Hướng dẫn đầu tư REIT: Từ cơ bản đến hiểu rõ cơ chế hoạt động của quỹ tín thác bất động sản

Tại sao nhà đầu tư cần hiểu về REIT？

Nếu bạn không đủ vốn để mua trực tiếp bất động sản thương mại hoặc tòa nhà văn phòng, nhưng muốn kiếm lợi từ thu nhập cho thuê bất động sản, REIT (quỹ đầu tư bất động sản) trở thành một lựa chọn thực tế. Kể từ khi ra mắt trên thị trường chứng khoán Thái Lan vào năm 2018, REIT đã trở thành công cụ quan trọng trong nhiều danh mục đầu tư, giúp tạo ra dòng tiền ổn định.

Tuy nhiên, hiệu suất của REIT không phải lúc nào cũng ổn định — có thời điểm lợi nhuận khá cao, có thời điểm lại kém hơn. Bí mật đằng sau là gì? Để thực sự nắm bắt loại hình đầu tư này, bạn cần hiểu bản chất của nó.

Bản chất thực của REIT: Không chỉ là đầu tư bất động sản

REIT viết tắt của Real Estate Investment Trust (quỹ tín thác đầu tư bất động sản), còn gọi là ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์. Nói đơn giản, nó là một “rổ tài sản”, do quản lý quỹ chuyên nghiệp vận hành. Trong rổ này chứa các tài sản bất động sản có khả năng tạo ra thu nhập liên tục.

Quản lý quỹ huy động vốn bằng cách phát hành đơn vị tín thác, sau đó dùng số tiền này để mua và quản lý bất động sản, cuối cùng phân chia lợi nhuận cho các chủ sở hữu đơn vị. Các bất động sản này có thể là nhà ở, tòa nhà văn phòng thương mại, kho bãi, khách sạn, thậm chí hạ tầng mạng viễn thông.

Điểm hấp dẫn nhất của REIT đối với nhà đầu tư là: Cổ tức của nó thường khá ổn định. Điều này là do các tài sản nền tảng tạo ra thu nhập từ cho thuê khá đều đặn, nên lợi nhuận phân phối cho nhà đầu tư cũng có tính dự đoán nhất định.

REIT và Quỹ bất động sản: Giống nhau nhưng khác biệt

Nhiều người nhầm lẫn giữa REIT và Property Fund (quỹ bất động sản), điều này hoàn toàn bình thường vì REIT chính là dạng biến thể của Property Fund, có tính linh hoạt và quốc tế hơn. Tuy nhiên, hai loại này có sự khác biệt cốt lõi ở ba điểm chính:

1. Cơ cấu pháp lý và quy định quản lý

Property Fund là dạng quỹ tập hợp, không cần phát hành chứng khoán ủy thác, chịu sự quản lý lỏng lẻo hơn. REIT là dạng tín thác, bắt buộc phải tuân thủ quy định nghiêm ngặt của Ủy ban Chứng khoán Thái Lan (SEC), và phải được chấp thuận bởi Sở Giao dịch Chứng khoán Thái Lan (SET). Điều này giúp nhà đầu tư REIT được bảo vệ tốt hơn dưới sự giám sát của cơ quan quản lý.

2. Phạm vi đầu tư và tính linh hoạt

Phạm vi đầu tư của Property Fund bị giới hạn trong “danh sách tích cực” của SEC, không được đầu tư vào bất động sản nước ngoài. Trong khi đó, REIT có tính linh hoạt cao hơn, có thể đầu tư vào tài sản nước ngoài, thậm chí dùng không quá 10% tổng tài sản cho các dự án phát triển bất động sản.

3. Phương thức phát hành đơn vị và quản trị

Property Fund phát hành đơn vị theo kiểu quỹ thông thường, không cần duy trì “tự do lưu thông” của cổ đông, cũng không bắt buộc tổ chức họp chủ sở hữu. Trong khi đó, REIT vận hành như công ty niêm yết, yêu cầu ít nhất 15% đơn vị do nhà đầu tư nhỏ lẻ nắm giữ, và bắt buộc họp chủ sở hữu hàng năm để bỏ phiếu.

Tại Thái Lan, các sản phẩm đầu tư bất động sản mới hiện nay đều được ra mắt dưới dạng REIT, trong khi Property Fund dần dần rút khỏi thị trường.

5 phân loại của REIT: Hiểu rõ bạn đang đầu tư vào gì

Dựa trên loại quyền lợi bất động sản, REIT có thể chia thành:

Loại quyền sở hữu vĩnh viễn (Freehold REIT)

Loại REIT này sở hữu quyền sở hữu hoàn toàn bất động sản, và thu lợi từ cho thuê. Khi bất động sản tăng giá trị (ví dụ như xây dựng thêm trên mảnh đất), giá trị đơn vị cũng tăng theo. Điều này có nghĩa nhà đầu tư có thể hưởng lợi từ cổ tức và cả từ tăng giá đơn vị.

Loại quyền thuê (Leasehold REIT)

Loại REIT này không sở hữu bất động sản, chỉ có quyền thuê. Nó sinh lợi từ thu nhập từ quyền thuê và phân phối lại. Tuy nhiên, có rủi ro lớn: khi hợp đồng thuê kết thúc, quyền lợi thu nhập biến mất, giá trị đơn vị sẽ giảm dần theo từng năm cho đến bằng 0. Do đó, đầu tư vào loại REIT này cần chú ý đến thời hạn còn lại của hợp đồng thuê.

Phân loại theo phương thức đầu tư

Đầu tư trực tiếp: REIT sở hữu hoặc nắm giữ quyền lợi bất động sản trực tiếp.

