Hiểu về Đề nghị Phụ thuộc: Hướng dẫn dành cho Người mua và Người bán trong Giao dịch Bất động sản

Ý nghĩa cốt lõi của “Contingent” trong Bất Động Sản

Khi duyệt danh sách bất động sản, bạn sẽ gặp các trạng thái khác nhau thể hiện vị trí của một căn nhà trong hành trình bán hàng. Một trạng thái quan trọng bạn có thể thấy là “contingent”—nhưng điều này thực sự có ý nghĩa gì đối với việc mua nhà của bạn? Về bản chất, một danh sách bất động sản contingent cho biết rằng người bán đã chấp nhận đề nghị từ người mua, nhưng giao dịch vẫn còn điều kiện. Người mua có quyền rút lui khỏi thỏa thuận trong các hoàn cảnh đã thỏa thuận trước mà không mất tiền đặt cọc, thường gọi là tiền đặt cọc chân thành (earnest money).

Khác với hợp đồng mua bán outright, tình huống contingent tạo ra các lối thoát tích hợp sẵn. Những lối thoát này—gọi là điều khoản contingency—bảo vệ người mua bằng cách cho phép họ rút lui nếu các điều kiện nhất định không được đáp ứng trước ngày đóng cửa.

Tại sao người bán chấp nhận đề nghị contingent dù có rủi ro

Hiểu được quan điểm của người bán là chìa khóa để hiểu tại sao các thỏa thuận contingent lại phổ biến. Khi người mua đưa ra đề nghị mua một bất động sản, họ thường gửi tiền đặt cọc vào một tài khoản ủy thác (escrow). Khoản tiền này chứng tỏ ý định nghiêm túc—cơ bản là nói với người bán: “Tôi cam kết đủ để mua căn nhà này đến mức sẵn sàng đền bù nếu tôi thay đổi ý định.”

Tiền đặt cọc này giúp người bán tự tin hơn. Tuy nhiên, các điều khoản contingency tạo ra một van an toàn cho người mua. Nếu có dấu hiệu cảnh báo xuất hiện trong thời gian kiểm tra, xem xét tài chính hoặc các giai đoạn quan trọng khác, người mua có thể thoái lui mà không mất tiền đặt cọc. Người bán chấp nhận sự đánh đổi này vì có một người mua quan tâm với tiền đặt cọc trong tay thường tốt hơn là để bất động sản không có hợp đồng và mở bán trên thị trường.

Tám loại contingency quan trọng nhất mà người mua sử dụng

Bảo vệ tiết lộ và kiểm tra

Trước khi giao dịch có thể hoàn tất, các quy định của tiểu bang thường yêu cầu người bán tiết lộ các khuyết điểm đã biết. Một điều khoản tiết lộ cho phép người mua chấm dứt nếu những tiết lộ này gây vấn đề. Cũng quan trọng không kém là điều khoản kiểm tra nhà, tạo ra một khoảng thời gian xác định để chuyên gia đánh giá. Trong thời gian này, bạn có thể thương lượng chi phí sửa chữa hoặc tín dụng với người bán, hoặc đơn giản là rút lui nếu phát hiện ra các vấn đề lớn.

Bảo vệ tài chính và giá trị bất động sản

Khi có liên quan đến tài chính, một số điều khoản contingency trở nên thiết yếu. Một điều khoản định giá bảo vệ bạn nếu giá trị định giá của nhà thấp hơn giá đề nghị—điều mà các ngân hàng không tài trợ. Một điều khoản vay (còn gọi là điều khoản tài chính) cũng cho phép thoái lui nếu bạn không thể vay được dù đã được phê duyệt trước đó. Đây là điều kiện không thể bỏ qua đối với hầu hết người mua không trả tiền mặt toàn bộ.

Rõ ràng về quyền sở hữu và tiêu đề

Một điều khoản tiêu đề đảm bảo người bán thực sự sở hữu những gì họ bán. Ngay cả người mua trả tiền mặt cũng nên yêu cầu điều này, vì tranh chấp quyền sở hữu sau khi đóng cửa có thể tạo ra các vụ kiện pháp lý tốn kém. Tiêu đề rõ ràng cũng bắt buộc để đảm bảo bạn có thể mua bảo hiểm tiêu đề, thứ mà các ngân hàng yêu cầu và bảo vệ khoản đầu tư của bạn.

Các điều khoản contingency cho các tình huống phức tạp

Nếu bạn đang bán nhà hiện tại để tài trợ cho việc mua này, một điều khoản bán nhà cho phép bạn điều kiện hóa thỏa thuận dựa trên việc bán bất động sản hiện tại của bạn. Một số người bán chấp nhận điều này; số khác ghi là “contingent with kick-out”, nghĩa là họ sẽ tiếp tục chấp nhận đề nghị khác và có thể thay thế bạn nếu có đề nghị tốt hơn.

