Vượt qua lợi suất 5.6%: Chuyển hướng chiến lược của Realty Income và ý nghĩa của nó đối với nhà đầu tư thu nhập

Khi một cổ phiếu cổ tức nổi tiếng giữ giá đi ngang trong khi thị trường chung tăng mạnh, các nhà đầu tư tự nhiên sẽ cảm thấy lo lắng. Đúng như vậy, điều đang xảy ra với Realty Income (NYSE: O), công ty chỉ mang lại lợi nhuận 4.7% trong năm qua so với mức tăng 12.8% của S&P 500. Tuy nhiên, lợi suất cổ tức hiện tại của công ty là 5.6% vẫn tiếp tục thu hút sự chú ý. Câu hỏi thực sự không phải là lợi suất có hấp dẫn hay không—mà là liệu sự điều chỉnh táo bạo của ban lãnh đạo có đủ để biện minh cho sự hoài nghi gần đây của thị trường hay không.

Đặt cược châu Âu: Nơi tăng trưởng đang ẩn mình

Sự thống trị của Realty Income trong lĩnh vực bất động sản nội địa đang bị định hình lại căn bản. Chỉ mới năm 2019, công ty hầu như không có dấu ấn quốc tế. Ngày nay, sau khi có những bước mua lại có tính toán các bất động sản tại Vương quốc Anh và châu Âu, công ty đã thực hiện một sự chuyển đổi có tính toán: 72% tổng vốn đầu tư gần đây của họ hiện chảy vào các thị trường châu Âu, trong khi các bất động sản châu Âu và Vương quốc Anh chiếm 17.7% cơ sở thuê hợp đồng của họ.

Các con số cho thấy lý do tại sao ban lãnh đạo lại rất lạc quan về sự mở rộng này. Trong quý 3, Realty Income đã phân bổ $1 tỷ đô la vào các bất động sản châu Âu—vượt xa mức $889 triệu đô la và $893 triệu đô la đã chi trong quý 2 và quý 1 tương ứng. Quan trọng hơn, các tài sản ở nước ngoài này đang hoạt động tốt hơn so với các đối tác Mỹ của họ. Các bất động sản châu Âu mang lại lợi suất dòng tiền trung bình ban đầu là 8%, vượt xa mức 7% của các bất động sản mới mua tại Mỹ.

CEO Sumit Roy giải thích lý do trong các cuộc thảo luận về lợi nhuận: Các cơ hội châu Âu “được đánh giá tích cực hơn về mặt rủi ro đã điều chỉnh so với Mỹ.” Đây không phải là mở rộng liều lĩnh—công ty vẫn duy trì tính kỷ luật, giữ tỷ lệ chọn lọc chỉ 4.4%, nghĩa là họ chỉ theo đuổi khoảng 1.4 tỷ đô la trong tổng số $31 tỷ đô la các bất động sản mà họ xem xét.

Cơ hội $2 Tỷ đô la đang chờ đợi

Ban lãnh đạo đã xác định một hạn chế quan trọng trong quý 3: công ty đã xác định được $2 tỷ đô la các cơ hội đầu tư hấp dẫn nhưng không thể theo đuổi vì chi phí vay mượn quá cao. Khoản dự trữ này sắp được triển khai thông qua một phương tiện mới gọi là Realty Income U.S. Core Fund.

Quỹ vốn tư nhân dạng mở này hoạt động khác biệt so với mô hình truyền thống của công ty. Realty Income đã cấp vốn cho nó bằng 1.4 tỷ đô la các bất động sản công nghiệp và bán lẻ chuyển từ bảng cân đối kế toán của mình. Quỹ hiện hợp tác với vốn từ các tổ chức để mua lại và quản lý các khoản đầu tư thuê ròng tại Mỹ, tạo ra các dòng thu nhập ổn định trong khi hỗ trợ các sáng kiến tăng trưởng và thanh khoản của công ty. Nói cách khác, Realty Income đã mở khóa một cơ chế tiếp cận vốn trước đây bị hạn chế, giúp tận dụng các cơ hội trị giá $2 tỷ đô la mà không gây áp lực lên bảng cân đối của chính mình.

Hồ sơ 31 năm đáng để tôn trọng

Bối cảnh rất quan trọng khi đánh giá bất kỳ cổ phiếu cổ tức nào. Realty Income đã tăng cổ tức hàng năm kể từ năm 1994—đó là 666 khoản thanh toán cổ tức hàng tháng liên tiếp tính đến lần cổ đông nhận kỳ tiếp theo. Công ty đã chuyển đổi từ một chủ sở hữu bất động sản đơn lẻ thành một hoạt động doanh thu 5.27 tỷ đô la, tăng trưởng đáng kinh ngạc 10,657% so với mức bắt đầu chỉ $49 triệu đô la.

Sự nhất quán này rất đáng giá. Cổ phiếu đã mang lại lợi nhuận trung bình hàng năm là 13.7% kể từ 1994, tương đương với mức tăng tích lũy 5,253%. Trong khi các đợt tăng cổ tức riêng lẻ thường khá nhỏ, việc công ty thường xuyên nâng payouts nhiều lần trong năm có nghĩa là tổng lợi nhuận hàng năm và lợi suất sẽ cộng dồn có ý nghĩa theo thời gian.

Lợi suất 5.6% có phải là bẫy hay cơ hội?

Lợi suất cao đôi khi báo hiệu các công ty gặp khó khăn, cổ phiếu đã sụp đổ—những cái bẫy giá trị cổ điển. Realty Income không phù hợp với mô hình này. Tỷ lệ giá trên lợi nhuận của công ty là 55 cho thấy một định giá cao hơn do thị trường công nhận chất lượng của các kết quả thực hiện gần đây. Lợi nhuận tăng 17.2% trong khi doanh thu tăng 10.3%, tất cả đều trong bối cảnh công ty đang đặt cược chiến lược vào một thị trường địa lý mới nổi.

Việc Cục Dự trữ Liên bang cắt giảm lãi suất 25 điểm cơ bản gần đây cũng hỗ trợ thêm. Realty Income dự kiến sẽ tái cấp vốn khoản vay đa tiền tệ trị giá 1.1 tỷ đô la với các điều khoản thuận lợi hơn, cải thiện độ bền của dòng tiền. Khi lợi suất trái phiếu chính phủ bình thường thấp hơn, lợi suất 5.6% của công ty ngày càng trở nên hấp dẫn so với các lựa chọn không rủi ro, có thể thu hút vốn đầu tư mới.

Kết luận

Realty Income đang thực hiện một quá trình chuyển đổi được tổ chức cẩn thận: đa dạng hóa địa lý vào các thị trường có lợi suất cao hơn, tối ưu hóa cấu trúc vốn thông qua các phương tiện tư nhân sáng tạo, và phân bổ có kỷ luật sức mạnh bảng cân đối. Hiệu suất giá cổ phiếu khiêm tốn trong năm qua phản ánh sự không chắc chắn của thị trường về các bước đi này hơn là sự suy giảm cơ bản. Đối với các nhà đầu tư tìm kiếm thu nhập ổn định và tăng trưởng, liều lượng và lợi suất hiện tại xứng đáng được xem xét nghiêm túc.