Liệu sự thay đổi chiến lược của Opendoor có thể mang lại kết quả sau khi giảm 11% hàng tháng?

Opendoor Technologies OPEN cổ phiếu đã giảm 11,4% trong tháng qua, kém xa ngành công nghệ rộng lớn hơn và tụt lại sau S&P 500. Sự yếu kém của cổ phiếu đến vào một thời điểm quan trọng—không phải vì công ty thiếu hướng đi, mà vì các nhà đầu tư không chắc chắn liệu ban quản lý có thể thực hiện một cuộc chuyển đổi cơ bản thay đổi cách hoạt động của doanh nghiệp hay không.

Dưới sự lãnh đạo của CEO mới Kaz Nejatian, Opendoor đã chuyển từ mô hình mua bán bất động sản arbitrage sang một doanh nghiệp ưu tiên phần mềm và tự động hóa. Báo cáo lợi nhuận quý 3 năm 2025, là báo cáo đầu tiên dưới sự dẫn dắt của ông, tiết lộ một công ty cố ý loại bỏ mô hình truyền thống của mình trong khi xây dựng hướng tới một tương lai tập trung nhiều hơn vào công nghệ. Tuy nhiên, sự thận trọng của thị trường cho thấy rủi ro thực thi vẫn là mối quan tâm hàng đầu.

Kiến trúc của Opendoor 2.0: Phần mềm thay thế Đầu cơ

Khi Nejatian đảm nhận vai trò lãnh đạo, ông đã trình bày một luận đề trung tâm: mô hình cũ của Opendoor đã từ bỏ niềm tin vào phần mềm như một vũ khí cạnh tranh. Dưới sự lãnh đạo trước đó, công ty đã hạn chế mua bán quá mức đến mức mua ít nhà hơn bất kỳ giai đoạn nào kể từ năm 2017 (trừ đợt suy thoái do đại dịch), để lại chỉ còn 3.139 căn trong kho—gần bằng một nửa mức của năm trước.

Khung mới ưu tiên tốc độ hơn spread arbitrage. Trong vòng vài tuần, ban quản lý đã triển khai hơn một chục công cụ: định giá nhà bằng AI, tự động hóa quy trình tiêu đề và escrow, đại lý định giá đa ngôn ngữ dựa trên AI, kênh bán hàng trực tiếp đến người tiêu dùng, và tối ưu hóa SEO. Những cải tiến về hiệu quả rõ rệt—đánh giá nhà trước đây mất cả ngày nay chỉ khoảng 10 phút, trong khi tỷ lệ chuyển đổi mua bán hàng tuần trong kênh D2C mới đã tăng gấp sáu lần.

Các hoạt động đã trở nên tối giản theo thiết kế. Những nhiệm vụ từng cần đến 11 nhân viên nay thường chỉ cần một người hỗ trợ bởi hạ tầng AI. Mục tiêu rõ ràng: biến Opendoor thành một cỗ máy giao dịch tốc độ cao thay vì một nhà đầu cơ spread đòi hỏi vốn lớn.

Hiệu suất Quý 3: Dọn dẹp trước khi chạy đua

Kết quả quý 3 năm 2025 bị chi phối bởi các quyết định kế thừa từ chế độ trước. Doanh thu giảm 34% so với cùng kỳ năm trước xuống $915 triệu khi công ty cố ý thanh lý các nhà cũ, chất lượng thấp hơn. Lợi nhuận gộp giảm xuống còn $66 triệu, biên lợi nhuận đóng góp giảm từ 3,8% xuống còn 2,2% so với năm trước. Lỗ ròng mở rộng lên $90 triệu (lỗ ròng điều chỉnh: $61 triệu).

Sự suy giảm này là tạm thời theo thiết kế. Vị trí tồn kho ít hơn tạo ra áp lực doanh thu ngắn hạn nhưng loại bỏ trở ngại trong việc xây dựng lại động cơ mua bán theo khung mới. Công ty đã tăng gấp đôi tốc độ mua bán hàng tuần từ giữa tháng 9 đến cuối tháng 10—một tín hiệu rõ ràng cho thấy mô hình đang chuyển dịch vượt ra ngoài lời nói.

