D1 Capital's $358 Triệu Đầu Tư vào Kilroy Realty Gửi Tín Hiệu Niềm Tin của Nhà Đầu Tư Chính vào Thị Trường Văn Phòng Ven Biển Đã Suy Giảm

Toàn cảnh: Niềm tin của các tổ chức trong một chiến lược đối nghịch

Trong một động thái gây chú ý thách thức tâm lý chung về các REIT văn phòng phía Tây, D1 Capital Partners có trụ sở tại New York đã tăng đáng kể mức độ tiếp xúc với Kilroy Realty Corporation (NYSE:KRC), cho thấy rằng các nguồn vốn tinh vi vẫn nhận diện được giá trị hấp dẫn mặc dù đã trải qua nhiều năm gặp khó khăn trong lĩnh vực bất động sản thương mại. Theo các hồ sơ SEC công bố ngày 14 tháng 11, quỹ phòng hộ này đã tăng vị thế của mình với Kilroy thêm khoảng 6,6 triệu cổ phiếu trong quý 3 năm 2024.

Bên trong thương vụ: D1 xây dựng vị thế $358M như thế nào

Tổng số cổ phần Kilroy của quỹ đã tăng lên khoảng 8,5 triệu cổ phiếu, hiện trị giá 358,4 triệu đô la — tăng giá trị theo quý là 293,7 triệu đô la. Khoản nắm giữ này chiếm 4,1% tổng danh mục cổ phiếu Mỹ của D1 Capital Partners, một tỷ lệ đáng kể đối với một quỹ trị giá nhiều tỷ đô la, vốn thường tập trung vào các cổ phiếu công nghệ và công nghiệp tăng trưởng cao.

Điều đặc biệt đáng chú ý về việc tích lũy này chính là thời điểm. Cổ phiếu Kilroy đóng cửa thứ Sáu ở mức 40,78 đô la, chỉ tăng 1% trong vòng mười hai tháng qua, trong khi chỉ số S&P 500 rộng lớn hơn đã tăng 13% trong cùng khoảng thời gian đó. Đối với một quỹ có mục tiêu tạo ra alpha thay thế, việc ủng hộ một cổ phiếu kém hiệu quả hơn thể hiện niềm tin đặc biệt hoặc một luận điểm tính toán về khả năng quay trở lại trung bình.

Tóm tắt hoạt động của Kilroy

Các chỉ số chính:

• Giá cổ phiếu hiện tại: 40,78 đô la
• Vốn hóa thị trường: 4,9 tỷ đô la
• Doanh thu TTM: 1,1 tỷ đô la
• Lợi nhuận ròng TTM: 322,1 triệu đô la
• Quy mô danh mục: khoảng 17 triệu bộ vuông
• Tập trung: Bất động sản văn phòng và khoa học đời sống tại các thị trường phía Tây

Tại sao D1 có thể đúng: Các tín hiệu tích cực nổi lên

Câu chuyện đối nghịch trở nên thuyết phục hơn khi xem xét hành trình hoạt động gần đây của Kilroy. Kết quả quý gần nhất của công ty cho thấy một số điểm dữ liệu tích cực thường bị bỏ qua bởi thị trường tập trung vào tỷ lệ lấp đầy:

Đà tài chính: Mặc dù doanh thu giảm nhẹ xuống còn 279,7 triệu đô la từ 289,9 triệu đô la so với cùng kỳ năm ngoái, lợi nhuận ròng tăng mạnh lên 156,2 triệu đô la từ 52,4 triệu đô la — gần gấp ba lần, phản ánh cải thiện về kinh tế tại các bất động sản và lợi nhuận từ bán tài sản.

Hoạt động cho thuê tăng tốc: Báo cáo đầu quý đã nhấn mạnh các chênh lệch cho thuê đáng kể, với việc bắt đầu thuê theo chuẩn GAAP tăng tốc. Trong thị trường REIT, khối lượng thuê mới thường biểu thị sự ổn định, các chỉ số này cung cấp bằng chứng về quá trình phục hồi cơ bản.

Bảo vệ chất lượng danh mục: Kilroy duy trì một cơ sở các tài sản văn phòng và khoa học đời sống cao cấp đã ổn định tại các thị trường ven biển có thanh khoản hạn chế. Các công ty công nghệ, giải trí, khoa học đời sống và dịch vụ doanh nghiệp vẫn tiếp tục tìm kiếm không gian làm việc hiện đại, bền vững — chính là nhóm khách hàng mà Kilroy phục vụ.

Vị trí của Kilroy trong danh mục của D1

Năm khoản mục lớn nhất của D1 Capital theo hồ sơ SEC thể hiện xu hướng tập trung vào tăng trưởng:

• NASDAQ: CART — 829,2 triệu đô la (9,5% tổng tài sản quản lý)
• NASDAQ: APP — 601,3 triệu đô la (6,9% tổng tài sản quản lý)
• NYSE: CLH — 567,9 triệu đô la (6,5% tổng tài sản quản lý)
• NYSE: RDDT — 465,6 triệu đô la (5,4% tổng tài sản quản lý)
• NYSE: FLS — 397,5 triệu đô la (4,6% tổng tài sản quản lý)

Trong bối cảnh này, Kilroy nổi lên như một sự lựa chọn chiến thuật: một “cặp thanh” kết hợp giữa tài sản thực và tiềm năng phục hồi nhiều năm.

Các rủi ro chưa được giải quyết: Những gì có thể làm sai lệch luận điểm

Niềm tin tích cực cần được cân nhắc kỹ. Thị trường văn phòng phía Tây đối mặt với các khó khăn cấu trúc: tỷ lệ làm việc từ xa tăng cao, di cư ra ngoại ô, và sự mở rộng của tỷ lệ vốn đã gây áp lực lên định giá trong nhiều năm. Tỷ lệ lấp đầy của Kilroy vẫn thấp hơn mức cao trước đại dịch, và các yếu tố yếu hơn nữa có thể buộc phải giảm giá mạnh hoặc huy động vốn mới.

Thêm vào đó, việc duy trì lãi suất hoặc suy thoái kinh tế có thể làm giảm dòng tiền trước khi quá trình phục hồi tỷ lệ lấp đầy bắt đầu, có thể làm mất hiệu lực của thời điểm mà quỹ đã chọn.

Kết luận

Việc D1 Capital Partners tích lũy mạnh mẽ 358,4 triệu đô la cổ phiếu Kilroy Realty thể hiện một cược niềm tin cao rằng vốn kiên nhẫn có thể khai thác các bất thường trong thị trường bất động sản. Quyết định của quỹ để Kilroy chiếm 4,1% danh mục cho thấy sự tự tin rằng đà thuê, khả năng tạo dòng tiền cải thiện và định giá chiết khấu sâu sẽ tích tụ thành lợi nhuận đáng kể cho cổ đông.

Đối với các nhà đầu tư có khả năng chịu rủi ro và có tầm nhìn dài hạn nhiều năm, vị thế đối nghịch của quỹ này xứng đáng được xem xét nghiêm túc — đặc biệt nếu các cải thiện hoạt động trong ngắn hạn chứng minh là bền vững.