Khám phá Thỏa thuận Tài sản Nhà: Hướng dẫn Toàn diện về Lựa chọn Tài chính Mới nổi này

Hiểu rõ các nguyên tắc cơ bản của Thỏa thuận Tài sản Nhà ở

Nếu các cánh cửa vay truyền thống đã khép lại với bạn, các thỏa thuận tài sản nhà ở ngày càng trở thành một con đường phổ biến để tiếp cận vốn. Khác với các khoản vay hoặc hạn mức tín dụng nhà ở thông thường khai thác vào phần vốn hiện có của bạn, các thỏa thuận này hoạt động dựa trên một nguyên tắc hoàn toàn khác: chúng cung cấp tiền mặt ngay lập tức đổi lấy phần cổ phần trong sự tăng giá của tài sản trong tương lai của bạn.

Khi bạn ký kết thỏa thuận chia sẻ tài sản nhà ở với một đối tác vốn, bạn nhận được một khoản thanh toán một lần ngay từ đầu. Đổi lại, bạn cấp cho đối tác quyền hợp đồng để nhận một tỷ lệ phần trăm cố định của sự tăng giá trị trong tương lai của ngôi nhà của bạn. Điểm đặc biệt của thỏa thuận này nằm ở tính linh hoạt — bạn có thể thoát ra bất cứ khi nào điều kiện cho phép, và thỏa thuận thường kéo dài từ 10 đến 30 năm tùy thuộc vào nhà cung cấp.

Cách cơ chế hoạt động khác biệt so với Tài chính Vốn Truyền Thống

Điểm khác biệt nổi bật nhất giữa thỏa thuận tài sản nhà ở và khoản vay vốn nhà ở tiêu chuẩn là không có khoản thanh toán hàng tháng hoặc lãi suất tích lũy. Vì các thỏa thuận này không hoạt động như các khoản vay truyền thống, chúng tránh xa các cấu trúc nợ thông thường hoàn toàn. Thay vì thực hiện các khoản thanh toán liên tục, bạn thanh toán nghĩa vụ của mình khi thỏa thuận kết thúc — có thể qua việc bán nhà, mua lại toàn bộ phần vốn của đối tác, hoặc tái cấp vốn.

Một chuyên gia định giá xác định giá trị ban đầu của ngôi nhà của bạn, trở thành cơ sở để tính khả năng vay mượn của bạn. Một số đối tác vốn điều chỉnh con số định giá này để xác lập vị trí ban đầu của họ. Phương pháp định giá này phục vụ hai mục đích: xác định số vốn bạn có thể tiếp cận đồng thời bảo vệ đối tác vốn khỏi khả năng giảm giá trị tài sản.

Vị trí pháp lý và quyền sở hữu của bạn

Sau khi ký kết, đối tác vốn đặt một quyền thế chấp lên tài sản của bạn. Nếu bạn đang có khoản thế chấp hiện tại, quyền thế chấp này sẽ đứng thứ hai — nghĩa là ngân hàng cho vay của bạn sẽ ưu tiên trong các tình huống phát mãi. Quan trọng là, bạn vẫn giữ quyền sở hữu hoàn toàn ngôi nhà của mình; đối tác vốn không có quyền sở hữu nào cả. Sự phân biệt này cho phép bạn bán nhà bất cứ lúc nào trước khi thỏa thuận hết hạn.

Điều kiện và phạm vi tài sản đủ điều kiện

Hầu hết các nhà cung cấp tập trung chủ yếu vào các căn nhà một gia đình, chủ sở hữu sử dụng làm nhà chính, mặc dù một số đã mở rộng để phù hợp với các ngôi nhà thứ hai, bất động sản nghỉ dưỡng, và danh mục đầu tư. Vị trí địa lý cũng quan trọng — vị trí của bạn ảnh hưởng đáng kể đến khả năng phê duyệt cũng như tỷ lệ phần trăm cổ phần mà đối tác vốn yêu cầu.

Những khoản phí bạn thực sự phải trả: Cấu trúc chi phí thực tế

Trước khi cam kết với một thỏa thuận tài sản nhà ở, hãy hiểu rõ về các khoản phí. Các thỏa thuận này thường tính phí:

Phí ban đầu thường bao gồm phí mở khoản vay từ 3% đến 5% của số tiền tạm ứng, phí định giá ($200-$1,250), phí kiểm tra nhà ($650-$1,050), dịch vụ tiêu đề ($200-$900), và dịch vụ ký quỹ ($250-$500). Đây là các khoản chi phí ban đầu bạn phải trả.

Phí kết thúc có thể tích tụ khi bạn chấm dứt thỏa thuận hoặc đến hạn. Bạn có thể phải thực hiện các định giá lại, kiểm tra nhà, và dịch vụ tiêu đề lặp lại. Nếu bạn bán nhà, hoa hồng môi giới bất động sản sẽ cộng thêm một khoản chi phí nữa — thường từ 5-6% của giá bán.

Tổng thể, việc so sánh nhiều nhà cung cấp và các nguồn vốn thay thế (bao gồm các nhà cho vay vay vốn nhà ở truyền thống) trở nên cần thiết để hiểu rõ chi phí dài hạn thực sự.