Đà tăng trưởng: Ba trụ cột hỗ trợ tiềm năng ngắn hạn

Tốc độ và tập trung khối lượng mua bán
Lựa chọn nhà chất lượng cao hơn kết hợp với việc thẩm định dựa trên AI chặt chẽ hơn thu hút nhiều người bán hơn trong khi giảm thiểu bất ngờ về sửa chữa. Khi khối lượng mua bán tăng tốc, sự tập trung của thị trường thu hút người mua, rồi lại thu hút thêm người bán—một chu trình tự củng cố mà ban quản lý tin rằng là nền tảng cho lợi nhuận.

Hiệu quả bán lại và Kinh tế đơn vị
Lựa chọn nhà tốt hơn, chu kỳ kiểm tra rút ngắn, và giảm ma sát vận hành hỗ trợ vòng quay nhanh hơn. Khả năng sinh lợi ngày càng phụ thuộc vào tốc độ giao dịch hơn là biên lợi nhuận, định vị Opendoor như một nhà tạo lập thị trường thay vì nhà đầu tư thụ động.

Đòn bẩy vận hành qua tự động hóa
Hiệu quả dựa trên AI, giảm phụ thuộc vào tư vấn bên ngoài, cắt giảm chi phí phần mềm, và tối ưu hóa hoạt động tạo ra con đường đến chi phí cố định ổn định ngay cả khi quy mô mua bán tăng lên. Lợi thế cấu trúc này có thể mang lại lợi ích đáng kể trong vòng 24 tháng tới.

Tăng cường vốn
Opendoor đã thanh lý một phần lớn nợ chuyển đổi, huy động vốn mới để trung hòa áp lực trả nợ ngắn hạn, và kết thúc quý 3 với gần $1 tỷ đô la tiền mặt không hạn chế—một kho vũ khí được thiết kế để tài trợ cho việc tái cấu trúc hoạt động mà không bị ràng buộc bởi các yếu tố bên ngoài.

Cảnh quan công nghệ: Áp lực cạnh tranh trên nhiều phương diện

Zillow Group Z vẫn là tiêu chuẩn cạnh tranh định hướng. Dù đã rút khỏi lĩnh vực iBuying, Zillow Group vẫn duy trì kỳ vọng ngành thông qua phạm vi tiếp cận người tiêu dùng khổng lồ và mạng lưới Đại lý cao cấp. Sự thống trị trong việc khám phá nhà dựa trên dữ liệu buộc Opendoor phải phân biệt rõ ràng qua tốc độ và thẩm định nâng cao bằng AI.

Offerpad Solutions Inc. OPAD vận hành mô hình iBuying nhỏ gọn, địa phương hơn, phản ánh nhiều ưu tiên hiện tại của Opendoor—spread chặt chẽ hơn, kỷ luật vận hành, và cách mua bán thận trọng. Sự hội tụ cạnh tranh cho thấy các cải tiến chiến thuật có thể gặp khó khăn trong việc tạo ra các rào cản bền vững.

Các yếu tố rủi ro: Tại sao vẫn cần thận trọng

Nhạy cảm với các yếu tố vĩ mô vẫn còn thực tế
Ngay cả với quy trình định giá nâng cao bằng AI, Opendoor vẫn nắm giữ tồn kho nhà trên bảng cân đối kế toán. Biến động thị trường nhà ở, giảm giá theo vùng, hoặc sốc lãi suất có thể nhanh chóng nén biên lợi nhuận và làm gián đoạn vòng quay.

