Vượt qua mức tăng 40%: Điều gì thực sự thúc đẩy đà thị trường của Opendoor?

Ngành công nghệ bất động sản chứng kiến sự tăng trưởng đáng kể của Opendoor Technologies Inc. (OPEN) sau báo cáo lợi nhuận quý II năm 2025, với cổ phiếu tăng 30,9% và vượt xa các chỉ số thị trường chung cũng như các đối thủ trong ngành. Tuy nhiên, đà tăng này che giấu một câu chuyện đầu tư phức tạp hơn đòi hỏi phải xem xét cẩn thận trước khi rót vốn.

Những Gió Lớn Thị Trường Nhà Ở Đang Kìm Hãm OPEN

Thách thức cơ bản đối mặt với Opendoor bắt nguồn từ môi trường bất động sản dân cư không thuận lợi. Lãi suất vay thế chấp duy trì ở mức cao liên tục khiến hoạt động mua nhà giảm sút, gây ra chuỗi hậu quả tiêu cực cho các chỉ số kinh doanh cốt lõi của công ty. Trong nửa đầu năm 2025, cả biên lợi nhuận gộp điều chỉnh và biên lợi nhuận đóng góp đều giảm lần lượt 100 điểm cơ bản và 110 điểm cơ bản, chủ yếu do tồn kho các bất động sản cũ với tốc độ bán hàng chậm lại.

Sự suy thoái của thị trường thể hiện rõ qua dự báo của ban lãnh đạo. Trong quý 3 năm 2025, công ty dự kiến doanh thu từ $800 triệu đến $875 triệu—giảm 40% so với mức 1,4 tỷ USD của cùng kỳ năm ngoái. Triển vọng lợi nhuận đóng góp từ 22-$29 triệu đô la cho thấy mức giảm so với cùng kỳ từ 44% đến 58%. Những dự báo thận trọng này, cùng với dự kiến giảm liên tiếp kéo dài đến quý 4 năm 2025, đã khiến các nhà đầu tư lo ngại mặc dù giá cổ phiếu gần đây đã tăng mạnh trong ngắn hạn.

Chuyển Hướng Chiến Lược: Từ iBuyer sang Hệ Sinh Thái Được Hỗ Trợ Bởi Đại Lý

Việc điều chỉnh chiến lược của Opendoor đánh dấu một bước ngoặt quan trọng. Thay vì duy trì mô hình iBuyer truyền thống dựa trên một sản phẩm duy nhất, công ty đang xây dựng kiến trúc nền tảng phân tán tập trung vào các đại lý bất động sản và các kênh doanh thu đa dạng. Kết quả thử nghiệm ban đầu từ quý I năm 2025 cho thấy sự thu hút rõ rệt: mô hình do đại lý dẫn dắt tạo ra tỷ lệ chuyển đổi gấp năm lần so với các hệ thống cũ, với thời gian tương tác của khách hàng kéo dài gấp đôi trong giai đoạn thẩm định đề nghị tiền mặt.

Việc giới thiệu ứng dụng iOS Key Agent và dịch vụ Cash Plus nhằm giảm thiểu yêu cầu vốn, ổn định biên lợi nhuận đóng góp và tạo ra nhiều nguồn doanh thu. Mặc dù các sáng kiến này có tiềm năng lớn về lâu dài, chúng vẫn còn mới mẻ và đóng góp rất ít vào kết quả tài chính hiện tại. Công ty vẫn đang gánh chịu chi phí tái cấu trúc mà chưa thấy rõ sự tăng trưởng doanh thu tương ứng, tạo ra một áp lực chuyển tiếp về lợi nhuận.

Cạnh Tranh Khốc Liệt Trong Thị Trường Nhà Ở Kỹ Thuật Số

Opendoor đối mặt với cạnh tranh ngày càng khốc liệt từ các đối thủ tinh vi hơn. Zillow Group Inc. (ZG) tận dụng lượng truy cập lớn hơn, hạ tầng thị trường cho thuê và khả năng tài chính tích hợp để tạo lợi thế cạnh tranh trong thu hút khách hàng. Offerpad Solutions Inc. (OPAD), dù quy mô nhỏ hơn, theo đuổi chiến lược tập trung vào các giao dịch linh hoạt qua nền tảng số tối giản, nhằm thu hút chủ nhà tìm kiếm giải pháp tùy chỉnh.

