Gói REIT là lựa chọn thực sự cho các nhà đầu tư mong muốn tạo ra thu nhập ổn định

2025-12-24 21:30:08

ถ้าคุณกำลังมองหาเครื่องมือลงทุนที่ให้ผลตอบแทนดีกว่าเงินฝาก แต่ไม่อยากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง กองreit คือ คำตอบที่อาจเหมาะสมสำหรับคุณ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust – REIT) เป็นเครื่องมือการเงินที่เพิ่มเข้ามาในตลาดหลักทรัพย์ไทยตั้งแต่ปี 2018 และจนถึงปัจจุบัน REIT ยังคงเป็นตัวเลือกที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนต่างระดับ

กองreit คืออะไร? ทำความรู้จักกับตัวจริงของเครื่องมือทางการเงิน

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เป็นกองทรัพย์สินที่ถูกดำเนินการและบริหารโดยผู้จัดการกองทรัสต์ที่มืออาชีพ พวกเขาจะระดมทุนผ่านการขายหน่วยลงทุนให้แก่ผู้ลงทุน จากนั้นนำเงินทุนนั้นไปลงทุนในทรัพย์สินที่สามารถสร้างรายได้ได้อย่างต่อเนื่อง

กองreit คือ เครื่องมือที่ถือครองทรัพย์สินประเภทต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน โกดัง โรงแรม ห้างสรรพสินค้า หรือแม้กระทั่งโครงข่ายการสื่อสาร เมื่อทรัพย์สินเหล่านี้สร้างรายได้จากการให้เช่าหรือการใช้งาน ผู้บริหารจะนำรายได้นั้นมาจ่ายเป็นเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน ทำให้การลงทุนในกองรีอิท ให้ผลตอบแทนแบบสม่ำเสมอ

เหตุใดจึงต้องมี REIT?

ประโยชน์สำหรับเจ้าของทรัพย์สิน

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถนำทรัพย์สินที่มีรายได้มาอยู่ภายใต้โครงสร้าง REIT เพื่อระดมเงินทุนสำหรับพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ประโยชน์สำหรับผู้ลงทุน

ไม่ต้องใช้เงินจำนวนมหาศาล ผู้ลงทุนสามารถเข้าไปถือครองส่วนหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ได้ง่าย ๆ ผ่านการซื้อหน่วยลงทุน นอกจากนี้ยังมีผู้เชี่ยวชาญคอยบริหารจัดการและจัดสรรผลประโยชน์ให้นักลงทุนอย่างน่าเชื่อถือ ทั้งนี้อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

กองreit คือ มีกี่ประเภท?

REIT ตามลักษณะสิทธิในอสังหาริมทรัพย์

ประเภท Freehold (สิทธิการเป็นเจ้าของ) คือ REIT ที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินโดยแท้ ผู้บริหารจะเก็บรายได้จากการให้เช่าและนำมาจ่ายให้นักลงทุน มูลค่าหน่วยลงทุนจะปรับตัวตามมูลค่าของทรัพย์สิน

ประเภท Leasehold (สิทธิการเช่า) คือ REIT ที่ไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สิน แต่มีสิทธิได้รับรายได้จากการดำเนินการ เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด REIT ประเภทนี้จะไม่มีรายได้อีก ดังนั้นมูลค่าหน่วยลงทุนจึงค่อย ๆ ลดลงเมื่อเวลาผ่านไป

REIT ตามรูปแบบการลงทุน

การลงทุนโดยตรง หมายถึง REIT ที่มีกรรมสิทธิหรือสิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง

การลงทุนโดยอ้อม หมายถึง REIT ที่ถือหุ้นในบริษัทอื่น ซึ่งบริษัทนั้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

REIT ตามประเภทธุรกิจ

Retail REIT: บริหารรายได้จากการให้เช่าห้างสรรพสินค้า ร้านค้าปลีก เอาท์เล็ต
Residential REIT: จัดเก็บรายได้จากคอนโด โรงแรม อพาร์ทเมนต์ หอพัก
Healthcare REIT: จัดการทรัพย์สินเกี่ยวกับสุขภาพ เช่น โรงพยาบาล ศูนย์พักพิงวัยเกษียณ
Office REIT: บริหารพื้นที่เช่าสำนักงาน
Infrastructure REIT: จัดเก็บรายได้จากโครงข่ายสื่อสาร ท่อส่งพลังงาน

REIT vs Property Fund: อะไรคือความแตกต่าง?