Áp lực lợi nhuận ngắn hạn
Ban quản lý đã thừa nhận việc thanh lý các tồn kho cũ sẽ làm giảm biên lợi nhuận đóng góp ít nhất đến quý 4 năm 2025. Lợi nhuận theo chuẩn GAAP vẫn còn xa, tạo ra một khoảng thời gian mà các sai sót trong thực thi có thể gây hậu quả lớn.

Tính nhất quán và mùa vụ
Các nhà đầu tư đã chứng kiến nhiều lần thiết lập lại chiến lược. Tốc độ mua bán hiện tại phải chứng minh khả năng duy trì qua các mùa vụ, biến động khu vực, và phản ứng cạnh tranh.

Chuyển đổi sản phẩm mới
Các khoản vay thế chấp, bảo hành, sáng kiến token hóa, và quy trình AI là các tùy chọn, nhưng cuối cùng phải chuyển thành doanh thu định kỳ chứ không chỉ là thử nghiệm.

Định giá trong quá trình chuyển đổi: Đã định giá đầy đủ sau đợt tăng giá

Opendoor giao dịch ở mức 1,13X doanh số dự kiến 12 tháng—giảm so với mức 4,98X của ngành phần mềm internet, nhưng cao hơn đáng kể so với trung bình 3 năm của chính nó là 0,21X. Đợt điều chỉnh giảm 11% hàng tháng gần đây chưa khôi phục mức định giá thấp sâu; cổ phiếu hiện đã được định giá cho sự cải thiện đáng kể.

Dự báo lợi nhuận đã được thắt chặt tích cực. Lỗ dự kiến năm 2025 trên mỗi cổ phiếu đã thu hẹp còn 23 xu, trong khi ước tính lỗ năm 2026 đã nén còn 13 xu—phản ánh sự cải thiện rõ rệt theo từng năm. Doanh thu dự kiến giảm 18% trong năm 2025 nhưng sẽ phục hồi 17,1% vào năm 2026 khi mô hình hoạt động mới bắt đầu có hiệu quả.

Cổ tức quyền chọn mua: Sự gắn kết ưu đãi với nguy cơ pha loãng

Opendoor công bố cổ tức đặc biệt gồm các quyền chọn mua có thể giao dịch được với giá thực hiện là $9, $13, và $17 cho cổ đông ghi danh tính đến ngày 18 tháng 11 năm 2025. Dù không pha loãng khi phát hành, việc thực hiện quyền sẽ mở rộng cơ sở vốn chủ sở hữu. Chương trình này thể hiện sự tự tin của ban quản lý nhưng cũng nhấn mạnh yêu cầu thanh khoản trong quá trình tái cấu trúc hoạt động.

Kết luận: Thay đổi chiến lược thực sự, thực thi còn nhiều bấp bênh

Sự giảm 11% hàng tháng của Opendoor phản ánh sự hoài nghi của thị trường chứ không phải sự sụp đổ tiềm năng dài hạn. Công ty đang theo đuổi một trong những cuộc cải tổ hoạt động mạnh mẽ nhất—không chỉ là định vị lại bề ngoài mà là thay đổi cấu trúc cách doanh nghiệp mua, định giá và bán nhà.

Chuyển đổi này là có thật. Các chỉ số tự động hóa, tốc độ mua bán, và kỷ luật vốn thể hiện sự thay đổi rõ rệt. Nhưng lợi nhuận vẫn còn xa trên cơ sở kế toán, áp lực biên lợi nhuận ngắn hạn là không thể tránh khỏi, chu kỳ nhà ở luôn tiềm ẩn rủi ro, và định giá không còn rẻ sâu như trước nữa.

Đối với các nhà đầu tư, câu hỏi không phải là liệu Opendoor có thể thay đổi—bằng chứng cho thấy là có thể. Câu hỏi là liệu ban quản lý có thể duy trì kỷ luật thực thi đủ lâu để đạt lợi nhuận trước khi chu kỳ nhà ở tiếp theo thử thách mô hình. Sự không chắc chắn này giữ rủi ro thực thi luôn ở vị trí hàng đầu trong luận điểm đầu tư.