Khi một cổ phiếu tăng 320% mà không có sự cải thiện về các yếu tố cơ bản của doanh nghiệp: Câu chuyện của Opendoor Technologies

Đà Tăng Không Ai Có Thể Giải Thích

Opendoor Technologies (NASDAQ: OPEN) mở cửa năm 2025 ở mức $1.59, giảm mạnh xuống còn $0.51 vào tháng 6, rồi tăng vọt lên $6.70—tăng trưởng 320% chỉ trong vòng chưa đầy một năm. Trên giấy tờ, đây có vẻ là một câu chuyện thành công điển hình. Nhưng thực tế, nó kể một câu chuyện hoàn toàn khác.

Sự tăng trưởng bùng nổ của cổ phiếu không đến từ kết quả tài chính đột phá hay các bước đột phá trong kinh doanh. Thay vào đó, các nhà giao dịch nhỏ lẻ đã thúc đẩy đà tăng thông qua hoạt động phối hợp trên các nền tảng mạng xã hội như Reddit và X, biến Opendoor thành một sân chơi đầu cơ. Mô hình này đã từng xảy ra với GameStop và AMC—và cả hai đều sụp đổ khi cơn sốt qua đi, để lại các nhà đầu tư nhỏ lẻ chịu thiệt hại lớn.

Vấn đề cốt lõi: Mô hình kinh doanh hỏng trong thị trường hỏng

Kinh doanh của Opendoor đơn giản nhưng rủi ro cao. Công ty mua nhà trực tiếp từ người bán với giá thấp hơn thị trường, sau đó cố gắng bán lại để kiếm lời. Đây là một đề xuất hấp dẫn cho các chủ nhà đang tuyệt vọng—Opendoor có thể hoàn tất giao dịch trong vòng hai tuần, loại bỏ sự không chắc chắn của các giao dịch bất động sản truyền thống.

Điểm yếu chí tử: mô hình này chỉ hoạt động khi giá trị bất động sản đang tăng. Khi thị trường đảo chiều, thiệt hại tích tụ nhanh chóng.

Ngành bất động sản nhà ở hiện đang rơi tự do. Theo dữ liệu mới nhất, chỉ riêng tháng 10 đã có 528.769 người bán nhà nhiều hơn người mua—là mức mất cân bằng cao nhất từ trước đến nay. Sự bất ổn kinh tế gia tăng và thị trường việc làm yếu đi đã khiến các khách hàng tiềm năng đứng ngoài cuộc. Môi trường này chính là nơi chiến lược mua trực tiếp của Opendoor trở thành gánh nặng thay vì lợi thế.

Điều này không phải lý thuyết. Zillow và Redfin—hai đối thủ lớn nhất của Opendoor—đã từ bỏ mô hình kinh doanh này sau khi bong bóng năm 2021 tan vỡ. Lỗ của Zillow trên danh mục bất động sản của họ trở nên nghiêm trọng đến mức cả công ty đứng trước nguy cơ phá sản. Tuy nhiên, Opendoor vẫn kiên trì với cùng chiến lược, hy vọng lãnh đạo mới có thể tạo ra sự chuyển biến tích cực.

Thực tế tài chính: Lỗ nhân lên, không giảm bớt

Quý 3 năm 2025 đã phơi bày sự thật khắc nghiệt. Doanh thu của Opendoor giảm 33% so với cùng kỳ năm trước xuống còn $915 triệu đô la sau khi bán được 2.568 căn nhà. Điều đáng lo ngại hơn, tồn kho giảm một nửa còn 3.139 bất động sản—phản ánh thái độ phòng thủ của ban quản lý trong một thị trường thù địch.

Tổng thể, câu chuyện thực sự nằm ở chỗ: lỗ ròng trong quý 3 đạt $90 triệu đô la, đưa tổng lỗ lũy kế năm 2025 đến $204 triệu đô la trong sắc đỏ. Công ty hiện đang mất tiền trung bình trên mỗi căn nhà bán ra.

Điều làm cho tình hình tồi tệ hơn nữa là: tỷ suất lợi nhuận gộp của Opendoor—số tiền còn lại sau chi phí trực tiếp mua bán bất động sản nhưng trước chi phí vận hành—thực tế đã xấu đi trong năm 2025 so với 2024. Hy vọng duy nhất để công ty có lãi là tăng mạnh khối lượng giao dịch, tức là mở rộng lỗ nhanh hơn tốc độ mở rộng doanh thu.

