khoản thuế từ 30.000 đến 40.000 đô la

Nếu không có kế hoạch chiến lược, tỷ lệ thuế hiệu quả của bạn có thể vượt quá 30% cho giao dịch này.

Các Chiến lược Thông minh để Giảm Ảnh hưởng Thuế Điều 1250

Ba phương pháp chính giúp nhà đầu tư giảm thiểu thuế thu hồi khấu hao:

Chiến lược Trao đổi 1031

Trao đổi 1031 cho phép bạn tái đầu tư tiền bán tài sản vào một tài sản thay thế cùng loại, hoãn mọi khoản thuế lợi nhuận vốn và thu hồi khấu hao vô thời hạn. Điểm hạn chế: thời hạn của IRS rất nghiêm ngặt. Bạn phải xác định các tài sản thay thế trong vòng 45 ngày và hoàn tất trao đổi trong vòng 180 ngày. Phương pháp này lý tưởng cho các nhà đầu tư dự định phát triển danh mục dài hạn.

Phương pháp Bán theo Giao hàng Trả góp

Thay vì nhận toàn bộ tiền bán ngay lập tức, bạn có thể cấu trúc giao dịch để nhận thanh toán trong nhiều năm. Điều này phân bổ lợi nhuận chịu thuế—bao gồm cả thu hồi Điều 1250—qua nhiều năm thuế, có thể giúp bạn duy trì mức thuế thấp hơn và giảm tổng số thuế phải nộp.

Nghiên cứu Phân loại Chi phí (Cost Segregation Studies)

Chiến lược này phân loại các thành phần của tòa nhà riêng biệt (hệ thống cơ khí, thiết bị, v.v.) để tăng tốc khấu hao trong những năm đầu. Mặc dù không loại bỏ hoàn toàn thu hồi Điều 1250 sau này, các khoản khấu hao ban đầu cao hơn có thể bù đắp cho các khoản thu nhập khác trong thời gian sở hữu, cải thiện vị thế thuế tổng thể của bạn.

Điểm Chính dành cho Người Bán Tài Sản

Thu hồi Điều 1250 là một chi phí không thể tránh khỏi của việc đầu tư bất động sản—nhưng không phải là không thể tránh khỏi nếu có kế hoạch phù hợp. Trước khi bán bất kỳ tài sản đã khấu hao nào, hãy đánh giá xem liệu chiến lược trao đổi 1031, bán theo giao hàng trả góp hoặc phân loại chi phí có phù hợp với mục tiêu tài chính của bạn hay không. Làm việc cùng chuyên gia thuế để cấu trúc giao dịch nhằm giữ lại nhiều lợi nhuận hơn và kiểm soát tốt nghĩa vụ thuế của bạn.