Cách xác định số tiền thanh toán cuối cùng của bạn

Giá trị cuối cùng của khoản vay thể hiện điểm cân nhắc tài chính. Giá trị cuối cùng của ngôi nhà — được xác định bằng giá bán thực tế hoặc định giá mới — sẽ xác định số tiền bạn cuối cùng phải trả.

Trong các kịch bản tăng giá, bạn sẽ trả cho đối tác vốn một tỷ lệ phần trăm của giá trị cuối cùng của nhà hoặc của phần tăng giá riêng biệt. Nếu giá trị không thay đổi, bạn thường trả theo tỷ lệ phần trăm của giá trị cuối cùng hoặc số tiền tạm ứng ban đầu của bạn. Trong trường hợp giảm giá, cấu trúc sẽ khác nhau tùy nhà cung cấp — bạn có thể trả theo tỷ lệ phần trăm của giá trị cuối cùng giảm, một phần của khoản tạm ứng ban đầu, hoặc thậm chí không phải trả gì tùy theo điều khoản hợp đồng.

Cấu trúc này phụ thuộc vào kết quả, nghĩa là nghĩa vụ thanh toán của bạn sẽ trực tiếp liên quan đến hiệu suất thị trường, tạo ra sự phù hợp tự nhiên giữa lợi ích của bạn và chiến lược đầu tư của đối tác vốn.

Đánh giá các mặt lợi và hại

Thỏa thuận tài sản nhà ở phù hợp với những người có thu nhập, hồ sơ tín dụng hoặc dòng tiền hạn chế không thể vay theo cách truyền thống. Đối với các ứng viên thiếu các phương thức tài chính truyền thống, chúng mở ra nguồn vốn vốn không thể tiếp cận được khác.

Ngược lại, các nhược điểm cần được xem xét nghiêm túc. Tỷ lệ phần trăm cổ phần bạn từ bỏ có thể chuyển thành một phần lớn tài sản của bạn nếu nhà của bạn tăng giá đáng kể. Vị trí quyền thế chấp bắt buộc tạo ra rắc rối nếu bạn muốn tái cấp vốn hoặc truy cập thêm vốn sau này. Phức tạp trong tính toán thoát và các tình huống bán buộc đòi hỏi phải xem xét kỹ hợp đồng.

Nơi tìm kiếm các nhà cung cấp mới nổi này

Các thỏa thuận tài sản nhà ở vẫn chưa có sẵn qua các kênh truyền thống — các nhà cho vay thế chấp, ngân hàng, và hiệp hội tín dụng không cung cấp chúng. Thay vào đó, các công ty được hỗ trợ bởi vốn đầu tư mạo hiểm chuyên về các sản phẩm này phục vụ các thị trường địa lý cụ thể.

Hạn chế về địa lý xác định bức tranh hiện tại (tính đến tháng 2 năm 2024):

Aspire hoạt động tại California, Colorado, Florida, Massachusetts, và Washington. HomePace phục vụ Arizona, Colorado, Illinois, Minnesota, North Carolina, Ohio, Tennessee, Utah, và Washington. HomeTap tiếp cận cư dân tại 16 bang bao gồm Arizona, California, Florida, Michigan, Minnesota, Nevada, New Jersey, New York, North Carolina, Ohio, Oregon, Pennsylvania, South Carolina, Utah, Virginia, và Washington.

Point vận hành mạng lưới rộng nhất, bao gồm 26 bang cộng với Washington D.C.: Arizona, California, Colorado, Connecticut, Florida, Georgia, Hawaii, Illinois, Indiana, Maryland, Massachusetts, Michigan, Minnesota, Missouri, New Jersey, New York, North Carolina, Ohio, Oregon, Pennsylvania, South Carolina, Tennessee, Utah, Virginia, Washington, và Wisconsin.

Splitero duy trì hiện diện tại một số khu vực của California, Colorado, Oregon, Utah, và Washington. Unison phục vụ phạm vi rộng nhất — 29 bang cộng với Washington D.C.: Arizona, California, Colorado, Delaware, Florida, Illinois, Indiana, Kansas, Kentucky, Massachusetts, Michigan, Minnesota, Missouri, Nebraska, Nevada, New Jersey, New Mexico, New York, North Carolina, Ohio, Oregon, Pennsylvania, Rhode Island, South Carolina, Tennessee, Utah, Virginia, Washington, và Wisconsin.

Unlock cung cấp dịch vụ tại 14 bang: Arizona, California, Colorado, Florida, Michigan, New Jersey, North Carolina, Oregon, Pennsylvania, South Carolina, Tennessee, Utah, Virginia, và Washington.

Quyết định của bạn

Các thỏa thuận tài sản nhà ở chiếm một vị trí đặc thù trong bức tranh tài chính rộng lớn hơn. Chúng giải quyết các vấn đề cụ thể cho các người vay cụ thể trong khi mang lại những rủi ro và phức tạp riêng. Trước khi tiến hành, hãy so sánh các đề nghị từ nhiều nhà cung cấp và đánh giá kỹ các chiến lược tiếp cận vốn thay thế để đảm bảo phương án này thực sự phù hợp với mục tiêu tài chính của bạn.