Ngay cả trong môi trường lãi suất cực thấp của năm 2021, khi lãi suất quỹ liên bang gần 0.1%, Opendoor vẫn thua lỗ trong suốt chu kỳ bùng nổ đó. Điều này cho thấy các thách thức của công ty sâu xa hơn nhiều so với điều kiện thị trường tạm thời.

Quả cược của CEO mới: AI và chiến lược thị trường có cứu vãn được không?

Tháng 9, Opendoor bổ nhiệm Kaz Nejatian làm CEO, mang kinh nghiệm từ Shopify và Meta Platforms. Nhiệm vụ của ông: tận dụng trí tuệ nhân tạo để thúc đẩy chu kỳ mua bán, giảm thiểu rủi ro tiếp xúc với biến động thị trường.

Mục tiêu tham vọng hơn, Nejatian dự định chuyển đổi Opendoor từ nhà mua trực tiếp sang nền tảng thị trường nơi người mua và người bán kết nối trực tiếp. Sự chuyển đổi này sẽ tạo ra phí giao dịch đồng thời giảm thiểu rủi ro tồn kho—mô hình kinh doanh lý tưởng hơn về lý thuyết.

Vấn đề là thời điểm. Các sáng kiến chiến lược này đòi hỏi thực thi, sự chấp nhận của thị trường và đầu tư bền bỉ. Trong khi đó, Opendoor đang chảy máu tiền mặt trong hoạt động cốt lõi của mình trong một trong những chu kỳ bất động sản tồi tệ nhất gần đây.

Triển vọng 2026: Giảm lãi suất có đủ để cứu vãn?

Ngân hàng Dự trữ Liên bang đã cắt lãi suất sáu lần kể từ tháng 9 năm 2024, điều này về lý thuyết sẽ thúc đẩy hoạt động thị trường nhà ở. Tuy nhiên, lịch sử cho thấy sự cứu trợ sẽ không đến ngay lập tức—tác động tích cực của việc cắt lãi suất mất thời gian lan tỏa qua nền kinh tế.

Ngay cả khi nhu cầu nhà ở phục hồi, thành tích của Opendoor cũng khiến người ta phải suy nghĩ. Công ty đã thua lỗ trong suốt đợt bùng nổ lịch sử năm 2021. Hai đối thủ lớn đã rút khỏi toàn bộ ngành vì không thể đạt lợi nhuận bền vững. Những thực tế này cho thấy rằng, ngay cả trong điều kiện thị trường thuận lợi, Opendoor vẫn có thể không thoát khỏi mô hình mua trực tiếp.

Để cổ phiếu Opendoor xứng đáng với định giá hiện tại, hai điều phải xảy ra cùng lúc: nhu cầu nhà ở phải phục hồi đáng kể, và tỷ suất lợi nhuận gộp của công ty phải cải thiện rõ rệt. Cả hai đều không đảm bảo. Một trong hai còn chưa chắc chắn. Cả hai cùng lúc? Rất mang tính đầu cơ cao.

Câu chuyện đầu tư: Sự hưng phấn của nhà đầu tư nhỏ lẻ so với thực tế nền tảng

Các đợt tăng giá do nhà đầu tư nhỏ lẻ thúc đẩy luôn có kết thúc rõ ràng. Chúng tăng nhanh, gây chú ý trên các tiêu đề, rồi biến mất khi người tham gia chuyển sang câu chuyện khác. GameStop và AMC đã chứng minh điều này hoàn hảo. Opendoor đang theo cùng một kịch bản, chỉ khác mã cổ phiếu.

Bằng chứng chống lại việc giữ cổ phiếu Opendoor đến năm 2026 rất rõ ràng: biên lợi nhuận ngày càng xấu đi, lỗ lũy kế tăng cao, thị trường nhà ở rơi tự do, mô hình kinh doanh bị các đối thủ bỏ rơi, và giá cổ phiếu bị thao túng hoàn toàn bởi các hoạt động trên mạng xã hội chứ không phải cải thiện vận hành.

Đối với các nhà đầu tư muốn tiếp xúc với bất động sản hoặc phục hồi thị trường nhà ở, có những cơ hội tốt hơn trong các công ty có mô hình kinh doanh đã được chứng minh và dòng tiền dương. Opendoor Technologies chỉ là một cược vào khả năng thực thi của CEO, điều kiện thị trường và sự đầu cơ của nhà đầu tư nhỏ lẻ—một sự kết hợp hiếm khi mang lại lợi nhuận bền vững.