Tại sao Federal Realty Investment Trust xứng đáng được các nhà đầu tư thông thái xem xét kỹ hơn

Federal Realty Investment Trust FRT thu hút sự chú ý như một sự bổ sung hấp dẫn cho bất kỳ danh mục bất động sản nào, được củng cố bởi vị trí bất động sản cao cấp, các đối tác bán lẻ đa dạng, cam kết phát triển hỗn hợp và nền tảng tài chính vững chắc. Công ty đã đạt được lợi nhuận từ hoạt động quỹ trong quý 3 năm 2025 (FFO) mỗi cổ phiếu là 1,77 đô la vào tháng trước, vượt qua dự báo đồng thuận của Zacks là 1,76 đô la — một sự vượt trội lành mạnh so với FFO năm trước là 1,71 đô la. Thành tích mạnh mẽ này bắt nguồn từ lợi nhuận trong doanh thu hoạt động của các bất động sản tương đương (POI), đà thuê mạnh mẽ, và sự gia tăng tỷ lệ lấp đầy tương đương trong toàn bộ danh mục. Công ty sau đó đã điều chỉnh hướng dẫn FFO cả năm 2025 lên cao hơn. Các nhà quan sát thị trường duy trì thái độ lạc quan về tên này xếp hạng Zacks #2 (Buy), với dự báo FFO mỗi cổ phiếu năm 2025 đồng thuận đã được nâng lên mức 7,23 đô la trong tháng qua. Đáng chú ý, cổ phiếu FRT đã tăng 2,7% trong sáu tháng qua, vượt xa mức giảm 1,7% của [industry](.

Định vị tài sản chiến lược trong các thị trường có nhu cầu cao

Vị trí bất động sản hàng đầu: Bộ sưu tập các bất động sản bán lẻ cao cấp của Federal Realty tập trung chiến lược tại các thị trường ven biển hấp dẫn nhất của quốc gia, trải dài từ quận Washington, D.C. qua New England và mở rộng đến các đô thị lớn của California. Công ty đã cố ý đặt các khoản holdings của mình tại các vùng ngoại ô vòng đầu của chín khu vực đô thị cao cấp có rào cản cao. Các vị trí này có đặc điểm dân số trung bình là 171.000 cư dân trong bán kính 3 dặm, khả năng thu nhập khoảng 166.000 đô la mỗi hộ gia đình hàng năm, và hơn $11 tỷ đô la trong khả năng mua hàng tổng hợp (theo trung bình trọng số), tạo ra một môi trường cầu bền vững. Sức mạnh dân số này và vị trí nội bộ đã giúp công ty duy trì các chỉ số tỷ lệ lấp đầy mạnh mẽ trong lịch sử. Tính đến ngày 30 tháng 9 năm 2025, tỷ lệ lấp đầy danh mục tương đương đạt 94%, phản ánh sự mở rộng 20 điểm cơ bản (bps) so với cùng kỳ năm trước.

Đa dạng khách thuê và ổn định doanh thu

Đối tác bán lẻ đa dạng: Federal Realty vận hành với danh sách khách thuê phân bổ đều khắp các lĩnh vực bán lẻ, có các tên tuổi đã được thiết lập như TJX Companies, Ahold Delhaize, và CVS Corporation. Sự đa dạng này giảm thiểu rủi ro tập trung và đảm bảo dòng tiền thuê ổn định qua các chu kỳ kinh tế. Đáng chú ý, tính đến ngày 30 tháng 9 năm 2025, khách thuê lớn nhất không đóng góp quá 2,51% tổng tiền thuê cơ bản hàng năm (ABR), nhấn mạnh sự cân đối trong danh sách khách thuê.

Tiến trình hướng tới các điểm đến đô thị hỗn hợp

Mô hình phát triển thế hệ tiếp theo: Federal Realty đang tích cực định hướng lại cơ sở tài sản của mình về các cộng đồng hỗn hợp tích hợp, kết hợp nhà ở, bán lẻ và văn phòng — một định dạng ngày càng được người tiêu dùng hiện đại ưa chuộng, tìm kiếm môi trường đi bộ, sống làm việc và giải trí. Các dự án phát triển thành công của công ty bao gồm Santana Row ở San Jose, CA, Pike & Rose ở North Bethesda, MD, và Assembly Row ở Somerville, MA, thể hiện cách tiếp cận đô thị trung tâm này.

Phân bổ vốn và hoạt động mua lại

Tăng trưởng qua tái đầu tư chiến lược: Federal Realty đã phân bổ vốn một cách có hệ thống vào các khoản mua bán thị trường cao cấp trong khi thoái vốn các khoản không cốt lõi, tạo ra sự gia tăng thu nhập và tăng giá trị dài hạn bền vững. Việc mua lại Annapolis Town Center vào tháng 10 năm 2025 — một điểm đến bán lẻ ngoài trời hàng đầu tại Annapolis, MD, rộng khoảng 479.000 bộ vuông — đã thể hiện khoản đầu tư $187 triệu đô la, mở rộng dấu ấn của công ty trong một hành lang dân số hấp dẫn.

Phần cứng tài chính và xếp hạng tín dụng

Cấu trúc vốn vững chắc: Công ty duy trì quản lý bảng cân đối kế toán kỷ luật với khả năng tài chính đáng kể. Tính đến quý 3 năm 2025, Federal Realty có 111,3 triệu đô la tiền mặt và các khoản tương đương, với 315,3 triệu đô la còn nợ trên hạn mức tín dụng không có thế chấp 1,25 tỷ đô la. Tỷ lệ nợ ròng hàng năm so với EBITDA là 5,6 tính đến ngày 30 tháng 9 năm 2025 phản ánh mức độ đòn bẩy hợp lý. Xếp hạng tín dụng đạt cấp đầu tư của công ty — BBB+ (Ổn định) từ Standard & Poor’s và Baa1 (Ổn định) từ Moody’s — giúp tiếp cận vốn vay với chi phí hợp lý.

Cơ hội REIT thay thế trong ngành

Các nhà đầu tư cũng có thể xem xét Cousins Properties CUZ và W.P. Carey WPC, cả hai đều mang xếp hạng Zacks Rank #2. Dự báo FFO năm 2025 của CUZ là 2,84 đô la mỗi cổ phiếu, dự kiến tăng trưởng 5,6% so với cùng kỳ năm trước. Dự báo FFO cả năm của WPC là 4,92 đô la, cho thấy mức tăng trưởng 4,7% so với năm trước.

Lưu ý: Tất cả các chỉ số lợi nhuận tham khảo trong bài viết này đều sử dụng lợi nhuận từ hoạt động (FFO), tiêu chuẩn tham chiếu hiệu suất cho phân tích REIT.

[Cousins Properties Incorporated (CUZ) : Báo cáo phân tích cổ phiếu miễn phí](

[Federal Realty Investment Trust (FRT) : Báo cáo phân tích cổ phiếu miễn phí](

[W.P. Carey Inc. (WPC) : Báo cáo phân tích cổ phiếu miễn phí](

[Nguồn gốc gốc: Zacks Investment Research](

Quan điểm và ý kiến thể hiện là của tác giả và không nhất thiết phản ánh quan điểm của Nasdaq, Inc.