Các khoản vay dài hạn có thể khiến người mua mắc kẹt: Các mô hình kinh tế tiết lộ

Ảo Tưởng Về Khả Năng Chi Trả Đang Thúc Đẩy Giá Nhà Tăng Cao

Khi các tổ chức cho vay kéo dài thời hạn vay từ 30 lên 50 năm, phép tính có vẻ đơn giản: khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn có nghĩa là người mua có thể chi trả giá mua cao hơn. Nhưng thực tế xảy ra—người mua không thực sự sở hữu nhiều bất động sản hơn. “Họ đang trả một khoản phí cao hơn cho cùng một ngôi nhà,” theo phân tích của ngành thế chấp. Bởi khả năng thanh toán hàng tháng là yếu tố quyết định chính đối với hầu hết người mua nhà, việc kéo dài thời hạn vay kích hoạt một kết quả dự đoán được: đấu giá cạnh tranh đẩy giá lên cao. Thị trường không tạo ra nguồn cung mới; nó chỉ thay đổi sức mua thành các định giá cao hơn.

Xây Dựng Giàu Có Chậm Lại Trong Khi Nợ Nần Kéo Dài Hơn

Vấn đề cốt lõi của việc kéo dài khoản vay thế chấp đến 50 năm nằm ở việc tích lũy vốn chủ sở hữu. Khi các khoản thanh toán gốc kéo dài qua năm thập kỷ thay vì ba, chủ nhà tích lũy tài sản chậm hơn nhiều. Các nhà nghiên cứu tài chính giải thích rằng người vay nợ kéo dài thời hạn đối mặt với khả năng tài chính bị giảm sút—không có vốn chủ sở hữu đáng kể để khai thác trong các tình huống khẩn cấp, các hộ gia đình mất đi lớp đệm chính trong các suy thoái kinh tế.

Điều này tạo ra một kịch bản nguy hiểm cho những người vay trở nên mất cân đối về khoản vay. Khác với các khoản vay thế chấp truyền thống nơi vốn chủ sở hữu tích lũy đều đặn, những người vay trong các khoản vay kéo dài có nguy cơ nợ nhiều hơn giá trị thực của bất động sản, đặc biệt dễ bị tổn thương trước các điều chỉnh của thị trường.

Bong Bóng Nhà Ở Mở Rộng Mà Không Có Các Yếu Tố Kinh Tế Cơ Bản

Khi giá trị nhà tăng vượt quá mức hỗ trợ của dữ liệu kinh tế nền tảng, các rủi ro hệ thống nhân lên. Các chuyên gia thế chấp nhấn mạnh sự gia tăng theo cấp số nhân khả năng người chủ nhà bị âm vốn—nợ nhiều hơn giá trị thị trường thực của bất động sản. Nếu xảy ra một đợt điều chỉnh thị trường nhà ở, những người vay này đối mặt với một cái bẫy: họ không thể bán có lãi, nhưng vẫn phải tiếp tục thanh toán cho một tài sản có giá trị thấp hơn số dư khoản vay.

Kịch bản này đã phần nào xảy ra trong cuộc khủng hoảng tài chính 2008 và thể hiện mối nguy hiểm cốt lõi của việc vay vốn ở mức không phù hợp với giá trị thực của bất động sản.

Những Điều Thị Trường Chưa Được Định Giá Đúng Mức

Phần Trăm Lãi Suất Trước Không Thể Tránh Khỏi

Các ngân hàng không chịu rủi ro miễn phí. Với các khoản vay kéo dài, các tổ chức tài chính đối mặt với xác suất vỡ nợ cao hơn và mức độ phơi nhiễm lớn hơn với khả năng vỡ nợ của người vay. Các ngân hàng sẽ tất yếu tính lãi suất cao hơn để bù đắp—điều này làm giảm lợi thế tổng thể của khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn trong suốt vòng đời của khoản vay.

Chỉ Số Lạm Phát Trở Nên Chính Trị Hợp Lý

Bất động sản chiếm khoảng 25-30% trong tính toán lạm phát giá tiêu dùng, được đo qua các khoản thuê nhà quy đổi thay vì giá mua. Các khoản thanh toán hàng tháng giảm có thể tạm thời làm giảm chỉ số chi phí thuê nhà, giả tạo làm giảm số liệu lạm phát được báo cáo. Điều này tạo ra động lực chính trị để các nhà hoạch định chính sách ủng hộ các khoản vay thế chấp kéo dài—không phải vì họ giải quyết được khả năng chi trả nhà ở, mà vì chúng làm cho các số liệu kinh tế ngắn hạn trông có vẻ khả quan hơn trước các cuộc bầu cử.

Chi Phí Thực Sự Của Các Khoản Vay 50 Năm

Nghịch lý rõ ràng: người mua cảm thấy có nhiều khả năng mua hơn, nhưng thực ra họ đang mua cùng một bất động sản với giá cao hơn trong khi cam kết trả nợ trong nửa thế kỷ. Những người đã sở hữu nhà ngay lập tức hưởng lợi từ việc tăng vốn chủ sở hữu. Những người cố gắng gia nhập thị trường bị mắc kẹt trong một trạng thái bất đối xứng—giá cao hơn, tích lũy vốn chủ sở hữu thấp hơn, và rủi ro giảm giá lớn hơn nếu thị trường điều chỉnh.

Cấu trúc vay dài hạn không giải quyết được khả năng chi trả nhà ở. Nó phân phối lại khả năng chi trả—từ người mua mới sang chủ nhà hiện tại, các tổ chức tài chính, và có thể sang các nhà hoạch định chính sách tìm kiếm hình ảnh lạm phát tích cực.