แม้ว่าทั้ง REIT และ Property Fund ต่างลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็มีความแตกต่างที่สำคัญ:

ลักษณะทั่วไป: Property Fund เป็นกองทุนรวม ขณะที่ REIT เป็นกองทรัสต์ที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของ กลต. และต้องได้รับความเห็นชอบจากตลท.

รูปแบบการลงทุน: Property Fund จำกัดการลงทุนเฉพาะใน Positive List ของ กลต. และไม่สามารถลงทุนต่างประเทศได้ ส่วน REIT มีความยืดหยุ่นมากกว่า และสามารถลงทุนต่างประเทศได้ถึง 10% ของสินทรัพย์รวม

การจัดสรร: Property Fund มีการเสนอขายแบบกองทุนรวมทั่วไป ขณะที่ REIT มีการเสนอขายเหมือนหุ้นจดทะเบียนและต้องมี free float ไม่น้อยกว่า 15%

อะไรคือตัวกำหนดมูลค่า REIT?

มูลค่าของ REIT ขึ้นอยู่กับสองปัจจัยหลัก:

มูลค่าของทรัพย์สิน: สิ่งนี้ได้รับอิทธิพลจากประเภทสิทธิที่ REIT ถือครอง สภาพเศรษฐกิจ สถานที่ตั้ง และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ที่ดีขึ้นจะช่วยเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

กระแสรายได้ที่คาดการณ์: กระแสรายได้ที่สามารถจัดเก็บได้จากทรัพย์สินขึ้นอยู่กับสภาพเศรษฐกิจและความต้องการของผู้เช่า ตัวอย่างเช่น หากมีการเติบโตของผู้เช่าสำนักงาน Office REIT ก็สามารถจัดเก็บรายได้และปันผลได้มากขึ้น

จุดแข็งและจุดอ่อนของการลงทุนใน REIT

จุดแข็ง

มีสภาพคล่องสูง สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือได้อย่างสะดวกในตลาด SET
ช่วยในการกระจายความเสี่ยงของพอร์ตการลงทุน
มีความโปร่งใส เนื่องจากอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
สร้างกระแสเงินสดค่อนข้างสม่ำเสมอผ่านเงินปันผล

จุดอ่อน

เงินปันผลต้องถูกหักภาษี 10% หรือนำไปรวมในรายได้ประจำปี
มีความอ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย
มูลค่า Leasehold REIT ลดลงตามเวลาผ่านไป

ตัวอย่าง REIT ที่ทำงานในไทย

CPN Retail Growth (CPNREIT) - Leasehold REIT ที่บริหารจากโครงการเซ็นทรัลและอาคารสำนักงาน มีอัตราเงินปันผล 8.35% ต่อปี (จากราคา 9.85 บาท)

IMPACT - Freehold REIT ในที่ดิน อาคาร และศูนย์ประชุมอิมแพ็คเมืองทอง จำนวน 4 อาคาร มีอัตราเงินปันผล 4.69% ต่อปี (จากราคา 12.80 บาท)

WHART - ทรัสต์ที่รวมสิทธิ Freehold และ Leasehold โดยบริหารโกดังจัดเก็บสินค้า มีอัตราเงินปันผล 7.63% ต่อปี (จากราคา 9.50 บาท)

JASIF - Infrastructure Fund ที่ถือครองเส้นใยแก้วนำแสง 1,680,500 คอร์กิโลเมตร ได้รายได้จากการให้เช่า มีอัตราเงินปันผล 13.73% ต่อปี (จากราคา 6.70 บาท)

บทสรุป

กองreit คือ เครื่องมือสำหรับนักลงทุนที่ต้องการสร้างรายได้เสถียรมากกว่าดอกเบี้ยฝากประจำ ด้วยเงินปันผลที่มาจากการให้เช่าและรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่ REIT ถือครอง อย่างไรก็ตาม การลงทุน REIT ต้องคำนึงถึงทั้งจุดแข็งและจุดอ่อน ตลอดจนศึกษารายละเอียดของแต่ละกองอย่างละเอียด เพื่อให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้ถูกต้องตามเป้าหมายและความสามารถของตัวเอง

Xem bản gốc

Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.