Có thể quan trọng nhất, Rocket Companies Inc. (RKT) mở rộng sức ép cạnh tranh qua tích hợp dịch vụ tài chính. Khả năng vay thế chấp và nền tảng cho vay kỹ thuật số của họ tạo ra mô hình hoạt động phân tán kết nối tài chính và giao dịch bất động sản—một hướng cạnh tranh mà cả Opendoor lẫn Zillow chưa thể hoàn thiện đầy đủ. Cuộc cạnh tranh ba chiều này làm tăng áp lực lên vị thế thị trường và triển vọng tăng trưởng của OPEN.

Đà Tăng Trưởng Lợi Nhuận Được Che Giấu Bởi Thực Tế Vận Hành

Kết quả quý II năm 2025 mang đến một thông điệp hỗn hợp. Công ty báo cáo lỗ điều chỉnh trên mỗi cổ phiếu là 1 cent, phù hợp với kỳ vọng của thị trường và cải thiện so với mức lỗ 4 cent của cùng kỳ năm ngoái. Doanh thu 1,57 tỷ USD vượt dự báo của các nhà phân tích 5,3% và tăng 4% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu nhờ tăng khối lượng giao dịch—bán 4.299 nhà so với 4.078 trong quý cùng kỳ năm ngoái, tăng 5%.

Tuy nhiên, tiến bộ về doanh thu này che giấu hiệu quả vận hành ngày càng kém. Áp lực chi phí và chi phí tái cấu trúc tăng cao đã làm giảm lợi nhuận, hạn chế mức tăng trưởng lợi nhuận ròng. Dự báo lợi nhuận trong năm 2025 dự kiến lỗ 24 cent trên mỗi cổ phiếu—mở rộng so với dự báo trước đó là 21 cent—và dự báo cho năm 2026 vẫn còn áp lực ở mức 26 cent mỗi cổ phiếu.

Định Giá: Chiết Khấu Hay Bẫy Giá Trị?

OPEN hiện đang giao dịch với tỷ lệ giá trên doanh số dự phóng 12 tháng là 0,52, cho thấy mức chiết khấu đáng kể so với các định giá của các đối thủ trong ngành. Trong khi các chỉ số chiết khấu này thường báo hiệu điểm vào hấp dẫn cho các nhà đầu tư theo giá trị, các yếu tố bối cảnh cần được xem xét kỹ lưỡng. Mức chiết khấu này có thể phản ánh đúng các khó khăn thực sự chứ không phải là sự định giá sai, đặc biệt trong bối cảnh ngành chịu ảnh hưởng lớn từ các yếu tố vĩ mô và trạng thái chuyển đổi của công ty.

Góc Nhìn Đầu Tư: Thời Điểm Chuyển Hướng

Câu hỏi cốt lõi đặt ra cho các nhà đầu tư là liệu định giá hiện tại có đủ để bù đắp cho những rủi ro ngắn hạn và khả năng thực thi trong quá trình chuyển đổi chiến lược hay không. Chuyển đổi do đại lý dẫn dắt của Opendoor có giá trị dài hạn thực sự, nhưng để hiện thực hóa tiềm năng này, công ty cần vượt qua giai đoạn khó khăn kéo dài 12-18 tháng, với chi phí tái cấu trúc cao, nhu cầu nhà ở yếu và biên lợi nhuận bị nén.

Việc cổ phiếu tăng 40% gần đây có thể phản ánh sự hưng phấn của thị trường đối với câu chuyện chuyển đổi hơn là sự xác nhận về kết quả tài chính ngắn hạn. Các cổ đông hiện tại cần có một phép tính tinh tế: chiến lược có sức thuyết phục, nhưng các yếu tố thúc đẩy ngắn hạn dường như còn hạn chế. Với xếp hạng Zacks Rank #4 (Sell), các nhà đầu tư thận trọng có thể chờ đợi các dấu hiệu rõ ràng hơn về sự bình thường hóa của thị trường nhà ở và đóng góp thực chất từ nền tảng do đại lý dẫn dắt trước khi xem xét lại vị thế danh mục. Rủi ro và lợi ích trong trung hạn không mấy tích cực, mặc dù tầm nhìn chiến lược dài hạn hấp dẫn.