Mức lương hàng năm bạn thực sự cần cho ngôi nhà triệu đô mơ ước của mình

Sở hữu một bất động sản trị giá triệu đô không chỉ đơn thuần là có khoản tiền đặt cọc—nó còn đòi hỏi một mức thu nhập cụ thể để có thể chi trả hàng tháng một cách thoải mái. Hãy phân tích chính xác mức lương cần để mua một ngôi nhà trị giá $1 triệu đô, và so sánh nó với các loại bất động sản nhỏ hơn.

Yêu cầu về thu nhập cho các bất động sản cao cấp

Ngôi nhà $1 Triệu đô: Những con số thực tế

Một ngôi nhà trị giá triệu đô là mục tiêu của nhiều người, nhưng phép tính khá đơn giản. Nếu bạn đặt cọc 20% ($200,000), khoản vay hàng tháng của bạn sẽ là $5,339 cho khoản vay cố định 30 năm với lãi suất 7.03% APR. Sử dụng quy tắc 28% tiêu chuẩn—tức là không nên chi quá 28% thu nhập gross của bạn cho chi phí nhà ở—bạn cần phải có thu nhập hàng tháng là $19,068, tương đương khoảng $229,000 mỗi năm.

Không thể vay 20%? Với khoản đặt cọc 10% ($100,000), nghĩa vụ hàng tháng của bạn sẽ tăng lên $6,006, cộng thêm $469 chi phí bảo hiểm khoản vay riêng (PMI). Điều này đòi hỏi thu nhập hàng năm là $257,400 trước khi tính PMI, hoặc $277,500 nếu bạn bao gồm cả chi phí này.

Các bất động sản $500K và $250K : Các lựa chọn dễ tiếp cận hơn

Đối với những người mua nhà trị giá $500,000, khoản đặt cọc 20% tương đương với khoản vay hàng tháng là $2,669. Bạn cần thu nhập hàng năm là $114,384. Với 10% đặt cọc, yêu cầu này tăng lên $138,732 mỗi năm.

Một ngôi nhà trị giá $250,000 thì dễ tiếp cận hơn nhiều. Với 20% đặt cọc ($50,000), khoản thanh toán hàng tháng là $1,335, yêu cầu thu nhập hàng năm chỉ khoảng $57,216. Trong khi đó, với 10% đặt cọc ($25,000), con số này tăng lên $69,348 mỗi năm khi tính cả PMI.

Tại sao lãi suất lại quan trọng hơn bạn nghĩ

Các phép tính này giả định lãi suất 7.03%, nhưng điểm mấu chốt là: lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả. Giảm lãi suất xuống còn 6.50% cho ngôi nhà triệu đô đó, và khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ giảm từ $5,339 xuống còn $5,057—dễ quản lý hơn nhiều với mức lương thấp hơn.

Điểm tín dụng của bạn là yếu tố bạn có thể kiểm soát. Lịch sử thanh toán tốt hơn và nợ ít hơn sẽ giúp bạn có lãi suất tốt hơn, điều này tích tụ thành khoản tiết kiệm đáng kể trong vòng 30 năm.

Các chiến lược để mở khóa các bất động sản lớn hơn

Nếu các con số không phù hợp với thu nhập hiện tại của bạn, bạn có các lựa chọn thực tế sau:

Điều chỉnh ngưỡng của bạn. Quy tắc 28% là khá bảo thủ. Chuyển sang tỷ lệ chi phí nhà ở trên thu nhập từ 30-35% sẽ mở rộng khả năng mua nhà của bạn, mặc dù đòi hỏi bạn phải có kế hoạch ngân sách chặt chẽ trong suốt thời gian vay.

Tăng thu nhập của bạn. Đây là con đường bền vững nhất—dù là qua thăng chức, thay đổi công việc, hoặc phát triển các nguồn thu nhập phụ. Thu nhập cao hơn không chỉ giúp bạn vay được nhiều hơn; nó còn cải thiện tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn trong mắt các ngân hàng.

Tối đa hóa khoản đặt cọc của bạn. Mỗi phần trăm bạn thêm vào khoản đặt cọc sẽ giảm khoản vay hàng tháng và giúp bạn loại bỏ PMI sớm hơn. Đặt cọc 15% là cách cân bằng giữa khả năng tiếp cận và giảm chi phí hàng tháng.

Tìm lãi suất tốt hơn. Ngoài việc cải thiện điểm tín dụng, việc so sánh các ngân hàng cho vay có thể giúp bạn tiết kiệm 0.25-0.5% lãi suất, qua đó tiết kiệm hàng nghìn đô la mỗi tháng trong thời gian dài.

Thực tế về khả năng tài chính

Khi xác định mức lương cần để mua một ngôi nhà trị giá $1 triệu đô—hoặc bất kỳ loại bất động sản nào—hãy nhớ rằng bạn không chỉ đang đủ điều kiện vay thế chấp. Bạn còn phải đảm bảo có khả năng chi trả các khoản thuế nhà, bảo hiểm, bảo trì, tiện ích, và chi phí sinh hoạt hàng ngày. Quy tắc 28% tồn tại vì các ngân hàng biết dựa trên dữ liệu rằng ngưỡng này phân biệt giữa mua nhà bền vững và rơi vào tình trạng tài chính căng thẳng.

Bắt đầu nhỏ hơn—ví dụ, mua $250K hoặc $500K bất động sản—giúp bạn xây dựng vốn nhanh hơn trong khi vẫn giữ chi phí nhà ở hợp lý, từ đó dễ dàng nâng cấp khi thu nhập và tiết kiệm của bạn tăng lên.