Khi nào bạn nên sử dụng điều khoản leo thang trong đề nghị của mình?

Đưa ra một đề nghị cạnh tranh trong thị trường bán hàng là điều khó khăn. Nếu bạn yêu thích một bất động sản, bạn cần nổi bật hơn các người mua khác—nhưng làm thế nào để làm điều đó mà không quá cam kết? Một chiến lược đang ngày càng phổ biến là điều khoản leo thang, một công cụ cho phép đề nghị của bạn tự động tăng lên nếu có ai đó vượt giá bạn, tối đa đến mức giá bạn đặt ra.

Hiểu cơ chế của Điều khoản Leo Thang

Điều khoản leo thang hoạt động như một cuộc đàm phán tích hợp sẵn. Thay vì phải nâng giá đề nghị thủ công mỗi khi có ai đó đặt giá cao hơn, điều khoản này làm điều đó tự động. Đây là những gì kích hoạt nó: khi người bán nhận được nhiều đề nghị, giá của bạn sẽ tăng theo mức bạn đã chỉ định—ví dụ, mỗi bước tăng 5.000 đô la—cho đến khi đạt đến giới hạn tối đa bạn đặt ra.

Điều khoản này thường bao gồm:

• Giá đề nghị ban đầu của bạn (ví dụ, 400.000 đô la)
• Mức tăng mỗi lần (ví dụ, 5.000 đô la)
• Giá tối đa tuyệt đối của bạn (ví dụ, 415.000 đô la)
• Bằng chứng rằng có các đề nghị cạnh tranh thực sự tồn tại

Tình huống thực tế: Cuộc đấu giá diễn ra như thế nào

Hãy tưởng tượng: Bạn đề nghị 400.000 đô la với giới hạn leo thang 5.000 đô la và trần 415.000 đô la. Một người mua cạnh tranh đưa ra đề nghị 403.000 đô la. Ngay lập tức, đề nghị của bạn nhảy lên 408.000 đô la—không cần đàm phán.

Bây giờ có thể xảy ra hai tình huống:

Tình huống 1 - Bạn dễ dàng chiến thắng: Người mua cạnh tranh không có điều khoản leo thang, nên đề nghị 403.000 đô la của họ giữ nguyên. Đề nghị 408.000 đô la của bạn thắng cuộc.

Tình huống 2 - Cuộc chiến tiếp tục: Cả hai bạn đều có điều khoản leo thang. Đề nghị của họ có thể là tăng 3.000 đô la mỗi lần với giới hạn 412.000 đô la. Các đề nghị cứ tiếp tục leo thang cho đến khi một trong hai bạn đạt đến giới hạn của mình. Vì trần của bạn là 415.000 đô la, bạn có khả năng thắng—nhưng có thể sẽ phải trả gần đến mức tối đa của mình.

Khi nào điều khoản leo thang phù hợp

Điều khoản leo thang phát huy tác dụng trong các tình huống cụ thể:

Sử dụng khi:

• Thị trường đang khan hiếm và có nhiều đề nghị cho nhà
• Bạn thực sự quan tâm đến bất động sản và có thể chi trả tối đa
• Bạn muốn duy trì tính cạnh tranh mà không cần đàm phán liên tục
• Bạn đã được xác nhận vay thế chấp và biết rõ ngân sách của mình

Không nên dùng khi:

• Thị trường là người mua chiếm ưu thế (không có đề nghị cạnh tranh = không kích hoạt)
• Bạn không thực sự có khả năng chi trả đến giới hạn của mình
• Bạn không sẵn lòng trả giá cao hơn mức giá hợp lý
• Người bán rõ ràng từ chối điều khoản leo thang

Mặt trái của điều khoản leo thang: Tại sao nó có thể phản tác dụng

Đúng vậy, điều khoản leo thang có thể giúp bạn chiến thắng—nhưng cũng tiềm ẩn những rủi ro thực sự:

Điểm tích cực: Bạn có lợi thế cạnh tranh, tránh được các cuộc đàm phán liên tục, và thể hiện cho người bán thấy bạn nghiêm túc và minh bạch về giới hạn của mình.

Điểm tiêu cực: Bạn tiết lộ giá cao nhất của mình ngay từ đầu, làm giảm khả năng đàm phán. Bạn có thể trả giá cao hơn giá trị thực của bất động sản trên thị trường. Tệ hơn nữa, nếu giá trị định giá thấp hơn đề nghị cuối cùng của bạn, bạn sẽ phải trả phần chênh lệch từ túi của mình—đây là một khoảng cách định giá mà bạn không thể thoát khỏi.

Kế hoạch hành động của bạn

Trước khi sử dụng điều khoản leo thang, hãy thảo luận với đại lý bất động sản của bạn về điều kiện thị trường địa phương và các quy định đặc thù của bang. Họ sẽ giúp bạn cấu trúc hợp lý. Cân nhắc nhờ luật sư bất động sản xem xét ngôn ngữ của điều khoản. Và quan trọng nhất—đặt giới hạn giá dựa trên khả năng tài chính thực sự hàng tháng của bạn, chứ không phải dựa trên giá trị bạn nghĩ bất động sản đáng giá. Điều khoản leo thang là một công cụ mạnh mẽ, nhưng không phải là lý do để theo đuổi một bất động sản quá mức khả năng của bạn.