Đầu tư gián tiếp: REIT nắm giữ cổ phần của một công ty, và công ty đó mới là nhà vận hành bất động sản thực sự.

Phân loại theo mục đích sử dụng bất động sản

• Bán lẻ (Retail REIT): Quản lý các trung tâm mua sắm, siêu thị, outlet
• Nhà ở (Residential REIT): Quản lý khách sạn, căn hộ, ký túc xá
• Chăm sóc sức khỏe (Healthcare REIT): Quản lý bệnh viện, phòng khám, trung tâm dưỡng lão
• Văn phòng (Office REIT): Quản lý các tòa nhà văn phòng thương mại
• Hạ tầng (Infrastructure REIT): Quản lý mạng viễn thông, đường ống năng lượng

Mỗi loại REIT có mô hình thu nhập và yếu tố rủi ro khác nhau.

Giá trị của REIT thay đổi như thế nào? Hai yếu tố chính

Yếu tố 1: Tăng hoặc giảm giá trị của bất động sản nền tảng

REIT quyền thuê (Leasehold) sẽ liên tục giảm giá trị do hao mòn quyền thuê. Trong khi đó, Freehold REIT sẽ dao động theo giá trị thị trường của bất động sản. Các yếu tố thúc đẩy tăng giá bất động sản gồm: tăng trưởng kinh tế, cải thiện vị trí địa lý, xây dựng hạ tầng mới, mở rộng hoặc nâng cấp công trình.

Yếu tố 2: Dòng thu nhập dự kiến

Ảnh hưởng trực tiếp đến số cổ tức phân phối. Khi kinh tế thịnh vượng, số lượng thuê và nhu cầu thuê sẽ tăng (ví dụ như REIT văn phòng sẽ hưởng lợi từ mở rộng doanh nghiệp), còn suy thoái hoặc các sự kiện bất ngờ (như gián đoạn du lịch) sẽ làm giảm thu nhập, dẫn đến cổ tức giảm.

Ưu nhược điểm của đầu tư REIT

Ưu điểm

• Thanh khoản cao: có thể mua bán tự do trên SET, không như sở hữu trực tiếp bất động sản khó bán
• Đa dạng hóa danh mục: với số vốn nhỏ, có thể tham gia đầu tư bất động sản, không cần tự quản lý thuê mướn
• Minh bạch cao: tất cả các giao dịch, huy động vốn và công bố thông tin đều dưới sự giám sát của cơ quan quản lý
• Dòng tiền ổn định: thu nhập từ cho thuê định kỳ đảm bảo cổ tức tương đối cố định

Nhược điểm

• Gánh nặng thuế: cổ tức bị đánh thuế 10% hoặc phải khai vào thu nhập cá nhân hàng năm
• Nhạy cảm lãi suất: khi ngân hàng trung ương tăng lãi suất chuẩn, sức hút của REIT giảm (vì gửi tiết kiệm hoặc trái phiếu cạnh tranh hơn), có thể làm giá đơn vị giảm xuống

Phân tích các REIT chính tại Thái Lan

CPNREIT (Quỹ tăng trưởng bán lẻ CPN)

Là REIT quyền thuê, gồm các cửa hàng của Central, tòa nhà văn phòng và khách sạn Hilton Phuket. Hiện tỷ lệ cổ tức hàng năm khoảng 8.35% (tính theo giá 9.85 THB). Là sản phẩm quyền thuê, nhà đầu tư cần chú ý đến thời hạn còn lại của hợp đồng thuê.

IMPACT (Quỹ bất động sản Impact)

Là REIT quyền sở hữu vĩnh viễn, kiểm soát Trung tâm Triển lãm Impact và các đất đai, tiện ích xung quanh gồm 4 tòa nhà. Tỷ lệ cổ tức hàng năm khoảng 4.69% (tính theo giá 12.80 THB). Tính chất sở hữu vĩnh viễn giúp bảo vệ giá trị dài hạn tốt hơn.

WHART (Quỹ tăng trưởng cao cấp WHA)

REIT hỗn hợp, gồm cả quyền sở hữu vĩnh viễn và quyền thuê, chủ yếu vận hành các kho chứa và logistics. Tỷ lệ cổ tức hàng năm khoảng 7.63% (tính theo giá 9.50 THB).

JASIF (Quỹ băng thông Internet JASIF)

Là REIT hạ tầng, sở hữu 1.680.500 km cáp quang, cho TTTBB thuê để có thu nhập ổn định. Nhờ tính khan hiếm của hạ tầng và hợp đồng dài hạn, tỷ lệ cổ tức cao tới 13.73% (tính theo giá 6.70 THB).

Trước khi đưa ra quyết định đúng, bạn cần tự hỏi mình những câu hỏi này

REIT không phải là khoản đầu tư hoàn hảo, cũng không phù hợp với tất cả mọi người. Trước khi mua, hãy cân nhắc:

• Bạn có thể chịu đựng rủi ro nào? Quyền thuê hay quyền sở hữu vĩnh viễn?
• Chu kỳ đầu tư của bạn là bao lâu? Nếu ngắn hạn, biến động lãi suất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của bạn
• Bạn cần dòng tiền cao bao nhiêu? Các loại REIT có tỷ lệ cổ tức khác nhau rất lớn
• Bạn đã hiểu rõ về thuế chưa? Thuế cổ tức có thể làm giảm phần lợi nhuận

Tổng thể, REIT phù hợp với những nhà đầu tư muốn có thu nhập ổn định từ bất động sản mà không muốn tự quản lý tài sản. Đồng thời, hiểu rõ ưu nhược điểm và cơ chế hoạt động của nó sẽ giúp bạn chọn được sản phẩm phù hợp nhất với mình.