Các bất động sản ở khu vực dễ xảy ra thiên tai có thể cần một điều khoản bảo hiểm nhà vì một số nhà không thể mua bảo hiểm hoặc quá đắt để bảo hiểm. Cuối cùng, các bất động sản trong khu dân cư có quản lý (HOA) sẽ có lợi từ một điều khoản HOA, cho phép bạn thoái lui nếu các quy định, tình hình tài chính hoặc hạn chế của hiệp hội mâu thuẫn với nhu cầu của bạn.

Các trạng thái danh sách contingent khác nhau được giải thích

Các danh sách bất động sản hiển thị các nhãn trạng thái khác nhau thể hiện mức độ tiến triển của một thỏa thuận contingent:

Contingent: Người mua chưa đáp ứng tất cả các yêu cầu contingency. Nếu người bán chấp nhận đề nghị dự phòng, bạn vẫn có thể nộp đề nghị.

Active Contingent: Người bán tiếp tục mở xem nhà và chấp nhận đề nghị dự phòng vì các điều kiện contingency vẫn chưa được đáp ứng. Trạng thái này đôi khi ghi là “contingent: continue to show.”

Contingent With Kick-Out: Người bán có thể chấm dứt thỏa thuận của người mua này nếu có đề nghị mạnh hơn đến. Người mua ban đầu thường có cơ hội loại bỏ contingency trước khi mất thỏa thuận.

Contingent Probate: Cần có sự chấp thuận của tòa án trước khi đóng cửa (thường thấy trong các vụ bán nhà thừa kế). Các đề nghị khác có thể cạnh tranh tại phiên tòa.

Short-Sale Contingent: Tất cả các chủ nợ và ngân hàng có quyền yêu cầu bán đều phải chấp thuận.

Pending: Tất cả các điều kiện contingency đã được đáp ứng. Giao dịch dự kiến sẽ tiến tới đóng cửa mà không gặp trở ngại lớn.

Contingent vs. Pending: Nhận biết sự khác biệt

Sự khác biệt giữa contingent và pending rất quan trọng đối với người mua. Một bất động sản contingent có nghĩa là người mua chưa hoàn tất tất cả các yêu cầu điều kiện—các kiểm tra vẫn có thể đang diễn ra, tài chính chưa được xác nhận, hoặc các định giá chưa được đặt hàng. Các thỏa thuận contingent mang nhiều sự không chắc chắn hơn và rủi ro đổ vỡ cao hơn.

Một bất động sản pending cho thấy người mua đã đáp ứng mọi điều kiện contingency. Mặc dù về lý thuyết có thể, các thỏa thuận pending hiếm khi đổ vỡ. Nếu bạn rất quan tâm đến một căn nhà pending, liên hệ với đại lý của người bán về trạng thái dự phòng cũng không sao—dù khả năng thành công của bạn là rất thấp.

Các cân nhắc chiến lược: Đưa ra đề nghị và quản lý rủi ro

Bạn có thể đặt giá cho nhà contingent không?

Có, bạn có thể gửi đề nghị cho một bất động sản contingent nếu người bán chấp nhận đề nghị dự phòng. Đề nghị của bạn có thể trở thành hợp lệ nếu thỏa thuận hiện tại đổ vỡ do các điều kiện không được đáp ứng.

Có nên từ bỏ các điều khoản contingency không?

Trong thị trường cạnh tranh, một số người mua bỏ qua contingency để trông hấp dẫn hơn. Thường thì điều này không khôn ngoan. Nếu tài chính của bạn không thành, kiểm tra phát hiện ra hư hỏng cấu trúc, định giá thấp hơn, hoặc tiêu đề có lỗi, bạn sẽ mất tiền đặt cọc và có thể đối mặt với hậu quả pháp lý. Sự tiện lợi của việc trông như một người mua lý tưởng hiếm khi xứng đáng với rủi ro tài chính.

Điều gì xảy ra nếu đề nghị contingent của bạn thất bại?

Nếu các điều kiện contingency không được đáp ứng và thỏa thuận chấm dứt, bạn sẽ nhận lại tiền đặt cọc—miễn là bạn thoái lui vì lý do được quy định trong hợp đồng mua bán. Người bán có thể chấp nhận đề nghị dự phòng khác hoặc đăng lại bất động sản.

Kết luận về các giao dịch contingent

Các điều khoản contingency là một trong những biện pháp bảo vệ quan trọng nhất của người mua trong bất động sản. Chúng biến các hợp đồng mua bán một chiều thành các thỏa thuận cân bằng, nơi cả hai bên đều có chiến lược thoái lui rõ ràng. Dù bạn đang đưa ra đề nghị mua căn nhà đầu tiên hay thứ năm, việc hiểu các đề nghị contingent và các loại contingency khác nhau giúp bảo vệ bạn khỏi những sai lầm tài chính thảm khốc. Nỗ lực nhỏ để hiểu các điều khoản này sẽ mang lại sự bảo vệ lớn khi có tranh chấp xảy ra.